Восток – одно из самых застраиваемых направлений Подмосковья. Исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» показывают, что здесь возводится 19% новостроек Московской области. Самый большой объем жилья предлагается в Балашихе и Железнодорожном: по 27 домов-новостроек в каждом городе по состоянию на I квартал 2013 г. Примечательно, что еще год назад квартиры в Балашихе были дороже, чем в Железнодорожном. Однако к весне 2013 г. средняя стоимость метра первичного жилья в Железнодорожном подорожала на 6% и составила 60 000 руб. В Балашихе, напротив, средний уровень цен снизился с 61 400 до 57 300 руб./кв. м. В результате средняя стоимость метра в новостройках Железнодорожного превысила уровень цен в Балашихе, несмотря на большую удаленность от Москвы.
Согласно исследованию «Весь рынок новостроек Московского региона за 2009-2013 годы. Сравнительный анализ», в I квартале 2013 г. общее число реализуемых объектов на Востоке Подмосковья составляло 126 домов, как и в начале 2010 г. Однако в отдельных городах объем предложения первичного жилья существенно сократился за последний год. Среди них можно выделить Реутов, Ногинск, Павловский Посад и Орехово-Зуево. Если в I квартале 2010 г. здесь продавалось 29 объектов, то к I кварталу 2013 г. осталось 17 новых домов. А в наиболее застраиваемых населенных пунктах – пос. Восточное Щитниково (Балашихинский район), Балашиха, Железнодорожный и Щелково – число новостроек выросло. Если в начале 2010 г. суммарное число новостроек здесь составляло 76 домов, то к I кварталу 2013 г. этот показатель увеличился до 83 объектов.
Примечание. Наиболее застраиваемые населенные пункты на Востоке Подмосковья: Реутов (1 км от МКАД), пос. Восточный (мкр. Щитниково, Балашихинский район, 1 км от МКАД), Балашиха (8 км от МКАД), Железнодорожный (12 км от МКАД), Щелково (19 км от МКАД), пос. Свердловский (Щелковский район, 22 км от МКАД), Ногинск (35 км от МКАД), Электросталь (40 км от МКАД), Павловский Посад (54 км от МКАД) и Орехово-Зуево (81 км от МКАД).
Отметим, что Балашиха и Железнодорожный по-прежнему значительно опережают другие восточные населенные пункты пообъемам предложения первичного жилья. В рейтинге городов восточного Подмосковья по количеству новостроек они делят первое и второе места (по 27 объектов в каждом городе). На третьем месте находится пос. Восточный, где в I квартале 2013 г. реализовывалось 15 новостроек. Суммарная доля этих населенных пунктов на рынке новостроек восточного Подмосковья составляет почти 55% от общего количества объектов, предлагающихся на продажу в данном сегменте.
Как отмечают в ИРН, Балашиха и Железнодорожный удерживают лидерские позиции по количеству новостроек благодаря тому, что здесь возводится несколько крупных жилых комплексов, которые строятся очередями, и срок их реализации рассчитан на несколько лет. В настоящее время в Балашихе продолжается активное освоение мкр. 21, 22, 22а, 27 и 28. Среди наиболее крупных проектов можно назвать ЖК «Балашиха-Парк» в мкр. 22 (мкр. Северный, ул. Свердлова), где в начале 2013 г. предлагалось 7 панельных домов серий И-155 и ИП-46С. Но превалирующую долю рынка новостроек в Балашихе занимают монолитно-кирпичные объекты – 56% от общего количества домов, предлагающихся на продажу в I квартале 2013 г.
В Железнодорожном большинство новостроек приходится на жилые комплексы, строящиеся на ул. Юбилейная, ул. Кооперативная, а также в микрорайонах Северное Кучино, Южное Кучино и Ольгино. Они включают 24 из 27 объектов, расположенных в городе и предлагающихся на продажу в I квартале 2013 г. В Железнодорожном превалирует панельное домостроение – 78% от общего количества новостроек.
Преобладание доли быстро строящихся панельных домов на рынке новостроек Железнодорожного способствовало положительной динамике цен в этом городе. За последний год стоимость метра первичного жилья в Железнодорожном выросла с 56 500 до 60 000 руб. Для сравнения: в Балашихе уровень цен в новостройках снизился с 61 400 до 57 300 руб./кв. м.
По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», одна из причин увеличения цен в Железнодорожном состоит в высоких темпах строительства нового жилья. Как отмечалось выше, основная доля новостроек в Железнодорожном – панельные дома. Они строятся намного быстрее, чем монолитно-кирпичные. По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2009-2013 годы. Сравнительный анализ», количество готовых панельных домов в Железнодорожном за год выросло более чем в 2 раза: с 6 до 14 объектов. Отсюда и положительная динамика цен.
Вторая причина заключается в том, что в панельных домах меньше площади и соответственно средняя стоимость квартир, чем в монолитно-кирпичных. Для сравнения: в I квартале 2010 г. средний уровень цен на квартиры в новостройках Балашихи составлял 4,4 млн руб., а в Железнодорожном – 3,5 млн руб. Более дешевые квартиры в быстро строящихся домах пользуются высоким спросом и поэтому имеют потенциал для роста цен. Вот почему Железнодорожный показал положительную динамику цен на рынке новостроек за последний год.
Надо сказать, что в большей части населенных пунктов, расположенных на Востоке Подмосковья, цены на первичное жилье стабилизировались или немного подросли за последний год. К I кварталу 2013 г. средняя стоимость метра в Реутове и пос. Восточное Щитниково увеличилась на 1,5% и 3%. В Электростали, пос. Свердловском и Ногинске цены в новостройках повысились на 1,5%, 4%, 6,5% соответственно.
Но наибольший прирост цен зафиксирован в Орехово-Зуево: с 39 900 руб./кв. м. в I квартале 2010 г. до 54 300 руб./кв. м. в I квартале 2013 г. Причина заключается в том, что за прошедший год здесь заметно сократились объемы предложения, и к I кварталу 2013 г. на рынке новостроек Орехово-Зуево осталось несколько свободных квартир в двух корпусах ЖК «Бриз», которые прошли госкомиссию. Вследствие этого уровень цен в них вырос с 31 200-45 000 руб./кв. м. в I квартале 2010 г. до 48 500-59 000 руб./кв. м. в I квартале 2013 г.
