Специалисты компании NAI Becar подготовили отчет по рынку инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга за 2013 год.
Россия: факторы риска
Во II квартале 2013 года в коммерческую недвижимость России было вложено почти в 15 раз больше иностранных денег, чем в I квартале: 1,6 млрд долларов против 105,7 млн долларов. Всего же по итогам I полугодия 2013 года коммерческие объекты в Москве и регионах получили 3,574 млрд долларов. К концу 2013 года эта цифра достигла 6,4 млрд. долларов.
Типы инвесторов в коммерческую недвижимость мира становятся все более разнообразными: от канадских пенсионных фондов до бизнесменов с Ближнего и Дальнего Востока. Однако далеко не все иностранные инвестиции доходят до России: виной тому высокие политические, административные, конъюнктурные риски, которые даже при высокой доходности отпугивают потенциальных инвесторов из-за рубежа. Для российских же инвесторов нетипично совершать сделки с коммерческой недвижимостью на западных рынках, так как есть множество нюансов, которые не укладываются в привычные для них рамки. Они предпочитают вкладывать деньги в недвижимость в России: подавляющее число крупных инвестиционных сделок совершено в нашей стране с участием местных игроков. Больше всего инвестиций направлено в торговый и офисный секторы рынка коммерческой недвижимости.
Внимание к «Галерее»
Ключевым событием на рынке инвестиций в Петербурге стала продажа фондом Meredian Capital CIS Fund (Великобритания) ТЦ «Галерея» (192 тыс. кв. м). Объект приобрел Morgan Stanley (США) ориентировочно за 1,1 млрд долларов, при ставке капитализации 9%. Сделка по продаже была завершена в декабре 2013 года.
Группа компаний «Макромир» была приобретена компанией Fort Group, в собственном портфеле которой до сделки находились три действующих торговых комплекса и один проект — ТРК «Кантемировский», приобретенный у Europolis AG в 2010 году. В результате сделки к Fort Group перешли все активы и пассивы «Макромира»: пять функционирующих и один строящийся ТРК. Таким образом, компания стала вторым по величине собственником торговой недвижимости в Петербурге. Эта сделка оценивается в 650 млн долларов. На текущий момент в собственном портфеле «Форт Групп» как готовые, так и строящиеся проекты, среди них ТРК «Академ Парк» (бывший ТЦ «Грейт»), ТРК «Южный Полюс», ТЦ «Рыбацкий». К 2013 году компания планирует вывести на рынок сразу несколько масштабных объектов. «Форт Групп» также приобрела земельный участок у станции метро «Лесная», где построит ТРК «Кантемировский», который станет ее флагманским торговым объектом общей площадью 128 тыс. кв. м.
ЗАО «УК Старт», управляющее сетью гипермаркетов для дома и ремонта «Старт», приобрело у холдинга «Адамант» сеть магазинов «Домовой». Эта сделка позволит компании «Старт» занять лидирующие позиции на рынке DIY.
Тенденция сохранилась
В апреле 2013 года состоялась сделка по продаже бизнес-центра класса А «Аэроплаза», расположенного рядом с аэропортом Пулково-2. Восьмиэтажный офисный комплекс общей площадью 33,7 тыс. кв. м был сдан в эксплуатацию в 2008 году. Практически сразу после запуска объекта пошли разговоры о его продаже. Тогда, на пике рыночной конъюнктуры, сумма сделки могла превысить 100 млн долларов, однако она так и не состоялась. Новый собственник — холдинг «ПАН» — намерен реализовать нераскрытый потенциал объекта. В его развитие будут вложены значительные средства, чтобы бизнес-центр в полной мере соответствовал классу А.
Американская девелоперская компания Hines завершает сделку по приобретению трех земельных участков на Пулковском шоссе для строительства своего второго в России outlet-центра (торговый комплекс, специализирующийся на торговле одеждой и аксессуарами прошлых сезонов со скидками) общей площадью около 40 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первого подобного проекта в России компания планирует осуществить в Московской области ближайшей осенью.
Банк ВТБ подписал с Jensen Group договор о продаже торгового центра «Пассаж» на Невском проспекте общей площадью около 21 тыс. кв. м. Этот актив в числе других активов бизнесмена Шалвы Чигиринского достался ВТБ в 2009 году после ареста Высоким судом Лондона имущества бизнесмена из-за невыплаченных банку кредитов на 3 млрд рублей. Выставляя объект на продажу, банк хотел выручить 70-75 млн долларов. «Пассаж» привлекателен для арендаторов, на сегодняшний день в нем сдано 100% площадей.
Setl Group стала участником проекта строительства МФК Clover Plaza на Ушаковской набережной — на бывшей южной площадке «Северного завода». Девелоперская компания «РГС-Недвижимость» (один из создателей холдинга «Кловер Групп») купила участок на Ушаковской набережной еще в 2006 году, а в 2007 году проект застройки Clover Plaza получил положительный отзыв губернатора Матвиенко. Тогда планировалось, что на участке в 7,8 га появятся МФК с бизнес-центром класса А (72 тыс. кв. м), жилой комплекс (90 тыс. кв. м), ТРК (30 тыс. кв. м), конференц-зал, апарт-отель, гостиница категории «4 звезды» и паркинг (96 тыс. кв. м).
В 2010 году на рынке Петербурга преобладали локальные игроки. В 2013-м крупнейшим событием стало приобретение ТЦ «Галерея» фондом недвижимости под управлением американского банка Morgan Stanley. В остальном сохранилась тенденция прошлого года: иностранные компании и фонды не устраивают слишком высокий риск ведения бизнеса и отсутствие адекватной законодательной базы.
Курс на снижение ставок
Основным источником финансирования инвестиционных проектов в 2013 году остается банковское кредитование. Прошедший год вселил оптимизм тенденциями снижения ставок на банковские кредиты. Банковское финансирование инвестиционных проектов стало более доступным. В начале 2010 года кредиты в инвестиционных целях выдавались под 18-20% сроком до трех лет, к концу года ставки по кредитам находились на уровне 12-15% в рублях и 9-13% в валюте. В конце 2010 года произошло некоторое снижение оценочных значений ставок капитализации до уровня 11-12% как по офисным, так и по торговым объектам. Тенденция на снижение данных показателей сохранилась и в 2013 году.
Из выданных девелоперам кредитов большая часть была предоставлена крупнейшими российскими банками — Сбербанком России и ВТБ. Объем сделок по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости за 2013 год составил 7,5 млрд долларов, а в 2012 году ориентировочно возрастет до 8,3 млрд долларов.
В 2012 году финская компания SOK Retail Int., развивающая в России сеть продовольственных гипермаркетов Prisma, инвестирует 100 млн евро в проекты четырех новых торгово-развлекательных комплексов холдинговой компании «Адамант», которые будут построены в Петербурге в течение ближайших нескольких лет. Соответствующее соглашение было подписано между SOK Retail и «Адамантом». В настоящее время Prisma является якорным арендатором в пяти существующих торгово-развлекательных комплексах, принадлежащих холдингу «Адамант».
Компания Kraft Foods в текущем году инвестирует 100 млн долларов в удвоение производства сублимированного кофе в поселке Горелово Ленинградской области. По объему производства к 2013 году завод в Ленинградской области может стать крупнейшим предприятием по производству сублимированного кофе в мире.
