Инвестиции в апартаменты стали в Петербурге одним из наиболее доходных способов вложения средств в недвижимость. По данным аналитиков компании NAI Becar, подобная тенденция сохранится на протяжении еще нескольких лет. Уже в 2014-2016 годах на рынке апарт-отелей ожидается серьезный всплеск активности.
За 2013 год новый сегмент недвижимости существенно упрочил свое положение на рынке. Успешная реализация сразу трех крупных апарт-проектов в Петербурге доказала инвесторам эффективность вложения средств в апартаменты. Так, на конец года в апарт-отеле VERTICAL, сдача которого намечена на I квартал 2014 года, инвесторами забронировано порядка 65% апартаментов.
Появившись на рынке Санкт-Петербурга в 2009 году, апарт-недвижимость прочно заняла место лидера среди наиболее доходных вариантов инвестирования в недвижимость. «Уже сегодня стало понятно, что новый сегмент недвижимости будет востребован и без проблем займет свою нишу на рынке — считает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. — В Санкт-Петербурге апартаменты будут пользоваться особым спросом, поскольку у нас присутствует достаточно значительная по численности категория людей, занимающая средний социальный статус, готовая вкладывать свои средства в понятные и серьезные проекты».
Таким образом, если столичный рынок апартаментов можно признать сложившимся, в Петербурге он только начинает развиваться. На текущий момент в северной столице полностью реализованы три объекта: апарт-отель Staybridge, расположенный на Московском проспекте, апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» и комплекс апартаментов на Коломяжском проспекте. Еще около десяти объектов находятся в стадии строительства. В следующем году будут введены в эксплуатацию апартаменты VERTICAL и SALUT.
Апартаменты VS жилье
Несмотря на то, что апарт-отель, по сути, представляют собой гостиничный комплекс квартирного типа, сегодня они составляют существенную конкуренцию рынку жилья. Прежде всего, благодаря уникальной локации. Так, статус коммерческого объекта позволяет возводить многофункциональные комплексы с жилой функцией в деловых зонах, в которых невозможна или запрещена жилая застройка. Это может быть как исторический центр города, так и территория бывших промышленных зон, отданная под реновацию. Нередко апартаменты становятся единственным предложением рынка жилья в конкретном районе. Наиболее характерна эта особенность для Москвы.
«Основным отличием апарт-отеля от жилого дома, помимо статуса коммерческой недвижимости, является работа на объекте профессиональной управляющей компании. В ее задачи, помимо предоставления целого списка гостиничных сервисов, входит и сдача апартаментов в аренду, обеспечение доходности недвижимости для собственника — поясняет Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar. — Вложение в апартаменты — новый вид бизнеса, в котором практически не требуется участие самого собственника — все заботы по сдаче апартаментов, поиску арендаторов, контролю за состоянием апартаментов берет на себя управляющая компания».
Стабильность и доходность
Ключевое преимущество вложений в апартаменты состоит в том, что рынок только начинает развиваться, поэтому стоимость и, соответственно, доходность будет только увеличиваться. В Санкт-Петербург приезжает большое количество туристов и деловых людей, заинтересованных в краткосрочной и длительной аренде апартаментов с гостиничными сервисами. Инвесторам наиболее интересны проекты, сочетающие в себе инвестиционные достоинства жилой и гостиничной недвижимости — стабильность и доходность.
«По этому принципу будет функционировать комплекс апартаментов бизнес-класса VERTICAL на Московском пр., 73 — уточняет Полина Яковлева. — Комплекс сочетает в себе все достоинства коммерческого объекта: удачную локацию, прекрасную транспортную доступность, высокое качество строительства и опытную управляющую компанию. Покупатель апартаментов VERTICAL — человек с уровнем дохода выше среднего, который уверен в себе, заботится о своем будущем и стремится вложить свои деньги в наиболее надежный и доходный вид актива».
12-этажный апарт-отель, который рассчитан на 135 апартаментов, находится на высокой стадии готовности: до конца года будут завершены все фасадные и работы по установке внутренних инженерных систем. В начале 2014 года планируется приступить к внутренней отделке помещений. Инвесторам предлагается три способа получения прибыли — 8% годовых гарантированного дохода, до 10% (долгосрочная аренда) или до 15%(краткосрочная аренда) годовых при управлении объектом.
Особенности инвестирования
Благодаря деятельности управляющей компании, частные и институциональные инвесторы сегодня получили возможность извлекать стабильный доход без необходимости самостоятельного привлечения арендаторов, общения с агентствами недвижимости и контроля над техническим состоянием и сохранностью своей недвижимости.
«На мой взгляд, без управляющих компаний работа в апарт-отелях практически невозможна, поскольку именно таким образом будет сложно осуществить переход к цивилизованному рынку. Управляющая компания дает будущим инвесторам гарантии обеспечения дохода от вложенных средств», — рассуждает Наталья Скаландис.
Среди задач управляющей компании — прогнозирование и профилактика проблем, с которыми люди могли бы столкнуться в обычном жилом доме. Жильцы апартаментов готовы переплачивать за качество предоставляемых услуг, если они соответствуют их представлениям о комфорте. «Что касается высоких цен на обслуживания, то это не так. На примере нашего объекта VERTICAL могу сказать, что это порядка 79 руб./кв. м., при средней площади апартамента 35 кв. м. — это 2770руб.» — уточняет г-жа Скаландис. В среднем месячная квартплата будет варьироваться в зависимости от площади апартаментов и заполняемости самого объекта. Эксперты не исключают, что в ряде наиболее востребованных объектов уровень коммунальных платежей может оказаться больше, чем при аренде квартиры в аналогичном по классу жилом доме.
Апарт-перспективы
В ближайшее время, по данным NAI Becar, предложение не превысит спрос, поскольку сегмент апарт-отелей находится между уровнем аренды жилых квартир и сегментом отелей, что подтверждает необходимость пополнения данного сегмента.
Развитие рынка зависит и от доработки законодательной базы в части регламентирования строительства и управления апарт-отелей в России. Рынок развивается и на государственном уровне нужно поддерживать новые веяния, оперативно вносить изменения в законодательство, которые позволят оптимизировать работу девелоперов. Со слов г-жи Скаландис, уже в 2014-2016 годах на рынке апарт-отелей ожидается серьезный всплеск активности. На 2014 — 2015 года заявлено большое количество новых проектов, а к 2016 году, когда инвесторы разберут все ошибки, можно ожидать бум на рынке апарт-отелей.