Во многих иностранных фильмах какой-нибудь мечтатель живет в мансарде, создавая образ свободного и независимого писателя. Но в России чердаки остаются неприспособленными для жизни, и такие квартиры имеют сложности с регистрацией. Хотя риэлторы, знающие толк в настоящей элитной недвижимости, говорят, что, несомненно, неоспоримым преимуществом таких квартир остаются видовые характеристики, и поэтому сделки на рынке проходить будут, пусть и не так массово, как с обычными квартирами.
Руководитель отдела аренды АН «Итака» Александр Пастухов считает, что «предложение мансардных квартир минимальное: 0,5-1% от всего объема предложения. В основном это апартаменты в спальных районах или многоуровневые квартиры, преимущественно в сегменте малоэтажного строительства».
Как правило, мансарды реализуются в небольших домах старого фонда в исторической части города, где помещения или надстраиваются сейчас, или когда-то уже были освоены под крышей. Новое малоэтажное строительство по полной программе использует внутренний объем здания, но здесь мансарды, по сути, продаются в общей площади квартир и домов, говорит заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
Варианты для ценителей
Владимир Спарак добавляет к плюсам объектов в мансарде уникальность, престижный район расположения. При этом эксперт рассказывает, что в силу того, что мансарды в большинстве своем располагаются в старых зданиях, инфраструктура домов, в частности, парадные, лестницы, лифты, не всегда соответствует классу квартиры. Кроме того, нельзя забывать и о сложностях обеспечения инженерными сетями. Однако если речь идет о новом строительстве, все эти проблемы обычно решены.
Эксперт АН «Бекар» Лилия Крейсс-Белова говорит, что мансарда — это конструктивное решение каркаса, и если она некачественно построена, технические характеристики будут плохие, что, безусловно, отрицательно скажется на поиске покупателя. Второй минус — это не всегда доходящий до уровня мансарды лифт.
«Самые основные преимущества мансардных квартир — вид из окна, возможность выхода на крышу, а также организации камина. Одна из основных проблем — отсутствие лифта в домах с мансардными квартирами, возможны проблемы с последующей продажей такой нестандартной квартиры», — соглашаются с коллегами риэлторы из «Итаки».
Вопросы безопасности
Руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Елизавета Конвей рассказывает, что «не во всех домах старого фонда возможно обеспечить парковку в закрытом дворе, индивидуальный доступ, пусть даже не на собственном лифте, а хотя бы на лифте с ключом. Вопрос коммуникаций для мансарды — очень острый момент, далеко не во всех объектах есть собственные бойлеры, обеспечивающие автономное отопление и горячую воду, такие же сложности могут быть и с электрической мощностью. Безопасность — еще один момент, которому нужно уделить внимание. Открытые террасы, выстроенные наравне с крышами, должны иметь либо периметральное наблюдение, либо ограниченный к ним доступ, что часто сложно организовать». Эксперт добавляет, что все вышеперечисленные факторы — вопрос желания инвестора тратить дополнительные деньги для обеспечения объекта всеми соответствующими элитному жилью параметрами.
Также многое зависит от дома, над которым надстраивается мансарда. Если в нем неоднородная среда, а мансарда позиционируется как жилье бизнес-класса, то могут возникнуть проблемы при продаже такой квартиры, рассказывает Лилия Крейсс-Белова. Так, например, произошло с мансардой на Малом проспекте Петроградской стороны. Несмотря на прекрасный вид, открывающий всю акваторию Невы, продать эту квартиру не удается, причем это единственный дом, где сейчас в Петербурге предлагаются мансардные квартиры в продажу и при этом можно беспрепятственно оформить документы в собственность, делится собственным опытом эксперт.
Любовь к романтике
Владимир Спарак говорит, что мансарду нечасто бывает легко опознать, но среди клиентов в этом сегменте процент разбирающихся в этом людей выше. Пожалуй, нельзя сказать, что покупатели мансард выделяются какой-то спецификой. Впрочем, при прочих равных можно сказать, что это творческие люди, которые предпочитают решать квартирный вопрос нетривиальным способом.
Причем есть и другие мнения по поводу особенностей портрета владельцев таких объектов. Елизавета Конвей делится своими впечатлениями о покупателях мансардных квартир: «Это человек, ищущий индивидуальности, автономности проживания, возможности выйти на террасу и общаться с городом на другом, самом высоком уровне: уровне романтичных питерских крыш; уровня, с которого видна панорама старого города, меняющаяся в зависимости от времени суток, уровня питерского неба».
«В основном такие квартиры покупают люди среднего возраста — 30-40 лет, которым важно жить в центре, а поскольку там нового строительства очень мало, то единственный вариант — это мансарда. И, к тому же, в центре найти квартиру с хорошими видовыми характеристиками крайне сложно, — рассказывает Лилия Крейсс-Белова. — Если говорить о том, кто покупает такие квартиры, то все зависит от планировки. Одинокие люди могут выбрать студию, также есть и трех-четырехкомнатные, которые подойдут семейным людям».
«Большинство покупателей таких квартир — люди творческих профессий в возрасте от 25 до 40 лет», — считает Александр Пастухов.
Успешные продажи
Владимир Спарак рассказывает, что «мансарды в чистом виде на рынке сегодня малочисленны, их доля в общем объеме предложения довольно мала. Объем предложения небольшой, новые объекты появляются нечасто. В то же время в силу юридических трудностей сегодня есть ряд проектов в зданиях старого фонда, которые находятся на стадии рассмотрения».
По наблюдениям Елизаветы Конвей, за прошедшие 2-3 года прошло несколько успешных сделок. При наличии качественного проекта мансардная квартира или пентхаус выгодно отличается от любой видовой квартиры на вторичном рынке, предлагая собственнику автономность и ограничивая ненужные контакты с соседями.
«Один из моих любимых объектов — пентхаус на Невском, 11, выходящий и на Адмиралтейство, и на Исаакиевский собор одновременно. Соседний я продала в 2007 году. Отдельного внимания заслуживает Смольный, 6, локация которого безупречна», — добавляет Елизавета Конвей.
Доступные варианты
Как ни странно, несмотря на уникальность такого жилья, по мнению риэлторов, стоимость может быть близка к обычной квартире. Чем это можно объяснить? В первую очередь неструктурированностью предложения, поскольку каждая сделка проходит очень индивидуально в зависимости от того, где находится квартира, каким потенциалом обладает с точки зрения превращения ее в элитный объект.
В целом, стоимость «квадрата» в мансарде ориентируется на средние цены по району. Впрочем, встречаются и варианты дешевле, когда какие-то неудобства компенсируются ценой, и современные варианты с качественными инженерными коммуникациями, которые стоят дороже, рассказывает Владимир Спарак.
С точки зрения проживания мансарда — это все же не самое лучшее жилье, говорит Лилия Крейсс-Белова, — поскольку в таких квартирах невысокие потолки, специфические планировки. Именно поэтому стоимость обычной квартиры в реконструированном доме может быть даже выше.
А вот специалисты компании Knight Frank St Petersburg считают, что, как правило, стоимость таких квартир выше на 15-20% по сравнению с обычными.
Желание эстетики
В чем же заключается цель приобретения мансарды? Елизавета Конвей говорит, что покупатели руководствуются не только прагматическими причинами, но и эстетической составляющей подобной покупки. Соблазн жить выше всех, изолированно от большинства соседей, иметь панорамную террасу привлекает очень многих.
«Специфических требований нет. Под понятие мансард подпадает и надстроенный этаж в элитном доме, спроектированный так изначально, и надстроенная в ходе капремонта в застойные годы мансарда в доме старого фонда. Большее внимание уделяется все же обычным характеристикам: метражу, количеству комнат, высоте потолков и т. д.», — считает Владимир Спарак. Требования, по сути, прямо или косвенно реализуются в цене.
Спальные перспективы
По мнению экспертов АН «АРИН», с точки зрения всеобщего стремления использования всей кубатуры здания, отсутствия чердаков, количество квадратных метров под крышей будет расти. Однако в то же время мансарды, вероятнее всего, все меньше будут отличаться от обычных квартир.
Александр Пастухов считает, что перспективно строительство мансард скорее только в спальных районах, так как пятен под застройку в центре почти не осталось. Предположительно будет более рационально использоваться пространство технического этажа — когда чердак осваивается под квартиру.
