Спустя 3 года с начала мирового кризиса строительная отрасль начала слегка оживать, хотя разговоры о второй волне все же настораживают девелоперов, дольщиков, соинвесторов и прочих участников инвестиционно-строительного процесса. О своем взгляде на эти вопросы в интервью «ДП» рассказал руководитель и совладелец строительной компании «ЛЭК» Павел Андреев.
- Как сейчас обстоят дела в ЛЭК и каковы ваши взгляды на перспективы развития и компании, и отрасли?
- Если отодвинуть в сторону ситуацию со второй волной кризиса, возможность которой еще пока не ясна, то, в принципе, ситуация с каждым месяцем улучшается. По нашим данным, август 2013-го имел лучшие показатели по рынку за последние 3 года, и это позволило всем вздохнуть свободно. Несмотря на то, что август — это месяц отпусков и в это время обычно ожидается снижение продаж и активности, все показали рекордные результаты. В начале кризиса, в конце 2008 года, произошло действительно серьезное падение, но все же все ожидали, что к середине 2010 года ситуация вернется на прежние позиции. Этого не произошло, и связано это не конкретно со строительной отраслью и не с проблемами в стране, а действительно с проблемами мирового масштаба. Такая ситуация не только у нас в стране. Например, в США или в Европе, где тоже произошло большое падение, рынок недвижимости резко замедлился и люди не могли продать свою недвижимость. Но, повторюсь, весь этот год результаты продаж обнадеживают. Настолько, что мы планируем начать несколько новых строек.
- ЛЭК демонстрирует поразительное упорство в нежелании отказываться от своих объектов и продолжает работать на стройплощадках, хоть и не в таком темпе, как до кризиса.
- Важно адекватно соответствовать экономической ситуации, которая складывается в нашей отрасли. И если в период бурного роста экономики и строительной отрасли нужно было развиваться как можно быстрее (и мы на это были настроены и показывали максимальные результаты), то сейчас у нас более консервативная позиция, потому что мы не понимаем, насколько серьезным может быть рост. Мы частично решили уменьшить свой земельный банк, так как видим, что нет смысла запускать новые объекты в таком количестве, если рынок пока их не воспринимает. На данный момент объектов, которые мы сейчас строим, почти под 1млн м2, и этого достаточно в той ситуации, которая сейчас есть.
- Так каков ваш земельный банк и какая часть из этих участков реализована для покрытия обязательств компании?
- С началом кризиса и его продолжением мы увидели, что есть смысл уменьшить вполовину наш земельный банк. На сегодняшний день мы продали около 25% и еще 25% хотим продать. Уменьшение вполовину дает нам результат четкого баланса между нашей кредитной нагрузкой и тем объемом, который нам уже нужно запускать. Потому что мы сдаем объекты, в этом году сдали уже три, соответственно, нам нужно запустить объем новых, так как уменьшать обороты мы не хотим. Мы считаем, что тот объем, который мы хотим сдать в этом году (примерно 150 тыс. м2), адекватен экономической ситуации на рынке.
- Расскажите о сегодняшней стратегии компании.
- До наступления кризиса нашей стратегией было удваиваться каждый год, и мы во всех планах рисовали, что мы будем готовы продавать по 800 тыс. м2, а сейчас об этом даже разговора не идет. Около 200 тыс. м2 было нами сдано в 2008 году, и столько же (поскольку много докризисных площадей было еще в работе) — в 2009-м, но после этого мы увидели, что больше чем эти 150-200 тыс. м2 строить нельзя, потому что закладывать такой объем может оказаться слишком рискованным. Поэтому мы идем по графику, построенному на том, что экономика потихоньку восстанавливается, а мы параллельно восстанавливаем объемы и не форсируем события.
У нас большая компания, много дольщиков, и нам рисковать на таком рынке, на мой взгляд, неправильно. Поэтому мы придерживаемся консервативной стратегии. И сегодняшняя ситуация с возникновением второй волны показывает, что наша стратегия правильная.
- Интересующий всех вопрос: какие из объектов сейчас находятся в максимальной стадии готовности и какие объекты составят те самые 150 тыс. м2, которые по итогам этого года можно будет взять в актив сданных объектов?
- Три комплекса мы уже сдали. Далее в этом году мы планируем сдать «Классику», «Буржуа», дом на Гражданском, возможно, «Премьер Палас». Все зависит от ситуации на рынке. При хороших продажах мы можем делать очень высокий темп по стройке.
- Каков сейчас объем долговой нагрузки по группе?
- Примерно 5 млрд рублей. И за счет реализации части объектов земельного банка мы хотим эту цифру снизить до 4 млрд или до 3,5 млрд рублей. Опять же, это зависит от продаж.
- А кто ваши финансовые партнеры, помимо дольщиков, желающих просто получить жилье?
- Условно я делю их на три группы. Первая — это конечно же банки, которые в целом лояльно подходят к ситуации. Мы получили реструктуризацию (так как на момент кризиса делать возвраты было невозможно), и мы прошли ту сложную фазу, когда нужно было передоговориться. Вторая группа — это частные инвесторы, которые работают как банки и готовы размещать деньги, но без посредников, то есть люди сами являются для себя банкирами. И это тоже достаточно серьезная тема для нас, поскольку она позволяет нам двигаться вперед и получать более гибкие кредиты. И третья группа — это тоже инвесторы, но те, которые хотят разместить деньги не в качестве кредита, а в качестве инвестиций. По сути, оптовые покупатели.
- Это те самые инвестиционные квартиры? А в дальнейшем инвесторы их сами продают?
- Они могут и сами их реализовывать или договориться с агентством. Главное, что в этом случае люди покупают квартиры и мы не несем перед ними обязательств по возврату денег. Когда инвесторы второй группы дают нам деньги, квартиры могут выступать только залогом (заключается договор, что будет возвращена вся сумма и, соответственно, проценты). А третья группа инвесторов — это те, которые, наоборот, покупают этот залог, понимая, что он вырастет, потому что сейчас действительно существует большая разница в цене между домом на этапе строительства и домом, когда он готов к госкомиссии или уже сдан. Это во многом связано с еще свежими воспоминаниями о кризисе: пока дом не достроен, у людей по-прежнему сохраняется опасение, что он не будет достроен, что стройка затянется, и т.?д. Из-за этого компаниям приходится понижать цену, зато когда дом построен, цена возвращается к той цифре, которая должна быть на рынке, и за счет этого получается достаточно большая разница.
- Можете распределить эти группы инвесторов в процентном соотношении?
- На банки сейчас приходится не менее 60% финансирования, на инвесторов — оставшиеся 40%, примерно пополам — по 20%.
- Что будет с участками и проектами в других городах — Москве, Киеве, Новосибирске, Сочи?
- Ситуация с кризисом сильно разделилась по городам. Быстрее всех показала рост и выход из кризиса Москва, и мы реализуем там свои проекты, недавно сдали очередной дом. А также Сочи — там мы строим, продажи идут, возможно, это связано с Олимпиадой или с тем, что люди просто готовы покупать там квартиры. В других городах строительство считаем преждевременным. Нет ни одной остановленной стройки в регионах, но и начинать мы их пока не решили, ждем, пока улучшится ситуация. Например, в Новосибирске у нас есть шикарные участки, и мы понимаем, что рано или поздно рынок повернется и дом с отличным видом из окон обязательно будет пользоваться популярностью. В Киеве кризис повлиял на рынок больше, чем у нас. Плюс смена власти, которая всегда перетряхивает все отношения. Там объектов у нас достаточно много, но мы также ждем, пока ситуация стабилизируется.
- Что нужно сделать, чтобы жилье стало доступнее?
- Если бы не было кризиса, конечно, было бы попроще, но общая тенденция — это увеличение зарегулированности строительного рынка. Начиная с банальных сроков получения согласований и заканчивая постоянно меняющимися правилами получения разрешения на строительство.
А сейчас ситуация такая, что получение разрешительной документации занимает больше времени, чем сама стройка. Это неправильно, с этим нужно что-то делать, и я надеюсь, что власти обратят на это внимание и решат этот вопрос в положительную сторону, потому что он актуален не только в Петербурге, но и в отрасли в целом. И конечно же нужно снижение ставки по ипотеке. Все девелоперы в интервью говорят об этом вопросе, но ничего не происходит. Страна формирует стабфонд — это колоссальные деньги. Для того чтобы сдвинуть строительный рынок, нужно меньше 10% от такого стабфонда. А ведь эти деньги превращались бы из записей на банковских счетах в реальные квартиры. Эти деньги реально бы работали на экономику, они прошли бы по всей производственной цепочке и затронули бы огромное количество предприятий. Вся история выходов из кризисов — это история запуска больших строек.
- Повлиял ли кризис на ваше отношение к жизни и бизнесу?
- Работы стало больше, и она стала более сложной. Одно дело с шашкой на коне скакать вперед и видеть, что там и объемы растут, и прочее, а когда видно, что рынок сужается и нужно как-то на нем устоять, договориться со всеми подрядчиками, поставщиками, кредиторами, вся ситуация становится морально тяжелой. Кризис продолжается уже 3 года, он многому нас всех (и меня, конечно, тоже) научил. В том числе и что такое бороться, не падать духом и не сдаваться. Говоря о второй волне, я считаю, что сейчас все намного лучше подготовлены, чем в 2008 году. Тяжелое падение тогда было в первую очередь спровоцировано страхом непонимания того, что происходит. Сейчас такого не будет — все морально намного сильнее. Опыт говорит: можно справиться с любой ситуацией и любые проблемы в итоге будут решены. И это главное лекарство от кризиса. До кризиса у меня было много идей, в том числе и для дальнейшего развития не по нашему основному бизнесу. Сейчас ситуация еще не вышла на тот уровень, который может мне позволить думать о чем-то другом, кроме нашей работы. Поэтому я гоню от себя любые мысли, которые могут отвлечь меня от этого. Сейчас меня волнует только то, как быстрее строить, как еще снизить издержки, как привлечь финансирование и сделать все так, как хотят и ждут от нас наши клиенты и партнеры.
