Цены на рынке жилой недвижимости Москвы на сегодняшний день демонстрируют стабильность. Спрос — умеренный, больше всего раскупаются новостройки не дороже 8 млн рублей за квартиру, утверждают эксперты. Чуть активнее вторичный рынок, на котором отдельные квадратные метры стоят до 9 тыс. долларов.
Специалисты аналитического центра «ГдеЭтотДом. ру» составили рейтинг самых дешевыхквартир Москвы по итогам прошлого месяца. В него вошли квартиры со средними характеристиками, но не учитывались малогабаритки площадью менее 30 квадратных метров, а также квартиры на первых и последних этажах.
Итак, в ТОП-самых дешевых на 1-м месте стоит квартира в Зеленограде. Ее цена — 3,65 млн рублей.
В пределах МКАД самые недорогие предложения можно найти на южных и восточных окраинах города. Так, на 2 месте оказалась квартира на юго-востоке за 3,9 млн рублей.
Отметим, что цены на не вошедшие в рейтинг малогабаритки, вполне сопоставимы. Так, по данным экспертов компании «Инком-Недвижимость», в ВАО в июне однушка площадью 21 «квадратов» стоила 3,7 млн рублей.
Самая дешевая квартира в СЗАО стоит 4,5 млн рублей. Точно такая же квартира на юго-востоке предлагается за 3,9 млн рублей. Обе квартиры имеют площадь 30 метров, 6-ти метровые кухни и расположены в кирпичных пятиэтажках начала 60-х годов. Разница в цене в 15% обусловлена только одним – месторасположением.
Минимальная цена предложения квартир в южном и северном округах составляла 4,1 млн рублей, в Юго-Западном и Северо-Восточном — 4,2 и 4,3 млн рублей соответственно. В Западном округе самая дешевая квартира стоила уже в 4,4 млн рублей, а в Северо-Западном — в 4,5 млн рублей. А самая скромная квартира в пределах Садового кольца в июне предлагалась за 9,5 млн рублей.
Риэлторы утверждают, что продавцы квартир в центре часто неадекватно оценивают свое жилье, считая, что именно их квартира стоит дороже. При этом, как правило, разубедить их в этом невозможно по психологической причине – владельцы такого жилья, как правило, имеют невысокий достаток, получили его в наследство от бабушек или родителей и, само собой, считают жилище единственным «семейным капиталом». К слову, именно эта категория граждан тяжелее всего соглашается на продажу или даже на обмен, диктуя и выставляя невыполнимые условия и требования или, что еще чаще, непомерно завышая стоимость своего «товара».
Так, в качестве примера, риэлторы приводят несколько «историй» в многолетними продажами двух квартир – на Старом Арбате и Плющихе, чьи владельцы, пытаясь справедливо разделить для своих внуков наследство выставляют на продажу квартиры с переоценкой в 40% от рынка. Результат, собственно, очевиден – желающих на них нет более 3-х лет.
«Вторичная квартира в центре и правда стоит всегда дороже любой новостройки того же класса, — комментирует ситуацию на рынке директор риэлторской компании Елена Давыдова. – Мы не говорим об эксклюзиве или даже элитном жилье, т. к. ни одна из квартир старого жилого фонда в эту категорию попасть не может – даже в так называемых «цэковских» домах нет того набора удобств и комфорта, которые сегодня являются определяющими для класса «люкс». Да, эти квартиры могут иметь 100 и больше метров, но они неудобно спроектированы, не имеют гардеробных и так далее. Купив подобное жилье, его фактически надо снести и выстроить все заново, что, конечно, очень дорого. Проще найти примерно за те же деньги дом хорошего бизнес-класса».
«Именно по причине не достаточной комфортности жилье вторичного рынка проигрывает многим новым проектам и выигрывает за счет удачного месторасположения, — отмечает ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор стройкомпании «О. С.Г.» Денис Кудряшев. – «Вторичка» в сталинских домах соответствует хорошему бизнес-классу и стоить должна столько же. В сегодняшней ситуации квартиры в таких домах оцениваются из расчета 6-7 тыс. долларов за метр. До конца года могут подорожать еще на 10-15%».
Руководитель бюро недвижимости Москвы, специализирующийся на вторичных квартирахцентра столицы Михаил Артамонов говорит, что в таких районах, как Ленинский и Кутузовский проспекты, Плющиха, Фрунзенская набережная, Арбат, отчасти Тверская и Красная Пресня стоимость «квадрата» может доходить до 8-9 тыс. долларов. Но продаются такие квартиры не как «горячие пирожки», а их экспозиция может затянуться на 3-5 месяцев.
По данным «Инком-Недвижимость», в июне рублевая цена метра на вторичном рынкежилья в Москве составила 196,5 тыс. рублей, снизившись за месяц на 0,5%.
В сегменте качественного недорогого жилья стоимость квартир выросла на 0,7%. К началу июля такие предложения оценивались в 157,9 тыс. рублей за метр. Традиционно, наиболее высокие ценовые показатели отмечены в ЦАО: пробрести там квартиру на «вторичке» можно в среднем за 308,9 тыс. рублей за «квадрат». Наиболее низкая цена предложения зафиксирована в ВАО и ЮВАО, здесь цена квадратного метра по итогам июня составила 138,2 и 139 тыс. рублей соответственно.
Несмотря на то, что недорогие «однушки» в спальных районах, которые стоят 4 с небольшим миллиона рублей являются на сегодня самым «ходовым» товаром на столичном рынке жилья, средний бюджет покупки квартир в Москве составляет сумму в 2 раза выше. Как подсчитали эксперты компании «Инком-Недвижимость», до 50% сделок на вторичном рынке жилья совершаются в пределах 8 млн рублей.
«Показатель средней суммы сделки остается неизменным уже на протяжении нескольких лет, — говорит директор компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — Даже в кризис эта планка не снизилась. Но сейчас за эти деньги можно приобрести неплохую двух — или трехкомнатную квартиру, площадь которой в среднем составляет 58–60 квадратных метров, расположенную в панельном доме в одном из спальных районов столицы».
По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», нынешнее ситуация является «посткризисной утряской рынка». По их данным, долларовые цены в ЦАО выросли на 8,3% (до 7290 долларов в среднем), в остальных районах — на 10,1%. Причем долларовые цены на жилую недвижимость подросли в основном только по причине ослабления американской валюты, так как курс доллара потерял за это время те же 10%.
Что касается рублевых цен, то в течение первого полугодия они находились в пределах 132–142 тыс. рублей за метр. Фактически, на том же уровне цены были и в прошлом году, отмечают «Индикаторы». «С точки зрения покупательского спроса и уровня платежеспособности населения рублевые цены показывают, что расти в общем-то некуда и не с чего», — говорят они.
Любопытно, что наибольшую прибавку в рублях пока показывают 2-комнатные и многокомнатные квартиры, наименьшую – 3-комнатные и 1-комнатные. «Учитывая, что цена метра однокомнатных квартир обычно максимальна, а многокомнатных (за счет большей площади при прочих равных условиях) минимальна, то происходит просто незначительное выравнивание цен», — отмечают эксперты IRN. ru.
Руководитель «Индикаторов» Олег Репченко отмечает, что цены не смогло подстегнуть даже резкое падение объемов жилищного строительства в городе. «Динамика цен на недвижимость совершенно не коррелирует с подорожавшей почти вдвое за последний год нефтью, как и с ростом финансовых рынков. Все это поднимает логичные вопросы о том, действительно ли кризис закончился и насколько нынешние цены на жилье сопоставимы с доходами реальных покупателей. В итоге получается, что если процесс печатания денег и разгона мировой инфляции продолжится, то следом будет дорожать и недвижимость, пусть и не такими темпами, как в докризисные годы. Если же макроэкономический фон ухудшится, то и рынок недвижимости, скорее всего, уйдет в стагнацию. И понимание того, какой из этих вариантов воплотится на практике должно появиться как раз во втором полугодии».
