В Высшем арбитражном суде России принято постановление, которое позволит взыскать с застройщика, не построившего в срок дом, рыночную, а не договорную стоимость квартиры. Это усложнит жизнь компаниям, не работающим по 214-ФЗ.
В Высшем арбитражном суде придумали, как заставить застройщиков работать по закону о долевом строительстве (214-ФЗ). В понедельник, 11 июля, пленум ВАС принял постановление «О некоторых вопросах, возникающих из договоров купли-продажи будущей недвижимости», которое сильно усложнит жизнь строительным компаниям, работающим по серым схемам привлечения средств дольщиков. В первую очередь это касается компаний, которые до сих пор не достроили дома, начатые до 2005 года, когда вступил в силу 214-ФЗ.
По логике документа ВАС, который обязателен для принятия судебных решений арбитражными судами страны, если застройщик не достроил дом в срок или по каким-то иным причинам не может передать готовую квартиру в собственность покупателя, то последний может взыскать не только уплаченные по договору деньги, но и свои убытки в виде разницы между договорной и рыночной стоимостью квартиры.
«Если рыночная стоимость больше, чем договорная (что определяется уполномоченными экспертными организациями), то суд должен квалифицировать это как убытки. Если меньше – убытков нет и взыскивается только сумма по договору, – комментирует постановление начальник управления частного права Высшего арбитражного суда Роман Бевзенко. – Эта норма есть в Гражданском кодексе, просто очень многие судьи ее до сих пор как-то не замечали. У нас судьи очень неохотно взыскивают убытки. Сейчас сложилась достаточно порочная судебная практика вместо этого подавать иск о признании сделки недействительной и возврате уплаченного по ней. А мы показываем способ более цивилизованный. Возможно, коллеги из судов общей юрисдикции разделят с нами эти правовые идеи».
Действие этого революционного постановления распространяется на споры между юрлицами, но ссылаться на него в судах с застройщиками смогут и граждане. Но не все: в документе прямо говорится, что на правоотношения, регулируемые 214-ФЗ, действие этого постановления не распространяется. Тем не менее именно у физлиц этот документ будет наиболее популярен, считают юристы. «Хоть сегодня можно распечатывать и нести его в районный суд», – говорит старший юрист Rightmark Group Евгения Петрова. Дело в том, что долгостроев, начавшихся до 2005 года, по-прежнему очень много.
«Сейчас в спорах между дольщиками и застройщиками судебная практика такова, – комментирует адвокат Анастасия Баудис. – Дольщик без проблем получает решение о взыскании суммы, которую заплатил. Сложнее добиться индексации в соответствии с инфляцией. Неустойки за срыв сроков взыскиваются, но уменьшаются судами». Что касается взыскания убытков, то о нем речи в судах вообще не идет. Между тем для дольщиков, купивших квартиры до 2005 года, разница между договорной и рыночной стоимостью жилья даже после кризиса составляет сотни процентов.
Инициатива ВАС нашла понимание у петербургских застройщиков, перешедших на 214-ФЗ. «Это справедливо. Если пытаешься обойти закон, экономить на налогах, будь готов к рискам», – считает глава ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин.
Как сообщили в ЛЭК, холдинг и рад бы перейти на 214-ФЗ по всем своим домам, но уже по трем объектам ФРС отказала в регистрации долевых договоров: дескать, дома не подпадают под действие закона. «Мы готовы работать по любым правилам, главное, чтобы эти правила были одинаковы для всех участников рынка», – заявил глава ЛЭК Павел Андреев.
Впрочем, предупреждает адвокат Ирина Иванова, взыскать по суду даже 300% от суммы, уплаченной раньше, не значит получить эти деньги: «Если застройщик банкрот, лучше не тратить время, а сразу пытаться забрать недострой на достройку».
