Собрался мой друг купить по ипотеке квартиру. Пора уже, говорит, отрываться от родительского крова. Перебрал массу вариантов и понял — не потянуть. Расстроился очень. Увы. Не он один такой. Сегодня купить с помощью ипотеки однокомнатную квартиру площадью 43 квадратных метра на вторичном рынке могут себе позволить лишь 13,2 процента населения, а на первичном рынке — только 28 процентов.
Понятно, эта статистика, которую приводит в своем новом исследовании о доступности ипотеки компания «ФинЭкспертиза», малое утешение для моего друга. Но он его весь вечер изучал. И даже повеселел.
Вот взял бы он 20-летнюю ипотеку, и пришлось бы ему переплатить к начальной стоимости квартиры 150 процентов, подсчитали эксперты. По их данным, максимальный уровень переплаты, на который готовы россияне, не более 20-40 процентов.
«Это говорит о том, что в России существуют серьезные проблемы с ипотекой, — пояснил генеральный директор «ФинЭкспертизы» Агван Микаелян. — По нашим оценкам, около 70 процентов ипотечных кредитов закрываются досрочно (средний срок жизни кредита 5-7 лет). И это именно те сроки, которые позволяют не превысить те самые 20-40 процентов от первоначальной стоимости недвижимости. То есть, люди инстинктивно, даже без особых расчетов берут ипотеку, понимая, что в течение 4-5 лет они смогут погасить ее досрочно, закрыть ее опережающими темпами. В бессмысленную двадцатилетнюю кабалу входят только те, кто еще не до конца осознал все нюансы своего положения».
Вывод экспертов неутешительный. По словам Микаеляна, «мы очередной раз убеждаемся — и небезосновательно — что рынка ипотеки, в его классическом понимании, у нас не существует». Эксперт советует обратить внимание на опыт Татарстана. Там существует специальная программа. Родила семья ребенка — региональный бюджет практически оплачивает одну комнату, взятую в ипотеку. Это стимулируют не только развитие ипотечного рынка, но и улучшение демографической ситуации в стране. Что тоже немаловажно. Через сорок лет россиян может стать на четверть меньше, чем сейчас, пугает нас Бюро переписи США.
Российские эксперты этот прогноз, правда, не поддержали, но не отрицают, что проблема существуют. По данным Росстата, за первые пять месяцев этого года население России уменьшилось на 66 тысяч.
Недавно премьер-министр Владимир Путин призвал Сбербанк снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам до 8 процентов годовых. Сейчас же она составляет 11,5-12 процентов. Но в целом по стране — больше.
В 2010 ставка по ипотечным кредитам в России хоть и упала немного, но все равно держалась на уровне 13,1 процента годовых. «Безусловно, если ставка будет снижена до 8 процентов, это серьезно повысит шансы ипотечных схем, — рассуждает Микаелян. — На мой взгляд, это было бы грандиозным шагом вперед. А идеальной считаю ставку в 4, ну, в 5 процентов максимум».
Однако, считают некоторые эксперты, дело не только в процентных ставках. Рынок ипотеки неоднородный, состоит из обособленных сегментов. Сейчас банки все чаще сами реализуют ипотечные квартиры. А риэлторы работают по принципу: плати деньги здесь и сейчас.
«И в этом нет ничего удивительного, — говорит советник Института современного развития Никита Масленников. — Здесь мы сталкиваемся с гремучей смесью. Силой инерции, с одной стороны, а с другой — страхом перед посредниками. Причем боятся посредников, как граждане, так и банки».
Но здесь ситуация может измениться. Создан специальный межбанковский центр ипотечных решений, который предоставляет в течение нескольких дней риэлтору предложения от банков. Так есть надежда, что значительная часть финансовых учреждений, занимающихся ипотечными кредитами, не будет уклониться от сотрудничества с риэлторами. Согласитесь, не дело банков продажа ипотечных квартир, этим должны заниматься риэлтерские компании.
«Полностью поддерживаю, — соглашается советник Института современного развития. — Тем более что такого рода активов по ходу кризиса на балансах достаточно много. По оценкам Центрального банка, их накопилось до 700 миллиардов рублей. Поэтому такое сотрудничество полезно. И оно будет в ближайшее время развиваться. Но для этого нужно накопить определенный опыт. Необходимо 7-8 месяцев, чтобы на полную мощность запустить такой механизм».
Но в целом, считает эксперт, сегодня самая главная жилищная проблема в стране заключается в том, мало строят, не там строят и не то. За пять месяцев этого года жилья введено на 7 процентов меньше чем за пять месяцев 2010 года.
«Отрасли, — говорит Масленников, — необходимо радикальное улучшение инвестиционного климата, снятие многочисленных административных барьеров, нужно, как воздух инфраструктурное обустройство площадок, на которых ведется строительство. Все это хорошо известно, но пока ничего не делается».
Кроме того, все эти проблемы должны решаться в рамках грамотной градостроительной политики, напоминает эксперт. И тут же делает вывод: «Здесь у нас еще все достаточно невнятно. Мы отстали от общемировой планки на 30 лет как минимум. Так что этот разрыв нужно как можно быстрее сократить».
Как вам это?
Гильдия риэлторов предложила два радикальных способа, как расшевелить рынок недвижимости и увеличить продажи. Во-первых, запретить долевое строительство. Во-вторых, остановить процесс приватизации.
Никита Масленников, советник Института современного развития: Риэлторы очень сильно погорячились со своими предложениями. Но это отчасти понятно, так как рынок довольно вялый. Реальные доходы населения не растут. Сбережения сокращаются, о чем свидетельствует динамика вкладов. В итоге спрос на жилье и услуги риэлтерской гильдии носят неустойчивый характер. Поэтому их нервозность понятна, которая сегодня наблюдается.
Тем не менее, по вопросу приватизации коллеги идут совершенно не в ту сторону. Нужно наоборот укреплять права частной собственности. Другое дело, стоило бы озаботиться таким вопросом как ужесточение требований к эффективным собственникам. Особенно при установлении прав на жилую собственность.
А для того, чтобы расшевелить продажи есть два других хороших метода. Первый — это налоговое дестимулирование так называемого инвестиционного жилья. Например, в Москве, по некоторым оценкам, до 30 процентов жилой площади — это инвестиционные квартиры, которые продаются по мере того, как растут цены. Поскольку рынок сейчас вялый, инвестиционные квартиры не особо на него выходят. Тем не менее, если, вести налоговое дестимулирование, то за счет этого в ряде крупных городов можно будет вытащить достаточное количество жилой площади на рынок.
Второй метод заключается в модернизации рынка. Он должен стать не рынком продавца, а покупателя. Чем быстрее это произойдет, тем больше он будет демонстрировать признаки реального оживления. И тут на помощь может прийти энергоэффективное жилье, которое будет стимулировать спрос. Так как человек, приобретая такую квартиру, гарантирует себе значительно меньшую оплату за коммунальные услуги.
