Международный форум «Индустриальный переворот» прошел в креативном пространстве «Ткачи» при поддержке Российско-британской торговой палаты, компании Maris / Part of the CBRE Affiliate Network и клуба «Деловая Политика». Согласно предположениям организаторов, форум должен был стать дискуссионной площадкой для представителей всех заинтересованных сторон, где можно найти решение многих стратегических задач, а также обменяться опытом с коллегами и наладить контакты с инвесторами или будущими партнерами по бизнесу.
Город устал
Не секрет, что Петербург устал от промзон в центре города, они мешают ему развиваться и ложатся большими серыми пятнами не только на его карту, но и на репутацию. Сегодня в Петербурге и Ленобласти 48 промышленных объектов, которые занимают площадь в 10 500 га и 30 км набережных города.
Большинство этих объектов давно не используется, и это не удивительно: по данным ГУИОН, общая площадь производственных помещений в Петербурге составляет 27,3 млн кв. м. Это ровно треть всего нежилого фонда города.
По словам экспертов, Россия только встает на путь модернизации промышленных зон, здесь пока не выработана модель перехода таких объектов в проекты иного назначения и, что самое главное, нет юридической базы для такого рода модернизации: даже продажа промышленных объектов часто становится проблемой.
С другой стороны, выгода, как для города, так и для инвестора, очевидна: промышленные зоны, расположенные в центре Петербурга, — лакомый кусок, который при правильной реновации может приносить ощутимую прибыль и девелоперу, и городу. При этом, по словам первого заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Юрия Митюрева, вопрос этот нужно решать только комплексно, отдельные разрозненные проекты так и останутся единичными. Есть и другая точка зрения. Например, начальник отдела по развитию инвестиционной привлекательности Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Игорь Девятко в своем выступлении подчеркнул, что, по его мнению, типовую модель для всех объектов разработать невозможно, каждый промышленный объект индивидуален и работать с каждым из них нужно отдельно.
Что построить?
Как отметил Юрий Митюрев, движущей силой в процессе реновации промышленных территорий была и будет инициатива девелоперов. Но что предлагают инвесторы?
Конечно, создание жилых комплексов на месте бывших производств — дело трудное: во-первых, промышленные объекты часто являются историческими памятниками, а во-вторых, экологическая очистка таких территорий под жилую застройку возможна не всегда, а если и возможна, то очень дорога.
Основной потенциал промзон — деловая среда. Однако, по словам члена правления Союза архитекторов России и Санкт-Петербургского Союза архитекторов Михаила Мамошина, в «серых зонах» есть потенциал для формирования транспортной инфраструктуры, в том числе парковок. Не исключил эксперт и возможность строительства в таких зонах участков наземного метро.
В числе других предложений звучали идеи создания в бывших промышленных объектах музеев, выставочных залов, но это все не принесет прибыли инвесторам, а затрат потребует огромных.
Выходом, по мнению экспертов, может стать создание креативного кластера: перепрофилирование промышленных зон под арендные места для представителей творческих профессий, которые при этом «обладают потенциалом формировать капитал, создавать рабочие места путем генерирования и использования интеллектуальной собственности». Это такие сферы как кино, радио, телевидение, издательское дело, фотография, дизайн, архитектура, музыка, изобразительное искусство и многие другие творческие области. Сегодня такие центры не считаются очень уж прибыльными, но эксперты уверены, что с ростом конкуренции в сфере коммерческой и торговой недвижимости, который уже сейчас дает о себе знать, креативное направление будет все более востребовано.
Строим креатив
По словам генерального директора ГК «Овентал» Александры Славянской, арт-кластеры сегодня действительно набирают популярность, это новый тренд, который идет по стране. «Это общее направление, которое можно увидеть и пощупать, — говорит Александра Славянская. — Это не просто бизнес-центры, это концептуальные центры. В первую очередь, арендаторы приходят сюда за аутентичностью. При этом арендатором может выступить кукольный театр, выставочное пространство, лекторий или хостел. Есть две важные составляющие формирования арт-кластера: возможность, то есть наличие площадей, и желание арендатора и потребителя приходить именно в такие места. Инвестор, арендатор и потребитель неразрывны. И мы видим, что сейчас такие проекты становятся все более привлекательными. Это говорит об изменении сознания людей. Сегодня люди стали выбирать офисы не только из соображений рентабельности, но и из соображений аутентичности: с чем я хочу ассоциироваться? Раньше большинство арендаторов хотели ассоциироваться с силой, выбирали строгие, брутальные места, сегодня очень многие хотят ассоциироваться со свободой и культурой».
Эксперты утверждают, что арендаторы арт-кластеров уникальны. Однако, несмотря на это, арт-кластеры могут пойти по пути сетевиков: будут формироваться похожие друг на друга сетевые арт-центры с примерно одинаковым набором арендаторов. Уже сегодня есть сторонники как сетевого подхода, который обеспечит арт-кластерам более быструю интеграцию в рыночную среду, так и индивидуального подхода, когда каждый такой центр уникален. «Я сторонник уникальности, — говорит Александра Славянская. — За такими центрами стоит атмосфера, команда единомышленников, какие-то личные связи, дружба, общие интересы. Мне кажется, уникальные проекты будут развиваться достаточно быстро».
У них и у нас
Местом проведения форума был заявлен не пресс-центр и не гостиница, а креативное пространство «Ткачи», которое является примером редевелопмента промышленной зоны: когда-то здесь располагалась прядильно-ткацкая фабрика им. Петра Анисимова. На протяжении многих лет здание было заброшено, а сегодня превратилось в многофункциональный культурный центр. Однако индустриальный стиль здесь остался как снаружи, так и внутри: отделка помещений минимальна, по большей части это все те же «интерьеры», что были здесь во времена ткацкой фабрики.
Пример «Ткачей» в профессиональной среде считается неплохим, однако если посмотреть на аналогичные проекты за рубежом, становится очевидно: нам до них далеко. Игорь Девятко рассказывает о подобных проектах, реализованных в Европе. Например, в Хельсинки в здании бывшей стекольной фабрики (одной из крупнейших в Европе) сегодня расположен Университет искусства и дизайна, а на месте некогда промышленного района построен новый жилой район: 280 тыс. кв. м жилья и 190 тыс. кв. м нежилых площадей, в том числе офисов, ритейла и учебных учреждений. Другой пример — промышленный район Вильнюса, который начал деградировать в послевоенные годы, а к началу 90-х и вовсе стал самым неблагополучным как в социальном плане, так и по состоянию жилого фонда. Однако сегодня это центр жизни творческой молодежи города, здесь проходят концерты, перфомансы, выставки. Постепенно из района с низкой стоимостью аренды он превращается в по-настоящему дорогой район. «Сегодня высокая стоимость аренды уже начала вытеснять культуру из этого района», — замечает Игорь Девятко.
Эксперт приводит и другие примеры: Барселона, где на месте промзоны построен новый микрорайон, Манчестер, где заброшенные текстильные фабрики были превращены в офисы для дизайнерских студий и креативных агентств, а сам квартал получил звание лучшего квартала 2013 года в Великобритании.
Есть такие примеры и в Шанхае: там бывшая фабрика по производству автокомпонентов была превращена в арт-центр, где проходят крупнейшие презентации автомобилей и электронной техники.
Есть примеры удачной реновации промзон и в России. Игорь Девятко отмечает хрустальный завод им. Калинина, а сегодня — торгово-офисный центр «Флакон», вошедший в список 14 проектов, «изменивших Москву к лучшему», журнала Forbes. Другой пример — «Красный октябрь», в котором расположены офисы телеканала «Дождь», журнала «Сноб», множество фотостудий, в том числе и Центр фотографии им. братьев Люмьер.
Чего не хватает
В чем же проблема Петербурга? Неужели городу не хватает креатива, чтобы превратить серые промзоны в яркие арт-центры? Креатива, решили участники форума, хватает, не хватает помощи государства, причем не столько финансовой, сколько законодательной. То есть, с одной стороны, это культурная столица страны, исторический центр которой внесен в список исторического наследия ЮНЕСКО. С другой стороны, и жить, и работать в центре города сложно: по данным Комитета экономического развития, 90% зданий в центре города были построены до 1917 года, 36% населения попадают в пробку не менее 4 раз в неделю, средняя скорость движения по городу 26 км/ч, а число коммуналок — за 100 тысяч. Необходимость избавления от промзон очевидна. Творческих вузов и представителей малого бизнеса, отмечает Игорь Девятко, тоже хватает.
Один из первых подводных камней — очень жесткие условия реставрации промышленных объектов, а многие из них — памятники архитектуры. В итоге инвесторы отказываются от реставрации объектов из-за экономической необоснованности. Другой подводный камень — «мелкоштучность» территории: у всех объектов разные собственники, которые хотят разного. Еще, признаются инвесторы, им не хватает европейских налоговых льгот для проектов редевелопмента.
Директор по развитию компании Maris Кайл Патчинг рассказывает о принципах редевелопмента промзон: обязательными условиями являются долгосрочная городская стратегия развития таких зон, индивидуальный подход и государственно-частное, как в Европе, партнерство города и инвестора. Важна быстрая, понятная процедура согласования. Ничего из этого в России и Петербурге пока не сформировано, более того, на окраинах, отмечает Кайл Патчинг, жилые районы строятся рядом с промышленными, что вскоре приведет к тем же проблемам, что в центре. Обратил внимание эксперт и на отсутствие прозрачной юридической схемы перевода промышленного объекта в другое назначение, отсутствие комплексного плана развития промзон. Кайл Патчинг подчеркнул, что не удивлен: конечно, инвесторы опасаются ступать на столь зыбкую почву редевелопмента в условиях отсутствия помощи города.
Представители девелоперов ему возразили: помощь им не нужна, они будут рады, если город перестанет им мешать, поскольку сегодня документы согласовываются месяцами, а то и годами. В конце выступления Кайл высказал и вовсе крамольную для некоторых мысль: есть объекты, которые не нужно сохранять, их стоит снести.
Эксперты говорили, что нужно снимать разного рода ограничения, впускать творчество в промышленные объекты. Европа прошла этот путь, однажды впустив художников в самые неблагополучные районы своих городов, и они стали одними из лучших. Участники форума уверены: город «сделает» себя сам, нужно лишь дать ему возможность.
Рецепт успешного редевелопмента промышленных объектов от Кайла Патчинга прост: комплексный подход, упрощенная процедура согласования, строительство и ремонт инфраструктуры, включение в проект некоммерческой составляющей, налоговые каникулы для девелоперов избранных проектов и повышение налогов для целевых территорий, где собственники не планируют редевелопмент. Наконец, важно, чтобы и общественность поддержала создание проекта, а для этого в него нужно включить социальную составляющую. «Да, есть проблемы, но в целом эти проекты в Петербурге реальны, — подытожил Кайл Патчинг. — Как сделать проект успешным, не дожидаясь изменений в законодательстве? Очень просто: нужны энергичные умные люди. У вас есть такие».
На протяжении всей официальной программы форума в соседнем зале работала выставка, на которой были представлены проекты модернизации промышленных петербургских объектов, созданные молодыми архитекторами. Если именно о таких людях говорил Кайл Патчинг и если хотя бы некоторые из нарисованных проектов будут осуществлены в реальности, Петербург действительно станет привлекательнее.
