Одна из опасностей, которые подстерегают невнимательного покупателя недвижимости, заключается в том, что приобретенное жилье может оказаться юридически несвободным. Что это означает? Это ситуация, когда квартира уже продана новому собственнику, но из нее все еще не выписались некоторые жильцы. Риэлторы ГК «МИЦ» объясняют, стоит ли беспокоиться в таком случае, и чем грозит подобный «сюрприз»?
Проще всего, когда таким жильцом, не снявшимся с регистрации, является сам продавец. По договоренности с покупателем он может попросить о некоторой «отсрочке» в плане выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Это бытовая ситуация, и относиться к ней стоит соответственно. Правда, бывает и так, что все сроки прошли, а бывший владелец квартиры не спешит выписываться. В этом случае можно требовать выписки через суд и смело рассчитывать на успех. Проблемы будут только тогда, когда вместе с бывшим собственником в квартире остались прописаны его несовершеннолетние дети. Как известно, ребенка возрастом до 18 лет можно выписать только к одному из родителей, и здесь ничего не остается, кроме как договориться с бывшим владельцем, чтобы он побыстрее оформил новую регистрацию. Как вариант, специалисты ГК «МИЦ» советуют при покупке квартиры разделить сумму выплат. К примеру, продавец получает 70% стоимости квартиры сразу после регистрации договора, подтверждающего сделку, и остальные 30% суммы — после того, как на руках у покупателя окажется выписка из домовой книги. Внеся такие условия в договор купли-продажи, вы обезопасите себя от вышеуказанных проблем с выпиской бывших владельцев квартиры или членов их семьи.
Намного хуже иная ситуация, когда кроме продавца есть и другие люди, зарегистрированные в продаваемой квартире. Иногда продавец даже не скрывает этот факт, выставляя жилье на продажу с припиской «без просмотра» или другим образом сообщая, что в квартире живут люди, которые не имеют права там находиться, но съезжать все же не собираются.
«Квартиры с прописанными в них жильцами продаются нечасто, и почти всегда продавец делает скидку, причем весьма существенную — говорят специалисты компании «МИЦ-Недвижимость». — Пусть размер дисконта может достигать 20% от стоимости жилья, соблазняться на такие предложения не стоит. Покупателю придется снимать с регистрации, а иногда и выселять жильцов через суд, и это дело сильно рискует затянуться на годы. Суд, как правило, удовлетворяет требования собственника, но противоположная сторона будет вначале оспаривать решение, потом дожидаться визита судебного пристава и всячески «тянуть время». В результате вы потеряете много времени, нервов, денег, и никакая скидка не сможет стать компенсацией».
Иногда «непрошеными жильцами» являются арендаторы, которые не хотят покидать помещение до истечения срока аренды. Они имеют на это право — договор аренды не прекращается и не аннулируется в связи со сменой собственника жилья. Но в том же договоре должны быть прописаны условия, при которых собственник (неважно, прежний или новый) имеет право его расторгнуть. Этими условиями можно воспользоваться, уведомив жильцов за месяц до предполагаемого выселения. Если же таковых условий в договоре нет, жильцов можно выселить в трехмесячный срок согласно ст. 610 ГК РФ.
К сожалению, даже через суд можно выписать из купленной квартиры далеко не всех. Есть отдельные категории жильцов, которые имеют право на бессрочное проживание, например — это лица, прописанные на данной жилплощади в момент приватизации, но не вошедшие в число собственников. Согласно законодательству все, кто отказался от участия в приватизации квартиры, получают право проживания в ней, независимо от того, кому будет принадлежать эта квартира в дальнейшем. Кроме того, нельзя выписать рентополучателя — человека, который продал жилье с условием пожизненного содержания. Наконец, в категорию «вечных жильцов» попадают лица, получившие право на проживание по завещательному отказу.
За исключением случаев, когда покупатель и продавец заключают договор пожизненного содержания, квартира с подобным обременением — весьма сомнительная покупка и специалисты ГК «МИЦ» не советуют приобретать такое жилье, какие бы скидки на него ни давались.
