На всякий товар находится свой покупатель. Считается, что за город люди переселяются, чтобы пожить на просторе, в собственных хоромах. Так-то оно так, но на рынке есть предложения и очень небольших по площадям загородных объектов. Кстати, в прошлом году загородное жилье мини-формата пользовалось повышенным спросом, и специалисты рынка предрекали ему завидное будущее. Напомним, что к «мини-формату» мы условно отнесли квартиры в коттеджных поселках площадью до 90 кв. м, таунхаусы площадью до 90-120 кв. м и отдельные дома в 100-150 кв. м.
Оправдались ли ожидания экспертов, что сегодня предлагается в «мини-формате» и как будет развиваться это направление в дальнейшем — в этих вопросах постарался разобраться наш журнал.
«Минимальный» рынок
Как утверждают наши эксперты, спрос на подобные объекты по сравнению с прошлым годом стал более дифференцированным. Квартиры в коттеджных поселках и таунхаусы небольшой площади стали менее востребованными: «Жилье такого метража выглядит привлекательно в городах или приграничных к ним районах, но не в классическом загородном поселке. Приобретая загородный объект недвижимости, покупатель стремится к увеличению площади, ему хочется, чтобы был и участок для отдыха, и гостевые комнаты, и дополнительные хозяйственные помещения», — объясняет Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service.
Но вот отдельные коттеджи площадью 100-150 кв. м по-прежнему популярны: «Типичный покупатель, рассчитывающий на жилье экономкласса, считает такую площадь достаточной, а бюджет покупки – оптимальным», — утверждает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting.
По мнению Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», «мини-формат» очень востребован в сегменте «дальних дач», где сегодня самым популярным объектом является дом с подведенными коммуникациями, расположенный на земельном участке 10-12 соток, площадью 100-130 кв. м и стоимостью от 2,6 млн руб. Спросом пользуются как «мини-дома», предназначенные для временного проживания, так и рассчитанные на круглогодичную эксплуатацию.
Современное «мини»
Предложений «минимальной» загородной недвижимости на рынке достаточно, периодически появляются новые, причем если год назад было немного поселков с маленькими таунхаусами, то сегодня восполнен и этот пробел.
«Мини-формат» — это преимущественно жилье экономкласса из дерева: оцилиндрованного бревна или клееного бруса, газо — и пеноблоков. «Мини-объекты» располагаются в организованных охраняемых поселках с коммуникациями: электричество (обычно 5 кВт), скважина на 2 участка, септик и, как правило, газ, особенно в поселках таунхаусов. К таунхаусам и отдельным домам прилагаются участки земли: в первом случае обычно 2-3 сотки, а во втором – 6-8 соток.
Если говорить о квартирах в загородных проектах и таунхаусах, то большинство предложений находится не далее чем в 40 км от МКАД, ведь такие объекты обычно покупают для постоянного проживания люди, работающие в Москве. «Например, таунхаусы площадью до 120 кв. м в поселках бизнес-класса есть на Новорижском, Дмитровском и Каширском шоссе», — говорит Юлия Севериненко («ЗемАктив»), а бюджетные проекты располагаются на менее престижных направлениях — вдоль Ленинградского, Пятницкого, Симферопольского и др. шоссе. «Маленькие таунхаусы и квартиры можно встретить на большинстве направлений на расстоянии в пределах 10 км от МКАД», — дополняет Александр Коваленко (Uniparx Service).
«Поселки же с отдельно стоящими домами и коттеджами «мини-формата» чаще встречаются в 60 км от МКАД и дальше на Симферопольском и Новорижском направлениях», — сообщает Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. Многие из них рассчитаны лишь на сезонное проживание. «Если расставлять трассы по количеству предложения, то это будет выглядеть примерно так: Новорижское, Симферопольское, Ярославское, Киевское и Дмитровское шоссе», — дополняет Евгений Копылов, коммерческий директор девелоперской группы «Интегра».
Актуальные предложения
Одним из самых популярных проектов остается поселок «Мечта», расположенный в 23 км от МКАД поЛенинградскому шоссе, где пока можно купить и небольшие квартиры, и таунхаусы, и отдельные готовые дома.
Первая и вторая очереди поселка уже полностью закончены, проведены все коммуникации и дороги. Квартиры и таунхаусы, относящиеся к этим очередям, готовы к заселению. В «мини-формате» здесь предлагаются, например, двухэтажные таунхаусы с верандой и крыльцом в сблокированном коттедже площадью 110,8 кв. м. Такой вариант без отделки обойдется в 6,73 млн руб., а с черновой отделкой — в 7,51 млн руб. А за 4,18 млн руб. можно стать обладателем двухкомнатной квартиры (площадь – 61,47 м кв.) на 1 этаже 3-этажного секционного дома.
Сегодня же в «Мечте» активно строится третья очередь, где в формате «мини» можно купить отдельные одноэтажные и двухэтажные коттеджи серии «М» площадью от 78 до 141,7 м кв. с участками от 5 соток и черновой отделкой. Цены начинаются от 5,5 млн руб. и зависят от площади дома и участка и расположения коттеджа. А ввод в эксплуатацию этих объектов намечен на 4 квартал 2013 года.
Покупатели могут получить рассрочку платежа на срок до двух лет, причем в течение первого года она беспроцентная, а на второй год ставка — 18% годовых.
Еще один объект, где можно купить и небольшие квартиры, и таунхаусы, — поселок «12 месяцев ЭкоLife», в 25 км от МКАД по Пятницкому шоссе и в 5 км от Зеленограда. Проект возводится на лесной опушке, а его главная отличительная черта – собственное озеро. Коммуникации уже подведены, дороги проложены. В результате должен получиться аккуратный и стильный охраняемый поселок с коттеджами, секционными малоэтажными домами и малоквартирными домами линий «Зима» и «Осень».
За оградой поселка разместятся продуктовые магазины. К каждому таунхаусу и квартире в малоквартирных домах будет прилагаться палисадник, а также личный гараж или место на парковке. И главное, бОльшая часть объектов проекта «12 месяцев ЭкоLife» относится к «мини-формату». Можно купить, например, кирпичный покрытый металлочерепицей таунхаус «Межсезонье» площадью 110 м кв. и стоимостью от 4,5 млн руб. А также предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 32,1 м кв. до 61,6 м кв. и квартиры-студии свободной планировки площадью от 21,6 до 24,8 м кв.
Стоимость традиционных квартир в секционных домах начинается от 1,513 млн руб., в домах линии «Осень» — от 1,5 млн руб., а в домах линии «Зима» — от 2,1 млн руб. Самую же дешевую студию (площадь 22,6), которая располагается в секционном доме, можно купить всего за 1 млн 62 тыс. руб. Условия покупки любопытные. Например, один из вариантов: оплатить сначала 50% стоимости жилья, а остальные 50% внести после завершения строительства. Либо можно оплачивать недвижимость по частям – по мере выполнения отдельных видов строительных работ. При этом на первый транш (или транши) можно оформить рассрочку – беспроцентную годовую или на 3-5 лет под 7,5% годовых, причем если расплатиться за жилье раньше срока, то все уплаченные проценты будут возвращены назад. Тем, кто сразу решится оплатить 100% стоимости жилья, предоставляются хорошие скидки.
Широкий ассортимент квартир «мини-формата» представлены и в клубном загородном комплексе бизнес-класса «Королевские сосны», расположенном на 11 км Ярославского шоссе в 800 м от главной улицы Королева, рядом с дачным поселком «Валентиновка», недалеко от горнолыжной базы «Лоза» и оздоровительного комплекса «Софрино». У поселка разнообразная инфраструктура: кафе-ресторан, спортивная площадка, боулинг-центр, спа с 25-метровым бассейном, салон красоты, торговый центр и продуктовый мини-маркет. Для детей дошкольного возраста будет открыт детский садик с игровой площадкой, ну а всего в 700 м от поселка в городе Королев располагается лицей с углубленным изучением английского языка.
«Многоквартирные дома в поселке «Королевские сосны» уже построены, проведены коммуникации и идет благоустройство первой очереди строительства», — рассказывает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). Купить здесь можно 1-3-комнатные квартиры с балконами и эркерами площадью от 42 до 107,5 м кв. (причем только один вариант квартир имеет метраж больше 90 м кв.) по цене от 3,9 млн руб.
А таунхаусы «мини-формата» помимо уже перечисленных поселков можно встретить, например, в полностью достроенном проекте бизнес-класса «Бунгало Club Kurovo», расположенном в 45 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, буквально в двух шагах от леса и озера. Недалеко от поселка находятся горнолыжные центры «Сорочаны» и «Парк Яхрома», экстрим-парк, картинг «Маяк» и спортивный стрелковый комплекс «Лисья нора», а скоро к ним добавится пока еще строящийся гольф-клуб. На территории же ЖК расположены бар, бильярд, бассейн, сауна, фитнес-центр, детские и спортивные площадки и гостевая парковка. Поселиться здесь можно, обладая бюджетом в размере от 5,2 до 10 млн руб. За такие деньги предлагаются таунхаусы площадью 80-110 м кв.
«Проекты таунхаусов небольших площадей представлены и в таких загородных поселках, как «Опушкино»(Новорижское шоссе, 38 км от МКАД), где их площадь начинается от 107 кв. м, и «Озерна» (Новорижское шоссе, 97 км от МКАД), где предлагаются объекты с метражом от 100 кв. м», — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».
Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, сообщил нам, что на берегу Можайского водохранилища в поселке «Золотые пески» можно приобрести твинхаус (дом на две семьи) площадью 120 кв. м по цене 4,2 млн рублей. Средняя площадь отдельно стоящего дома в поселке составляет 120-140 кв. метров, стоимость объекта от 4,4 млн рублей. Поселок обеспечен всеми центральными коммуникациями и расположен в зоне с благоприятным климатом и хорошей экологией.
Но, пожалуй, больше всего объектов «мини-формата» среди поселков с отдельными коттеджами. Игорь Заугольников привел в пример поселок «Перелески» на Новой Риге (65 км от МКАД). В поселке есть объекты бизнес — и экономкласса. Экономкласс представлен домами из оцилиндрованного бревна площадью 110 кв. метров, на участке 8-10 соток, в доме есть гостиная, кухня-столовая, две спальни, два санузла, подсобка и кабинет, который при необходимости можно сделать третьей спальней. Стоимость — 4,8 млн рублей, покупатель получает дом с центральными коммуникациями в организованном поселке с инфраструктурой бизнес-класса, т. к. в поселке есть и зона с проектами бизнес-класса. Сергей Махмудов (Atlas Development) выделяет такие проекты, как «Ла-Манш» и «Звенигорье» (49 км и 60 км Новой Риги соответственно). В поселке «Ла-Манш», разделенном рекой Молодильня на три части — «Англию», «Францию» и «Ирландию», под формат «мини» подходят две разновидности двухэтажных коттеджей – «Эльдорадо» площадью 120 м кв. и «Челси» площадью 147 м кв. А в поселке «Звенигорье» предлагаются дома размером 135 м кв.
Евгений Копылов («Интегра») отмечает, что сегодня можно спокойно найти предложение за 2,5 — 3 миллиона руб. за дом с участком и коммуникациями.
Татьяна Алексеева (Vesco Consulting) выделяет ряд поселков на начальных этапах строительства. Это проекты«Александровские дворики» (Ярославское шоссе, 85 км), «Дачники» (Дмитровское шоссе, 119 км) и «Красная поляна» (на сотом км Симферопольского шоссе). «В первом поселке поставлен забор, проложены дороги, вырыта скважина, обустроен пруд и начато строительство первых домов площадью от 85 до 165 кв. м. Сегодня их можно купить за 1 — 4,6 млн руб. в зависимости от наличия отделки. Во втором поселке обустроены дороги, разведено электричество, построен магазин, идет активное строительство домов, а предлагаются там дома размером от 85 кв. м и стоимостью от 2,5 млн руб., — рассказывает эксперт. – Ну а в «Красной поляне» начало начал: построена дорога до поселка, получены кадастровые паспорта и ТУ на коммуникации».
«Проекты коттеджей небольших площадей представлены и в таких загородных поселках, как «Волшебная страна» (Симферопольское шоссе, 67 км от МКАД), «Левашово озеро» (Симферопольское шоссе, 74 км от МКАД), «Велегож-парк» (Симферопольское шоссе, 100 км от МКАД) на берегу Оки и др.», — говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»).
«Например, в нашем проекте «Велегож-Парк» (здесь запланированы пляж, лодочная станция, детские и спортивная площадки, конный клуб и детский сад) представлены дома площадью 140 кв. м. Это двухэтажные коттеджи, построенные из бруса и бревна. Они полностью построены и многие уже распроданы. Участок площадью 20 соток с подобным домом стоит примерно 6 млн руб., причем за последние полгода цены выросли примерно на 4%», — рассказывает Александр Коваленко (Uniparx Service).
Поселок «EastЛандия» — дачный поселок бизнес-класса, расположенный в 99 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Поселок выведен на рынок в 2009 году. В настоящее время в поселке продано более 40% объектов. Всего в поселке 80 участков площадью от 12 до 25 соток. Земельные участки реализуются как с подрядом под индивидуальное жилищное строительство, так и с готовым домом. Площадь домов составляет от 144 до 250 кв. м. «Однако в ближайшее время мы планируем предложить потенциальным покупателям и дома меньшей площади – 110 кв. м», — говорит Евгений Копылов («Интегра»). Минимальная стоимость домовладения – 6 млн руб (дом 144 кв. м, участок 12 соток).
Резюме
«Мини-формат», конечно, не завоевал весь рынок, как предрекали некоторые эксперты в прошлом году, но прочно укоренился на рынке загородной недвижимости и пока не собирается сдавать своих позиций. Покупатели немного охладели разве что к небольшим таунхаусам и загородным квартирам, но маленькие коттеджи при этом весьма востребованы, и в ближайшей перспективе вряд ли что-то серьезно изменится. В том числе и цены, и размеры. В этом сегменте рынка, скорее всего, покупателей ожидает стабильность.
