Учитывая постоянный рост цен на жилье в Петербурге, стал набирать все большие обороты рынок аренды квартир. Однако он остается довольно стихийным, все еще много частных риэлторов, спокойно работают и мошенники. Конкуренцию этому сегменту могут составить доходные дома, где все квартиры предоставляются в аренду и часто даже с мебелью.
К основным препятствиям развития жилищного рынка в России эксперты NAI Becar относят отсутствие стимулов для строительства социального арендного жилья, неурегулированность нормативной базы для рынка аренды, невысокую инвестиционную привлекательность для частных инвесторов, а также отсутствие понятных механизмов реализации проектов. Одним из способов решения этих проблем является постепенное развитие рынка доходных домов.
В чем преимущества таких объектов для инвестора? «Это легальный способ вложения средств и налогообложения, юридически более защищенный способ инвестирования, чем сдача квартиры «в черную»», — считают риэлторы Home estate. По оценкам компании, доходность такого проекта для частного арендодателя составит 10-11%, в то время как доход от аренды обычной квартиры составляет примерно 8-9%. Это связано с тем, что апартаменты можно сдать по более высокой цене за счет высокого уровня сервиса, который предоставляет профессиональная управляющая компания.
Поддерживается развитие данного рынка и со стороны государства. Так, например, уже прошло несколько совещаний рабочих групп, в которые вошли различные представители рынка. В работе принимают активное участие представители Минрегиона, Минфина, АИЖК, правительства, Института экономики города, НП «Гильдия управляющих и девелоперов», а также частного сектора. В целях работы по проекту принято решение подготовить концепцию развития рынка арендного жилья и вынести ее на обсуждение к 9 сентября 2012 года, а к концу года предложить проект изменений закона для утверждения правительством.
Высокие показатели
«На Западе сегмент апарт-отелей уже давно развит и показывает высокую эффективность. Принимая в расчет зарубежный опыт, можно говорить о том, что окупаемость доходных домов находится на уровне 6-7 лет. При этом доходность таких проектов составляет около 14%, как и в сегменте торговой недвижимости, — рассказывает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. — Например, в США доходные дома являются одними из самых ликвидных объектов, так как кризис повлиял на данный сегмент гораздо меньше, чем на другие активы, потому что снижение ставок аренды несоизмеримо с падением стоимости недвижимости».
Особенность такого жилья в том, что оно дешевле проживания в гостинице, но при этом несколько дороже аренды квартиры. «Арендовать жилье в апарт-отеле будет стоить в 2-2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, и проще и надежнее, чем арендовать обычные квартиры. Кроме того, в отличие от гостиничных номеров, апартаменты обустроены кухней и, как правило, бывают более просторными», — рассуждает Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate. Руководитель отдела аренды АН «Итака» Александр Пастухов добавляет, что аренда жилья в таких домах на несколько тысяч рублей дороже. Например, стоимость аренды однокомнатной квартиры в обычном доме составляет 17-18 тыс. рублей, а в доходном примерно 20-23 тыс. рублей.
Безусловно, речь идет и качестве жилья. Подобрать квартиру с ремонтом, хотя бы недорогой мебелью и не в старом доме даже и за 20 тыс. рублей не всегда можно. А если жилье оплачивает компания, то, безусловно, выгоднее получается подобрать хороший вариант в доходном доме.
При этом данные разных компаний по доходности апарт-отелей отличаются. Так, например, в Colliers International говорят, что доходность бизнеса апартаментов можно оценить всего в 5-7% в год.
Первопроходцы
На сегодняшний день в Петербурге предложение на рынке доходных домов достаточно ограниченное. «По нашим данным, в настоящее время в Петербурге в этом сегменте существует пять игроков. Все они — иностранные компании, которым понятен формат, — рассказывает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский. — Это финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund (несколько лет назад выкупил 270 квартир за 50 млн долларов в жилом комплексе на Коломяжском пр.), апартамент-отель Stanbrige Suits на Московском пр., 97А, два небольших частных проекта Kronverk и Sharfotel и самый крупный — финская компания SATO. Последняя недавно приобрела 43 квартиры в строящемся жилом комплексе на ул. Детской, 18А. Это будет восьмой проект доходного дома SATO в Петербурге». Более категоричны в этом вопросе специалисты из АН «Итака». Они считают, что единственный доходный дом в городе — это объект компании Icecapital.
Эксперты NAI Becar приводят в пример региональный объект. В Калуге построен жилой комплекс для временного проживания специалистов в деловом центре города. Комплекс состоит из апартаментов на 420 номеров, общая площадь которых составляет 14 тыс. кв. м. Доходность проекта выдерживается на уровне 11% годовых и даже превышает данный показатель. «Такая доходность выдерживается за счет комфортных условий финансирования, привлеченных на этапе строительства проекта, за счет резервирования 95% площадей еще на стадии строительства проекта крупными компаниями-арендаторами, что гарантировало стабилизированный арендный поток, а также соответствия арендной платы рыночным условиям», — подчеркивают специалисты международной компании NAI Becar.
Где собака зарыта
Если судить по западному опыту, то, безусловно, доходные дома имеют большие перспективы. Но представители бизнеса говорят, что как этот рынок приживется в нашей стране — пока вопрос. Руководитель отдела аренды АН «Итака» Александр Пастухов поясняет, что основной недостаток доходных домов затрагивает, в первую очередь, частных инвесторов. Сроки окупаемости подобных проектов составляют примерно 15-20 лет, учитывая, что арендные ставки будут ниже среднерыночных. Так что частные инвесторы вряд ли будут вкладываться в подобные проекты, так как это для них весьма невыгодно. Чтобы данное направление улучшалось, нужны крупные инвесторы с достаточно большим количеством денежных средств.
Эксперты соглашаются, что для развития этого рынка нужно еще довольно много составляющих. Руководитель отдела аренды АРИН Татьяна Болбошенко добавляет: будут ли доходные дома конкурировать с рынком аренды, зависит от арендных ставок, поскольку именно они сегодня для большинства арендаторов являются одним из определяющих факторов при выборе жилья. Например, если говорить о доходных домах для соцнайма, ставки в этих проектах на сегодняшний день выше рыночных. Добавив к стоимости аренды незначительную сумму, можно арендовать отдельную комнату в коммунальной квартире, а не койко-место. «Если говорить о доходных домах, рассчитанных специально на работников, приезжающих в Россию из бывших южных советских республик, то они вряд ли будут пользоваться популярностью, если оплата будет возложена на работников. Как правило, зарплаты этой категории людей маленькие, и они не будут ее тратить на улучшение жилищных условий», — поясняет Татьяна Болбошенко.
Не все новшества пока работают на нашем рынке. Так, например, некоторые девелоперы стали предлагать такую схему продажи своих квартир, при которой собственник при покупке жилья заключает договор с управляющей компанией, и та занимается его сдачей в аренду. Доход собственника при такой схеме сдачи квартиры в аренду предполагается в районе 10%. Но и подобные схемы не особенно распространены в Петербурге, говорит Николай Казанский.
Пятилетка
Рынок аренды жилья в Петербурге формируют частники (сдают 300-350 тыс. квартир — 15-20% от общего жилого фонда). Перспективы на ближайшее будущее останутся прежними до момента изменения общего тренда, в рамках которого жилье в Москве и Петербурге перестанет быть одним из самых дорогих в мире при вполне конкурентоспособных ставках аренды, полагает Николай Казанский.
В последнее время активные планы развития доходных домов предлагает не только государство, но и представители российского и зарубежного бизнеса. «В соответствии с этими планами, в Петербурге вскоре могут появиться доходные дома трех видов: для муниципальных рабочих, для очередников, стандартные дома, предназначенные для частных арендаторов. Однако рынок будет насыщен предложением еще не скоро. Даже при условии активного развития сегмента конкуренция с рынком аренды возможна не ранее, чем через пять лет», — прогнозирует Александр Пастухов. Он также считает, что доходные дома смогут конкурировать с рынком аренды жилья в том случае, если это будет подкреплено каким-либо образом законодательно и нормативно. Либо если цена аренды квартир в доходных домах будет ниже или хотя бы равна ценам на рынке аренды обычных квартир.
Денис Качкин, управляющий партнер юридической компании «Качкин и Партнеры»:
Особенность российских доходных домов в том, что они реализуются на частные средства. Этот рынок широко развит во многих крупных странах, но при этом строительство ведется при участии государства. Например, в Великобритании уже более 10 лет существует программа, согласно которой государство делает заказ на строительство, привлекая, в том числе, и частные средства. Далее на объекте работает уже частный оператор, который выполняет функцию ТСЖ, и компания, занимающаяся сдачей в аренду квартир. Заранее оговаривается, что арендаторов привлекает государство, и деньги от сдачи в аренду идут также государству. Оператору же платят только за эксплуатацию и управление объектом. Такая схема позволяет обеспечить жильем население и принести доход частной компании. Наш рынок развивается в другом направлении, но может в дальнейшем стать и частью государственной социальной политики. Подобная инициатива уже высказана в одном из первых указов президента «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:
Доходные дома — принципиально новая тенденция. Данный сегмент начинает только зарождаться как в Москве, так и в Петербурге. Можно говорить о том, что еще в течение ближайших 10 лет рынок не будет насыщен. Но в целом в России данный сегмент имеет достаточно большие перспективы для развития в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса. Сейчас только около 5% населения арендуют жилье, в столицах данный показатель несколько выше. Ярким примером апарт-отеля в Санкт-Петербурге является жилой комплекс YE’S (ГК «Пионер»). Стоимость жилья в доходных домах незначительно выше среднерыночных показателей в частном секторе при совершенно ином качестве предоставляемых услуг. Безусловно, развитие сегмента доходных домов повлияет на создание и цивилизованного рынка аренды, так как преимуществами подобных объектов являются, например, единое управление, легальное оформление взаимоотношений между арендатором и арендодателем. Как пояснил «Ъ» господин Елин, предложение отказаться от проекта «Набережная Европы» возникло в связи с подготовкой заявки на принятие специальной целевой федеральной программы «Реконструкция кварталов исторического центра Санкт-Петербурга» на 400 млрд руб. Кроме того, через месяц в Санкт-Петербурге состоится очередная сессия комитета всемирного наследия ЮНЕСКО, на которой будет обсуждаться проблема выполнения Россией международных обязательств по сохранению архитектурного ансамбля Петербурга, в связи с которыми ранее РФ подвергалась жесткой критике.
