Январь и февраль — традиционно месяцы спада на рынке недвижимости. Количество сделок в это время не велико — неактивны как продавцы, так и покупатели. В этом году ситуация развивалась в том же ключе. В январе, по сравнению с декабрем 2013 года, активность потенциальных покупателей «вторички» упала на 9,25% (по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Объем предложения снизился практически на столько же — на 9%. Несмотря на это, рынок не впал в зимнюю спячку — сделки проходили во всех сегментах, большая их часть (до 90%) с объектами эконом-класса.
Больше метров
Наибольшим спросом зимой пользовались двухкомнатные квартиры. По данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в январе-феврале такие объекты интересовали почти 39% покупателей.
К слову сказать, еще год назад ситуация была иной — 45-50% приобретателей жилья отдавали предпочтение однокомнатным квартирам, не рассчитывая приобрести «двушку». Сейчас же «однушки» занимают почетное второе место — на них приходится 36% спроса. Баланс сил в пользу более просторного и дорогого жилья сместился благодаря расширению ипотечного кредитования. Еще год назад, по данным агентства «Петербургская Недвижимость», на вторичном рынке лишь около 20% сделок проходило с привлечением ипотеки, а сейчас объем ипотечных сделок вырос до трети в общей массе операций купли-продажи.
В начале 2012 года также повысился интерес к трехкомнатным квартирам. В январе-феврале они интересовали примерно 24% потенциальных покупателей (в прошлом году — около 15%). Оставшаяся доля спроса приходится на четырехкомнатные и многокомнатные квартиры и не превышает 1,5%.
Несмотря на то что спрос в последний год плавно перемещается из эконом-класса в сегмент комфорт-класса, большинство покупателей до сих пор ориентированы на самое дешевое жилье. «Люди хотят приобрести однокомнатную квартиру по цене до 2,7 млн руб., двухкомнатную стоимостью до 3,7 млн руб., трехкомнатную — до 5 млн руб., — говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. — В последние два месяца увеличился также спрос на комнаты площадью до 20 кв. м по цене до 1,5 млн руб. В описанные выше рамки «помещается» жилье в хрущевках, «кораблях», а также панельных домах 504-й и 606-й серий».
В географии спроса зимой 2012-го изменений не произошло. Наиболее популярными у покупателей остаются северные районы города: Приморский, Выборгский, Калининский. На них приходится 35% всех запросов, поступивших от покупателей жилья в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос». Также популярны квартиры в Московском районе — его доля составляет 10,3% от общего числа запросов при поиске жилья на вторичном рынке.
Северные районы города стабильно популярны у покупателей благодаря своей развитой инфраструктуре, большому объему качественного предложения (недавно построенных домов) и хорошей экологической обстановке. Московский район также отличается качественным жилым фондом и хорошей транспортной доступностью.
Лидеры и аутсайдеры
Предложение жилья на вторичном рынке в первые месяцы нового года традиционно ниже, чем в конце предыдущего. Так, в январе 2012 года на продажу было выставлено 10 364 объекта (по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»), тогда как в декабре 2013 года в листингах находилось 11 383 объекта, то есть почти на 9% больше. Однако уже в феврале объем предложения начал расти и достиг 11,5 тысячи квартир, что на 11,2% выше показателей января.
Больше всего на продажу было выставлено трехкомнатных квартир — 33,5% от общего объема предложения. Обширный выбор был и у покупателей двухкомнатных квартир. Такие объекты заняли в январе-феврале второе место в листингах (31,5% в общем объеме предложения). А вот однокомнатных квартир на продажу было выставлено значительно меньше — всего лишь 23%. Таким образом, на вторичном рынке заметен диссонанс между спросом и предложением. Однокомнатных и двухкомнатных квартир в начале года предлагалось гораздо меньше, чем того желали покупатели.
Что касается типов домов, преобладающих на рынке недвижимости Петербурга, то основная масса продаваемых квартир расположена в старых панельных домах (постройки 60-80-х годов прошлого века). На них приходится практически 24% от общего объема предложения, имеющегося на вторичном рынке. Также значительна в структуре предложения доля кирпичных и кирпично-монолитных домов — 43,6%.
А вот структура предложения по районам города остается практически неизменной на протяжении последних нескольких лет. Лидирующие позиции традиционно занимают Приморский и Центральный районы Петербурга. В конце зимы на них пришлось 15,1% и 12,2% от всего объема квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. Обширный выбор жилья наблюдается также в Выборгском и Невском районах (их доля составляет 9,6% и 8,8% соответственно). Наименьший объем предложения «вторички» зафиксирован в Кировском и Красногвардейском районах Петербурга. Их доля — 4,8% и 5,3% соответственно от общего объема выставленных на продажу квартир.
Ценография
Также на вторичном рынке сохраняется еще одна тенденция, наметившаяся в прошлом году, — плавный рост цен в пределах инфляции. В январе цены на вторичном рынке Петербурга повысились на 1,04 %, а средняя цена предложения составила 89,2 тыс. руб. за кв. м. В феврале цены выросли еще на 1,3%. Средняя цена предложения квадратного метра в конце зимы составила 90,4 тыс. руб.
В результате в феврале 2012 года средняя цена предложения однокомнатных квартир в Петербурге достигла 3,7 млн руб., двухкомнатных — 5,4 млн руб., трехкомнатных — 7,3 млн руб. По сравнению с январем прошлого года «однушки» стали дороже на 13,23%, «двушки» — на 9,2%, «трешки» — на 5,87%.
Дороже всего покупателям сейчас обходятся однокомнатные квартиры в Петроградском районе города — в среднем 5,6 млн руб. Второе место занял Центральный район — в нем «однушки» стоят в среднем 5,1 млн руб. Третье место у Василеостровского района (4,6 млн руб.).
Самые доступные однокомнатные квартиры оказались в Красносельском (3,2 млн руб.), Калининском (3,35 млн руб.) и Красногвардейском районах города (3,4 млн руб.).
Примерно та же картина наблюдается и в сегменте двух — и трехкомнатных квартир. Самые дорогие «двушки» можно найти в Петроградском районе Петербурга. Их цена в среднем составляет 7 млн руб. В то же время самые дешевые двухкомнатные квартиры расположены в Красносельском районе. Их продают в среднем, за 4,1 млн руб. Самые дорогие «трешки» — также на Петроградке и стоят в среднем 9,4 млн руб. Самые дешевые — в Красносельском районе. Их продают в среднем за 5 млн руб.
По типу жилья самыми дорогими на вторичном рынке Петербурга остаются однокомнатные квартиры в домах старого фонда с капитальным ремонтом — 111,8 тыс. руб. за квадратный метр. Самый дешевый вариант из расчета стоимости одного квадратного метра — трехкомнатная квартира в старом панельном доме в черте города. В январе-феврале средняя цена метра у таких объектов составила 74,1 тыс. руб.
Во втором квартале на петербургском рынке вторичной недвижимости кардинальных изменений не ожидается. «Ближайшие два месяца будут для этого сегмента рынка недвижимости активными, например, продолжит расти спрос на жилье, а вместе с ним и цены — в среднем на 1% в месяц, — считает вице-президент ГК «Юринфо-недвижимость» Николай Лавров.
Затем, в мае-июне, произойдет сезонное снижение активности, соответственно замедлится и рост цен на вторичном рынке. Следующее сезонное оживление традиционно наступит в августе.
