Понятие квартирного обмена стало сегодня немного размытым: сейчас так могут назвать любую операцию с недвижимостью, при которой человек переезжает, хотя точнее называть обменом именно такую сделку, где два человека фактически меняются своими квартирами (с возможной доплатой). По этой причине, когда встречается выражение «понижающий обмен», можно предположить, что речь идет об обычной сделке с жилой недвижимостью, с той лишь разницей, что цель инициатора сделки — переезд в меньшую площадь. Об особенностях такого обмена, который риэлторы называют понижающим, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Понижающий обмен, как правило, совершают люди, нуждающиеся в деньгах и не имеющие возможности зарабатывать. Чаще всего это пожилые и одинокие пенсионеры, которым невыгодно содержать большую квартиру — и в финансовом, и в физическом плане. Могут прибегнуть к понижающему обмену и люди, которым срочно требуются деньги на дорогостоящее лечение, а бывает, что о переезде в меньшую площадь задумываются и удачливые наследники, более заинтересованные в деньгах, нежели в просторной жилплощади.
Риэлторы говорят, что понижающий обмен — не такая уж редкая операция на современном рынке. Конечно, большинство людей стремится улучшить свои жилищные условия, переехать из однокомнатной квартиры в «двушку», а оттуда в «трешку», но жизненные обстоятельства бывают разными. Взять хотя бы ситуацию, когда родители разъезжаются со своими взрослыми детьми, меняя одну большую квартиру на две маленьких. Это тоже можно назвать понижающим обменом, а происходит это сплошь и рядом.
К слову, размен большой квартиры на две маленьких для разъезжающихся поколений имеет разные варианты. Чаще всего речь идет о трехкомнатной квартире, которую обменивают на две однокомнатных, но процесс может быть выстроен и иначе: большую квартиру меняют на одну меньшую с доплатой, которая используется как первоначальный взнос при покупке квартиры в новостройке. В этой ситуации родители получают однокомнатную квартиру, а дети — возможность стать участниками долевого строительства и через 2-3 года обзавестись новым ликвидным жильем. Правда, этот вариант предполагает ипотечный кредит и одновременно с этим переезд в съемное жилье, поэтому по такому пути идут довольно редко.
Одна из главных целей понижающего обмена — это, напомним, получение доплаты. Однако операция по преобразованию лишних метров в деньги при ближайшем рассмотрении может оказаться не такой выгодной, как кажется. Если квартира, куда планируется переезд, будет находиться в более престижном районе или в более новом доме, то вполне вероятно, что доплата будет намного меньше, чем ожидалось. В отдельных случаях возможно, что ее и вовсе не будет, поэтому прежде чем затевать такую операцию, стоит хорошо изучить рынок и подумать, где и какое жилье покупать. Помочь с определением размера доплаты могут специалисты из агентств недвижимости.
Не всегда понижающий обмен имеет смысл, даже если доплата обещается довольно большая. Пожилым людям, которые не видят смысла содержать большую квартиру, риэлторы часто советуют другой вариант — не продавать и не обменивать, а сдавать свое жилье покомнатно. Прибыль, которую могут приносить квартиранты, вполне соотносима и в долгой перспективе даже более выгодна, чем прибыль от обмена. Но такой вариант, естественно, подходит не всем. Кто-то не представляет себе возможным делить кухню и ванную комнату с чужими людьми, кто-то опасается недобросовестных арендаторов. А кто-то просто при обмене квартиры хочет поменять еще и район. Например, переехать в более спокойное и дешевое во всех отношениях Подмосковье.
Обобщая все вышесказанное, стоит отметить, что понижающий обмен, хоть и выглядит простой и понятной процедурой, все же является серьезной сделкой с недвижимостью. А значит, не исключает всех тех процедур, которые им сопутствуют: изучение всех документов, прав собственности, проверка квартир на юридическую чистоту. Сделать все это профессионально, быстро и грамотно может только риэлтор с большим практическим опытом.
