Госдума РФ в конце сентября приняла за основу Законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса». Чтобы сделать новостройки «социально ориентированными» и доступными для граждан планируется внести коррективы в Земельный, Гражданский, Жилищный кодексы, Кодекс об административных правонарушениях РФ и другие федеральные законы.
Минрегион: ниже и еще ниже
Законопроект декларирует принципиально новый подход, который снизит стоимость жилья, сократит затраты застройщика и зафиксирует на минимальном уровне цену продажи жилых помещений. Для этого предполагается два «новых старых» механизма запуска в оборот крупных земельных массивов под жилищную застройку — комплексное освоение новых и развитие уже застроенных территорий. В обоих случаях региональные (муниципальные) власти будут проводить так называемые голландские аукционы, то есть устроят среди застройщиков игру на понижение. Стартовая цена таких торгов — средняя цена квадратного метра жилья, установленная Минрегионом для того или иного субъекта РФ (в Петербурге на III квартал 2013 года — 46,2 тыс. руб. за кв. м). Победителя аукциона обяжут реализовывать по этой фиксированной стоимости построенное жилье.
Интерес к таким торгам застройщика — это получение бесплатного земельного участка и к тому же полностью обеспеченного инженерной инфраструктурой. Согласно законопроекту, в обязанностях продавца земли — градостроительная и инженерная «упаковка» участков. Земли под комплексное освоение могут передаваться вовсе без «предварительного согласования места размещения объекта», то есть без градостроительной документации. Кто будет готовить такие участки — пока непонятно.
Предполагаемые земельные резервы для «голландских аукционов» — это земли самого региона (муниципалитета), а также участки Фонда РЖС. Он, кстати, уже частично компенсирует застройщикам затраты на инженерную подготовку земель. И за последние два года превратился в крупного игрока на земельном рынке. Например, только в Петербурге с 2009 года удалось найти более 20 участков под строительство жилья, это почти 700 га территорий. В перспективе в оборот вовлекут еще около 36 участков общей площадью около 900 га — они уже в работе.
За все милости со стороны государства застройщика ограничат в «продажной» политике. В течение трех месяцев со дня начала продаж или заключения договоров долевого участия покупать квартиры в таких домах смогут лишь очередники и льготники, а также власти — для обеспечения этих же категорий граждан. И лишь после этого жилье может продаваться всем желающим гражданам, если останутся нераспроданные квартиры.
«Новые схемы предоставления земли будут способствовать развитию массового строительства жилья эконом-класса и обеспечению граждан доступным и комфортным жильем», — уверен один из авторов законопроекта, глава Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ Мартин Шаккум.
Законодатели озаботились не только доступностью, но и комфортностью будущего жилья. Согласно закону все новые дома и помещения должны соответствовать установленным Минрегионом требованиям к жилью экономического класса.
Спекуляций не будет
Избежать спекуляций с таким жильем позволят несколько вводимых новым законом мер. Так к «голландским аукционам» будут допускаться только добросовестные компании с опытом работы в сфере проектирования и строительства не менее пяти лет. Жесткие требования будут предъявляется к руководителям компаний и их главным бухгалтерам — отсутствие судимости за экономические преступления, запрет на работу в компаниях, которые исключали из саморегулируемых организаций и т. д.
Покупателями «доступного» жилья смогут стать только физические лица или органы власти — юридическим лицам запрещено его приобретать. Еще одна мера — карательная. В случае нарушений обязательств по договорам покупатель-дольщик может потребовать возврата денег, уплаты процентов за неправомерное использование денежных средств, а также компенсацию убытков. Плюс по каждому такому договору предусматривается административная ответственность юрлица в виде штрафа от 500 тысяч до 1 млн руб., и от 20 до 50 тыс. руб. — для должностных лиц, а также их дисквалификация на срок от года до трех лет.
Законопроект вводит обязанность согласования с местными органами власти цены договоров купли-продажи и участия в долевом строительстве. Также устанавливается, что лицам, перепродавшим жилье эконом-класса, не предоставляется имущественный вычет в соответствии с налоговым законодательством РФ.
Впрочем, несмотря на это, к законопроекту уже есть претензии Федеральной антимонопольной службы. Надзорное ведомство высказывает сомнения в том, что существующая редакция закона позволит проконтролировать конечную цену продажи «доступных» по цене квартир — в договорах можно будет указывать одну цену, а реализовывать «левому» покупателю совсем по другой. Возможно, ко второму чтению законопроекта появятся новые защитные механизмы, в том числе карательного свойства.
Хорошо для очередников
Петербургские застройщики к федеральным новациям пока относятся скептически. Опрошенные «БН» эксперты сразу начали интересоваться: а цену на стройматериалы и цены на подключение к сетям и их сроки государство также предполагает фиксировать? А что делать с инфляцией?
«Закон направлен на реальное решение жилищных проблем малообеспеченных слоев населения. Но если эта программа будет реализована, то преимущество получат домостроительные комбинаты, так как у них низкая себестоимость строительства. А застройщикам, развивающим собственную территорию, эта программа не интересна», — уверена заместитель директора ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» Елена Куницкая.
Почти все эксперты указывают, что в Петербурге практически нет свободных земельных резервов, обеспеченных инженерией и пригодных под строительство нового жилья. «Практика подобных аукционов в наших условиях вряд ли будет эффективна. Тем более слабо верится в то, что участки будут раздавать бесплатно. Что касается предложенной цены, то 46 тыс. руб. за кв. м — это сегодняшний минимум, ниже которого стоимость квартиры опускаться не может, иначе застройщик будет работать себе в убыток»,- говорит руководитель отдела перспективного развития ЗАО «Строительный трест» Александр Моторин.
Генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин полагает, что в целом это очень хороший механизм для реализации государственных жилищных программ. И наибольшие перспективы на таких аукционах будут иметь проекты малоэтажного строительства, поскольку именно в «малоэтажке» возможна минимизация себестоимости строительства до указанных границ. «Инвесторов, специализирующихся на многоэтажном строительстве, это предложение вряд ли заинтересует. Рыночная цена такого жилья сегодня намного выше, а спрос при этом остается устойчивым»,- полагает эксперт.
Только для подрядчика
Один из самых опытных среди петербургских застройщиков в деле продажи жилья по ценам минрегионовского уровня — компания «Главстрой-СПб», реализующая масштабный проект «Северная долина». Но и здесь к новой идее федералов относятся с изрядной долей скепсиса.
Исполнительный директор ООО Главстрой-СПб Александр Ермак считает, что вести строительство на предлагаемых условиях частному девелоперскому бизнесу будет неинтересно — ввиду низкой рентабельности таких проектов. И, скорее всего, подобного рода аукционы будут привлекательны лишь подрядным организациям.
«Предлагаемая программа безусловно социально ориентирована, рассчитана на бюджетное строительство для обеспечения жильем бюджетников, очередников и льготников, которые не могут решить свои жилищные проблемы на свободном рынке ввиду недостаточности средств. Поэтому это будет интересно не частным девелоперам, а скорее подрядным организациям. При этом в роли девелопера должны выступать государственные заказчики. Государство готовит территорию, начиная с проекта планировки, заканчивая инженерной подготовкой и оборудованием площадки с резервированием мощностей на головных источниках. После этого в рамках госзаказа привлекаются подрядчики собственно для возведения домов. То есть это больше бизнес подрядный, а не девелоерский. Хватит ли у государства управленческого ресурса для решения такой задачи — это уже другой вопрос», — говорит Александр Ермак.
По его мнению, крупным застройщикам такой госзаказ может быть интересен лишь в рамках уже реализуемых проектов комплексного освоения, как некая подушка безопасности в условиях возможного снижения спроса на рынке.
Доступной может быть аренда
Интересно, что и в самом фонде РЖС указывают, что «голландские аукционы» — «панацея» не для всех, лишь для регионов, где наблюдается перекос между ценами рынка и заявленной Минрегионом планкой. «Логика в необходимости проведения «голландских аукционов» есть — особенно в тех субъектах РФ, где, на наш взгляд, цена Минрегиона несколько выше реальной себестоимости строительства. Поэтому снижение порога стоимости квадратного метра даст нам возможность контролировать обязательства застройщиков по строительству жилья эконом-класа, а гражданам России — гарантировать приобретение этого доступного жилья», — считает заместитель генерального директора Фонда РЖС Денис Филиппов.
Представители строительного блока Смольного новому рецепту доступного жилья также не доверяют. «Считаю, чтобы снять сегодня нагрузку с рынка недвижимости Петербурга, необходима государственная поддержка социальных категорий граждан. Государство могло бы предоставлять им жилье на условиях пожизненного найма, то есть используя механизм социальной аренды. Тогда на рынке остались бы только те, кто сами способны приобрести жилье. На мой взгляд, это решило бы проблему доступности жилья. Таким образом, кто не может приобрести жилье, тот имеет право сделать это на условиях пожизненной аренды, а кто может — тот приобретает самостоятельно», — уверен в таком рецепте доступного жилья председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко
