После кризиса новые проекты торговой недвижимости в Петербурге появляются очень редко. Пользуясь этим, владельцы объектов с более или менее удачной локацией и концепцией выдвигают кабальные требования к своим арендаторам.
Из-за отсутствия новых, современных проектов торговой коммерческой недвижимости в Петербурге, владельцы удачных коммерческих объектов, пользуются этим и выдвигают завышенные требования к своим арендаторам. Об этом говорили участники Ежегодного Саммита рынка коммерческой недвижимости России, который сейчас проходил в среду и четверг в нашем городе.
По их мнению, сейчас основная проблема заключается в том, что мегаполисы в избытке заполнены неправильно сделанными проектами торговых центров. В свое время они игнорировали рынок и теперь ритейлерам, чтобы удержаться на плаву, нужно либо делать реконцепцию, либо вообще уходить из проекта в более удачный ТЦ. Однако их не так много. «То, что сейчас мы видим, это преимущественно торговые центры с концепцией 80-х и 90-х годов, — говорит генеральный директор компании «РРГ-брокеридж» Сергей Азаров. — А успешные торговые молы – это всего лишь короткие реплики на рынке».
Находясь в меньшинстве и занимая приоритетные позиции, собственники таких торговых комплексов диктуют заведомо невыгодные условия для своих арендаторов. Однако это — порочный путь развития, который в конечном итоге не принесет выгоды ни той, ни другой стороне.
Эксперты рассказали, что сегодня арендодатели петербургских торговых комплексов предпочитают получать фиксированную плату с ритейлеров, которая достаточно высока. Для якорных арендаторов и операторов развлечений, например, ценовые колебания в первом полугодии были зафиксированы в диапазоне от 500 до 1200 руб. за кв. м в месяц. Операторам торговой галереи помещения предлагались по 800 – 5000 руб. за кв. м в месяц, в зависимости от этажа, расположения, арендуемой площади, а также успешности торгового комплекса. «Девелоперы, отягощенные банковскими кредитами, не хотят получать какой-то непонятный процент с оборота, все они хотят иметь гарантированный фиксированный платеж», — рассказывает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. Ритейлеров, наоборот, больше устраивает фиксированный процент или же процент с оборота. «Проекты торговых центров бывают разные, — объясняет глава LCMC. — Если объект хороший, то любой здравомыслящий ритейлер с удовольствием будет платить фиксированный процент, потому что все, что он зарабатывает свыше, – его маржа. А если он видит, что проект для него рисковый, то, конечно же, он хочет процент с оборота».
Однако коммерческий директор IM Company Андрей Чамкин считает, что девелоперу соглашаться на процент с оборота не всегда с руки. «Это прежде всего вопрос распределения рисков, которые можно делить только с понятными игроками, — говорит он. — Когда к нам приходят операторы федерального уровня с большим количеством магазинов, мы можем соглашаться на процент. Если же речь идет о небольшой торговой точке какого-нибудь частного предпринимателя, то это просто смешно. В любом случае процент – это в первую очередь риски». Эксперт также отметил, что в Петербурге девелопмент пока может диктовать свои условия и выбирать для себя наиболее выгодные варианты.
Между тем, генеральный директор компании CityMarketing Алексей Ванчугов считает такой подход в корне неправильным. «Деньги арендатор берет не в тумбочке, он их берет с продаж, — возмутился Ванчугов. – И если продажи у него плохие, то это в значительной степени и вина девелопера, который поставил объект не в то место и придумал неудачную концепцию. В конечном итоге мы все равно придем к ситуации, которая давно установилась во всем мире, где условия диктует арендатор».
Впрочем, по мнению руководителя CityMarketing, формула «покупатель всегда прав» тоже не идеальна. Необходимо установить консенсус между девелоперами и ритейлерами. «У нас пока все идет в формате противопоставления, — говорит Ванчугов. – Мы все время пытаемся разобраться в том, кому в данный момент принадлежит рынок – девелоперу или арендатору. А так быть не должно. В идеале должна быть не стратегия противопоставления, а стратегия «win to win». Иными словами, если выигрывает арендатор, значит, выигрывает и девелопер».
По мнению Ванчугова, российский, и в частности, петербургский рынок должен работать по той модели, которая наиболее успешно показала себя и в Америке, и в Европе. То есть, арендатор должен платить фиксированный платеж и процент от оборота – от 5 до 15%. Если арендодатель видит успешность магазина, он увеличивает процент от оборота и снижает фиксированный платеж.
