Декабрь — жаркий месяц на рынке недвижимости Москвы. Многие покупают себе самый дорогой подарок к празднику, и для таких девелоперы специально вводят праздничные скидки. Кто-то продает на пике цен. Спрос на жилье толкает ожидание кризиса, цены на новостройки и качественную вторичку подросли на 10-25%. Как ведут себя покупатели и чего им ждать в 2012 году, РБК daily рассказал гендиректор компании «НДВ-Недвижимость» АЛЕКСАНДР ХРУСТАЛЕВ.
Золото и Волан — Как себя ведут цены в ожидании нового витка кризиса? В сентябре риэлторы отмечали необычное падение спроса и снижение цен на квадратный метр.
- В сентябре падения спроса мы не заметили абсолютно. На сегодня по количеству сделок только по нашему сегменту (мы только по новостройкам Москвы контролируем где-то порядка 45% рынка) рост спроса за сентябрь — 8%, в октябре — 10%, в ноябре примерно 4%. Люди пытаются сберечь средства, вкладывая в недвижимость, и готовы в крайнем случае потерять на этом 5-10%. А при вложении в акции они могут провалиться на 25-30% и даже 100%. То же с золотом: стоило 2000 долл., а сейчас стоит 1400-1500. Недвижимость — это более-менее стабильная сфера. Один из факторов удержания цен на недвижимость в Москве и Московской области — это сокращение количества вновь вводимого жилья в среднесрочной перспективе и количества подписанных инвестиционных контрактов (оно сократилось на сегодняшний день примерно на 75%).
- Каковы ваши прогнозы на зиму и на ближайший год по росту цен на жилье — по сегментам (новостройки, вторичное жилье) и по классам: эконом-класс, бизнес-класс, элитный класс?
- С начала 2013 года мы прогнозировали, что на новостройки будет 25-процентный рост цен. В ноябре был отмечен рост в 23% — и эконом-класс, и бизнес-класс примерно одинаково. За последний месяц дойдет до 25%. На элитное жилье рост 15%, но будет несколько больше в следующем году. Элитный сегмент меньше подвержен колебанию. Спрос не масштабный, как на эконом-класс.
На вторичную недвижимость рост составил до 10-12%. Но при этом новая городская недвижимость, современное жилье на вторичном рынке — дома, которые вводились последние пять лет, растет на те же 25%. А жилье старого фонда — панельные серии, которые идут под снос, старые пяти — и девятиэтажки так не растут, потому что клиенты стали более избирательны, более требовательны.
- Как повлияли на рынок недвижимости Москвы, на рост цен ревизии, проведенные столичными властями, ограничением на строительство в ЦАО и пересмотр объемов строительства?
- Было сокращено вдвое количество так называемых «бумажных проектов». В среднесрочной перспективе, с февраля-марта до лета 2012 года, мы почувствуем дефицит. Даже если с завтрашнего дня начнут подписывать инвестиционные контракты, от момента подписания до момента выхода на площадку и предложения потребителю пройдет как минимум год.
- Как грядущее расширение Москвы повлияет на расширение географии спроса и сделок по недвижимости?
- Это очень долгосрочная перспектива. Непонятно, почему децентрализацию Москвы спланировали именно в такой форме. Логична была бы 10-километровая зона, прирезанная к Москве по кругу. Такое разнонаправленное расширение без перегрузки. А в форме волана? Зачем делать дополнительные дороги в одну сторону, если разные направления были бы более логичны? И города-спутники развивались бы. А сейчас на территории этого волана живет всего около 250 тыс. человек. Логики не вижу.
Говорят, что там будет малоэтажное жилье. Опять нет логики — зачем малоэтажное жилье, которое у населения в московском регионе менее востребовано? Хорошо, если будет этот район в долгосрочной перспективе правильно развит: социальная инфраструктура, дороги, развязки… А если о сегодняшнем дне говорить, то расширение географии спроса на «волан» близко к нулю.
- Чем обуславливается увеличение спроса на жилье к концу года?
- Предновогодними ожиданиями. Новый год — это исполнение желаний, новый этап жизни семьи. Примерно каждая четвертая квартира — либо подарок, либо кем-то оказывается помощь в ее приобретении. Хотя практичные люди покупают жилье в январе-феврале.
Новостройки и Персона года — Как изменилась структура спроса на жилье после кризиса 2008-2009 годов? Какова доля инвестиционных сделок? Сохраняется ли интерес к жилью в новостройках как инвестиционному инструменту?
- Сейчас самыми инвестиционно привлекательными объектами на рынке недвижимости остаются новостройки. Спрос на них устойчивый, он растет. Вторичная недвижимость растет на 5-10%, как и весь рынок. Так же растут и новостройки, но цена квартиры в них увеличивается еще и по мере роста дома как инвестиционного объекта. Получается двойное направление увеличения цены: рост новостройки и рост рынка недвижимости. По ряду проектов новостроек у нас рост составляет от 30 до 50%.
- Сейчас говорят о второй волне кризиса. Что светит тем, что покупает недвижимость на уровне котлована сейчас? Какой уровень рисков?
- Риск может быть большой, а может — маленький. Потребителю надо внимательно смотреть, корректно ли ведет себя застройщик, какие о нем отзывы, есть ли у него достаточно серьезное кредитное плечо. Информацию можно отслеживать на форумах. Конечно, она там не всегда правдивая, но из хаоса можно выбрать некое разумное зерно и принять решение: покупать, не покупать, подождать. У нас есть для клиентов гарантийный инструмент — мы по ряду проектов страхуем инвестиции. Страховой случай наступает через три месяца после факта нарушения обязательств застройщика, сделка расторгается, и деньги, уплаченные за квартиру, покупателю возмещает страховая компания.
Новостройки — это больший риск, чем вторичная городская недвижимость, потому что вторичную клиент приобрел, получил документы и сразу может вселиться. А с новостройкой нужно ждать какое-то время. И тут надо смотреть, пользуются ли квартиры в доме спросом. Если вы видите, что в жилом комплексе продаются десятки квартир в месяц, значит, застройщик получает сбалансированный приток денежных средств для продолжения строительства.
- А как простой покупатель может отслеживать, сколько купили квартир?
- На наших объектах стоят камеры видеонаблюдения. 24 часа в режиме онлайн покупатель смотрит за ходом строительства. Публикуется ежедневный отчет о ходе строительства, о тендерах по подключению коммуникаций, по подключению электричества, о проведенных внутренних работах, которых не видно. Кроме того, мы публикуем данные о количестве продаваемых квартир: было 300 квартир, стало 250, 200 и т. д. Купленная квартира из списка на сайте исчезает — появляется окошко «Позиция продана».
- Есть какие-то застройщики, которых вы не рекомендуете?
- Это компании, ведущие серьезные судебные споры с кредитными организациями или споры с физическими лицами по вопросам возврата денег при остановке строительства. Такие застройщики есть и в Москве, и в московском регионе. У одного застройщика хватило совести себя предложить на конкурс «Персона года». Человек обманул несколько сотен людей, они в суде пытаются добиться возврата своих денег, ему по-хорошему надо чемоданы собирать и бежать отсюда, а он на «Персону года». Стыдно за организаторов, которые допускают таких типов на профессиональные мероприятия.
- На какую доходность сейчас могут рассчитывать инвесторы при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке?
- По ряду проектов новостроек инвесторы могут рассчитывать на 20-35% годовых. Мы говорим о начальной стадии входа в проект. По вторичной недвижимости, если речь идет о средней квартире, на 13-18% годовых.
- Кто более устойчив к кризису: новостройки или вторичка?
- Устойчивость измеряется несколькими факторами. Вы не потеряете недвижимость как таковую, даже если она потеряла в цене по сравнению с тем, сколько вы за нее заплатили. Но новостройки менее подвержены удешевлению по сравнению со вторичкой.
- Конкурируют ли новостройки со вторичным жильем или они однозначно впереди?
- Они однозначно впереди, но конкуренция все равно есть. За последние два года новостройки сильно отыграли у вторичной недвижимости. Но у них разный по уровню доверия потребитель. Если человеку нужна квартира как можно скорее, он покупает вторичное жилье либо новостройку высокой степени готовности. Ему не нужно зарабатывать деньги на инвестициях, но и переплачивать он не хочет.
Юридическая грамота — Как идут сделки у «НДВ-Недвижимость» на исходе года?
- От 800 до 1100 сделок в месяц, больше ближайших конкурентов. Но они не дают нам расслабляться, у них тоже есть интересные идеи. Конкуренция заставляет нас быть аккуратными в крупных шагах. У нас нет права на ошибку. Для НДВ плохо продать какой-то из объектов — это не выполнить свои обязательства и получить «черную метку» о том, что наша компания может и не продавать. А мы давно эту метку не получаем.
- Сложно работать по ФЗ-214?
- В 2008 году по 214-му закону мы реализовывали порядка 6% квартир, сейчас 98%. Первая причина — государство стало «нежно обнимать» застройщика: мол, ребята, надо продавать по 214-му ФЗ, иначе штраф. Но штраф не самое страшное. Покупатель решает в пользу 214-го ФЗ, люди знают его наизусть. По-моему, ни в какой другой отрасли — ни в металлургии, ни в медицине — никто не знает никаких законов, никаких постановлений так, как знают 214-й ФЗ в жилищном строительстве.
- Сохраняется ли начавшаяся в 2010 году динамика ипотечных сделок? В предчувствии возможного кризиса банки не сворачивают программы кредитования?
- Надо разделить государственные банки под разными вывесками, но с размером ставки, установленным государством, и коммерческие банки. По первым средняя ставка по чистой ипотеке 11-12%, по коммерческим 11-15%. Количество выдающихся ипотечных кредитов растет, в течение 2013 года особенно. Но у банков есть проблема — количество застройщиков, на которых распространяются эти ипотечные программы, небольшое. Банков больше, чем застройщиков, возникает конкуренция. Промсвязьбанк, скажем, специально снизил процентные ставки и отказался от комиссии, чтобы увеличить долю своего присутствия. Мы с ними работаем, и еще с 20 банками. Я не особый любитель банков, но считаю, что банк должен быть полезен. Раньше банки воспринимали себя как гору, а клиент где-то внизу карабкается, и им все равно, кто этот клиент. Сейчас банки меняют свое отношение к себе и клиентам.
- Какова доля сейчас ипотечных покупателей?
- Доля ипотечных покупателей в нашей компании в среднем доходит до 35%. Чем дешевле сегмент, тем выше их доля.
- С чем связано активное увеличение филиальной сети вашей компании, почему вы называетесь «Супермаркетом недвижимости»?
- Мы развиваем активное присутствие, сделали новый формат офисов. В среднем офис агентства недвижимости — 60-130 кв. м, у нас — 250-350 кв. м. На объектах у нас офисы выглядят как обычные офисы других агентств, а не вагончики. Есть охраняемая стоянка, ресепшн, санузел.
Второе: мы в Москве расширяем присутствие на рынке вторичной недвижимости (почти втрое с начала 2013 года). Офисы у нас как супермаркеты шаговой доступности — в районе пересадочных станций метро, транспортных развязок, для удобства клиента. Наличие сети офисов показывает, что компания не однодневка, следит за имиджем, не будет пытаться обманывать клиента. В следующем году планируем открыть еще пять-семь офисов в Москве и четыре-пять в ближнем Подмосковье.
- Каков ваш прогноз на 2012 год?
- Мы предложим в продажу около 1 млн кв. м. жилья — это старые проекты или проекты в так называемых бумажных версиях от наших застройщиков. В Подмосковье предложим около 2 млн кв. м жилья.
Увеличим присутствие на вторичном рынке, в ближайшее время разворачиваем департамент по аренде жилья, которой раньше не занимались. Будет 30-50 сотрудников. Рынок аренды дикий: риэлтор встречается, «рубит» покупателя, делится, откаты-прикаты. Хочется сделать рынок цивилизованным. И, я думаю, в первую тройку мы тут сразу войдем.
- Вы считаете, есть шанс конкурировать с дикими риэлторами?
- Есть. Мы придумали много разных опций. По вторичке, по городской недвижимости, по новостройкам. Если сделать все цивилизованно и правильно, клиенту будет нестрашно сдать квартиру, ее можно будет застраховать, с ним заключат нормальный договор. И так же цивилизованно можно будет снять — на определенный срок, без риска изменения условий.
- Увеличение филиальной сети компании, предоставление под офисы дорогих больших помещений, количество персонала не сказываются на финальной стоимости жилья для потребителей?
- Если вы приходите в офис в 50 кв. м, то в нем под персонал и риэлторов отдано 35-40 м и только 15 м остается потребителям. Сколько может пройти через эти 15 м клиентов? А когда офис большой, оборачиваемость потребителя существенно возрастает. У нас через центральный офис проходит до 200 человек в день. Да, не все приходят сразу покупать. Но у нас коэффициент такой: из трех пришедших в офисы остается два. Бывают расторжения, процент несущественный, один из самых маленьких по рынку, мы с ними боремся.
Если оценивать конверсию, то там есть базовые коэффициенты, сложная система, которую у нас департамент аналитики разработал. В среднем процент сделок у наших конкурентов 2,5-2,68%, у НДВ — 13-13,8%.
- В чем смысл брать объекты на эксклюзивных условиях, нет риска потерять деньги?
- Эксклюзивные условия — проверенная формула, при которой застройщик получает необходимый ему денежный поток, полную рекламную кампанию, поступление денежных средств на расчетный счет с одновременным графиком повышения цены его новостройки. Когда цена растет, это приятно не только застройщику, но и владельцу квартиры. Вы купили сегодня за 2 млн, через месяц это 2 млн 100 тыс., через два месяца — 2 млн 400 тыс., а через год это 3 млн. Вы зарабатываете вместе с застройщиком.
- Какие новые объекты у вас ожидаются?
- В этом году мы представили в продажу новые объемы по микрорайону Новокосино. Затем будет Академик-2 в Мытищах, Панорама-2 в Химках. Будет интересный проект «Новые Вешки». Новый объект бизнес-класса «Дубровская Слобода». К Новому году ожидаем, что появится еще несколько площадок.
В 2012 году будет много разнонаправленных и по цене, и по масштабности проектов, но мы их не освещаем раньше времени. Зачем забегать вперед?
- В общем, оптимистичные ожидания…
- Многие агентства недвижимости, я уверен в этом, уйдут с риэлторского рынка, даже очень крупные. Многие застройщики уйдут с рынка. Количество предложений расти не будет. Мы никогда пессимистами не были, смотрим в будущее оптимистично, но мы диверсифицируем свое присутствие: новостройки, вторичная городская недвижимость, ипотека, оформление документов по регистрации права собственности. Потихонечку «расталкиваем» коммерческую недвижимость, запускаем департамент по аренде.
