«Квартира в зачет»: новые ипотечные возможности

Сразу два банка заявили о запуске совместной с компанией «Главстрой-СПб» новой программы «Квартира в зачет». По уверениям партнерского трио, предложенный механизм не имеет аналогов на рынке. В подробностях ноу-хау разбиралась корреспондент БН.

В конце августа на сайте жилого комплекса «Северная долина» появилось сообщение о новом предложении потенциальным покупателям. Строительная компания сообщила, что с августа совместно с Ханты-Мансийским банком, а с сентября — с банком «Зенит» начинает реализацию программы «Квартира в зачет».

Живите у себя

Сама по себе схема трейд-ин, по которой при покупке новой квартиры принимается в зачет имеющееся у клиента жилье, для рынка не новость. На сегодняшний день по зачетным программам работают такие компании как «Петротрест», «Строительный трест», «Северный город» (холдинг RBI), «Ленстройтрест», «Инком ДСК-3» и некоторые другие. Однако программы эти, во-первых, до сих пор предлагались только лишь застройщиками, без участия банков (хотя и не исключали возможность взять кредит на недостающую сумму для оплаты приобретаемого жилья). Во-вторых, пользовались ограниченным спросом по простой причине: у большинства петербуржских семей в собственности имеется единственная квартира. Продать ее — значит оказаться на период строительства будущего жилья без крыши над головой. Учитывая, что сроки ввода новостроек в эксплуатацию у большинства строительных компаний довольно условные, скитание по съемным квартирам может весьма затянуться.

К тому же, продавать имеющуюся недвижимость надо весьма оперативно, чтобы уложиться в указанный в договоре срок. «На реализацию имеющейся у клиента недвижимости отводится 90 дней. Практика работы по нашей зачетной программе показывает, что за этот срок продать квартиру по рыночной цене возможно, но у нас были ситуации, когда мы продлевали срок продажи до 120 дней», — рассказывает директор управления привлечения инвестиций Холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI) Андрей Останин.

Так или иначе, по данным компании «Петротрест», в среднем по зачетной схеме в месяц заключается всего 2-3 сделки. RBI за год действия аналогичной программы удалось заключить 15 договоров.

Особенностью новой для рынка программы стала возможность проживания в имеющейся квартире вплоть до новоселья. «Человек выбирает квартиру в новостройке жилого комплекса «Северная долина», получает в нашем банке ипотечный кредит на ее покупку. При этом он продолжает жить в имеющейся у него недвижимости, которая находится в залоге, до сдачи дома в эксплуатацию», — пояснила начальник управления потребительского и ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка Ирина Корниенко. Переехав в новую квартиру, клиент продает старую: в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры, если он приобрел уже построенную квартиру, или в течение 9 месяцев от сдачи дома в эксплуатацию, если квартира куплена на этапе строительства. Вырученные средства идут в счет частичного досрочного погашения кредита, предоставленного банком.

К слову, Ханты-Мансийский банк, в дальнейшем намерен распространить программу на все аккредитованные банком строящиеся объекты.

Ипотека с отсрочкой

С точки зрения банковского бизнеса, предложенная схема, по сути, является обычным кредитом на приобретение жилья в строящемся доме. Наличие квартиры у клиента в собственности волнует банкиров не сильно. «Нас не интересует стоимость имеющегося у вас жилья — мы исходим из вашей платежеспособности», — ответили корреспонденту БН в отделе кредитования петербургского филиала банка «Зенит». То есть, на решение банка о предоставлении ипотечного займа влияет в первую очередь уровень подтвержденных доходов заемщика. Если доходы достаточны, то клиент сможет получить максимальный кредит в размере 90% от стоимости покупаемой квартиры (согласно условиям программы «Квартира в зачет», для получения ипотечного займа необходимо иметь 10%-й первоначальный взнос). Если доход ниже, размер кредита, соответственно, будет меньше. Нельзя сказать, что анонсированный механизм открывает дорогу к улучшению жилищных условий петербуржцам с невысокими доходами и без собственных накоплений. Впрочем, применяемые застройщиками схемы трейд-ин также предполагают внесение предоплаты в размере 10%. Так что умение копить — пока непременное условие для улучшения жилищных условий.

Однако в предложении от «Зенита» и «Ханты-Мансийского банка» есть отличие от стандартных ипотечных программ. С момента получения ипотечного кредита и до его частичного досрочного погашения за счет проданной старой квартиры клиент выплачивает только проценты. И только потом начинается возврат тела кредита. Но к этому моменту дешевеет и сам заем: с 14% годовых (этап до погашения части кредита за счет продажи имеющегося жилья) до 12%. Без льготного периода обслуживание аналогичного по размеру кредита обошлось бы заемщику намного дороже.

Непростая арифметика

Для дальнейшего сравнения новой программы «Квартира в зачет» с действующими на рынке схемами трейд-ин необходимо учесть дополнительные затраты клиента. Так, в Ханты-Мансийском банке клиент уплачивает комиссию за перевод денежных средств на счет продавца в размере 1,5% от суммы кредита, но не более 25 тыс. руб. Также он страхует свою жизнь и здоровье, а после регистрации права собственности на новую квартиру — и сам предмет ипотеки.

Зато ни «Главстрой», ни банк не диктуют заемщику, как тот будет продавать собственную квартиру: самостоятельно, через знакомого агента, заключив договор с агентством недвижимости. Застройщики, использующие трейд-ин, напротив, настаивают на продаже старой квартиры через аккредитованное у них агентство недвижимости. В договоре указываются две цены продажи: начальная и минимальная, по которой может быть реализована недвижимость. Так как на реализацию старого жилья отводится ограниченный срок, всего 90 дней, как правило, квартиры, продаются с 5-7% дисконтом.

Дорого, однако…

Чтобы окончательно понять, насколько интересна новая зачетная программа, корреспондент БН (анонимно) попросила кредитный отдел банка «Зенит» рассчитать примерные параметры кредита. По легенде, молодая семья, без детей, имеет официальный совокупный доход 100 тыс. руб. в месяц. В этом случае чета заемщиков может претендовать на 3 млн руб. займа сроком на 15 лет. Учитывая, что первоначальный взнос должен быть не менее 300 тыс. руб., суммы вполне хватает на «двушку» в «Северной долине».

Льготный период (на достройку объекта и продажу имеющегося жилья) был определен произвольно — в два года. Месячный платеж на этих условиях получился весьма ощутимым, около 39 тыс. руб. Если у вымышленных героев есть в собственности хотя бы «убитая» однокомнатная хрущевка на окраине города, которую можно продать за 2 млн руб., экономическая целесообразность участия в рассмотренной программе становится сомнительной. Ведь совокупные расходы на съем жилья (17-20 тыс. руб. в месяц) и платежи по кредиту на недостающий миллион рублей (11-12 тыс. руб. в месяц) будут все равно меньше названной суммы. А переплата по кредиту окажется существенной, в 3-4 раза. Другое дело, если разница в цене между зачетным и новым жильем велика. Или — если для человека его время и комфорт дороже, чем несколько тысяч рублей экономии в месяц.

«Предлагаемые на рынке недвижимости зачетные программы имеют свои минусы и подходят далеко не всем заемщикам. Но они непременно будут совершенствоваться и развиваться, потому что спрос на трейд-ин будет только расти, по аналогии с автомобильным рынком», — уверен Андрей Останин. По оценке АН «Бекар», сегодня 15-20% всех клиентов рынка недвижимости хотят продать квартиру на вторичке, чтобы приобрести в новостройке.