БН продолжает исследовать петербургский рынок вторичной недвижимости. На этот раз предметом для изучения стал район Шувалово-Озерки — одна из самых зеленых, благоустроенных и крайне популярных у покупателей окраин Санкт-Петербурга. Здесь расположены как панельные дома советской эпохи с недорогими квартирами, так и новые дома комфорт — и бизнес-класса, возведенные на данной территории за последние десять лет.
Земля с историей
Границы исторического района Шувалово-Озерки в разных источниках определяются по-разному, однако в данной статье мы будем рассматривать территорию в границах муниципального образования Шувалово-Озерки Выборгского района Петербурга. Она ограничена на востоке проспектом Энгельса, на юге — Поклоногорской улицей, на севере — Суздальским проспектом, на западе — железной дорогой и дорогой на Каменку.
Район отличается хорошей транспортной доступностью. Его центральные магистрали — проспекты Просвещения, Энгельса и Выборгское шоссе. Также здесь расположены две станции метро — «Озерки» и «Проспект Просвещения».
«На севере района построен удобный выезд на КАД, а на самой территории Шувалово-Озерков расположено достаточное количество общественных и платных парковок, есть несколько крытых паркингов. Все это гарантирует жителям комфортное проживание и удобное сообщение с другими частями Петербурга», — отмечает эксперт — менеджер агентства «Александр Недвижимость» Алексей Ена.
С севера к району Шувалово-Озерки примыкает промышленная зона Парнас. Однако в ней нет каких-либо опасных производств. В основном здесь размещены предприятия пищевой промышленности и предприятия по производству строительных изделий и комплектующих.
На территории муниципального образования и рядом с ним находятся крупные медицинские учреждения: многопрофильная Больница № 2, Медико-санитарная часть № 122, Областная клиническая больница, Городской диагностический консультативный центр. Насыщен микрорайон и объектами торговли, это крупнейшие торговые комплексы — ТК «Норд» (открыт в 2003 году), ТРК «Гранд Каньон» (2005 год), ТРК «Космополис» (2005 год), ТК «Озерки» (открыт в 2004 году).
«Еще один бонус для жителей района — благоприятная экологическая обстановка, которая является одной из лучших в городе — благодаря расположенным в границах Шувалово-Озерки или по соседству Шуваловскому, Новоорловскому и Сосновскому лесопаркам», — рассказывает менеджер компании «Адвекс — Приморское агентство» Людмила Ермолаева. Здесь также благоприятная роза ветров — господствующие северные и западные ветра приносят сюда чистый воздух.
В районе находится одна из природных достопримечательностей Петербурга — Шуваловские, или как их сейчас называют Суздальские, озера. На берегу одного из них — Верхнего Суздальского — расположен городской пляж. Правда купаться в озере СЭС разрешает не каждый год.
Советский след
Строительство первых многоэтажных домов началась в Шувалово-Озерках в конце 1960-х годов по проекту архитектора Булдакова. «Однако массовая застройка жилыми многоквартирными домами происходила в этом районе в 70-80-х годах ХХ века, — рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. — Основные типы домов, которые можно встретить здесь, — 504-я, 137-я, 606-я серии, «корабли», кирпичные дома. А вот хрущевки здесь полностью отсутствуют».
Застройка района началась с его северной части — между Суздальским проспектом и станцией метро «Проспект Просвещения». Южная часть района отстала на несколько десятков лет — лицевые дома по Выборгскому шоссе появляются здесь лишь в начале 2000-х годов. Одним из первых современных жилых комплексов стал «Город солнца», который возвели в квартале между Выборгским шоссе, улицами Хошимина, Композиторов и проспектом Луначарского.
«К наиболее значимым проектам последних лет, которые реализуются или уже завершены в данном районе, можно отнести ЖК «OZERKI style TOWER» (стройкорпорация «Элис»), ЖК «YE’S» и «Шуваловские высоты» (ГК «Пионер»), ЖК «Оптимист» (ЮИТ), — перечисляет директор департамента новостроек агентства «Бекар» Эльдар Султанов. — Традиционно жилье в данном районе пользуется достаточно высоким спросом, что отражается на его цене. В среднем стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в возводимых или недавно сданных проектах составляет 90 тыс. руб.».
Особый спрос и более высокие цены формируются на видовые квартиры, из окон которых видны Суздальские озера — до 20 млн руб. за апартаменты площадью 200 кв. м на последнем этаже одного из недавно сданных домов.
В западной части района — по берегам Суздальских озер — всегда располагались малоэтажные дома. Причем здесь можно встретить как элитные коттеджи и современные жилые комплексы премиум-класса, возведенные в последние несколько лет, так и частные дома 50-60-хх годов постройки.
Жилье на выбор
Несмотря на проекты премиум-класса вокруг Суздальских озер, Шувалово-Озерки остается крайне неоднородным с социальной точки зрения районом. Здесь можно купить жилье на любой вкус и достаток — от комнаты в коммунальной квартире до апартаментов или коттеджа с видом на воду.
Но обо всем по порядку. Цена комнат в этом районе начинается от 800 тыс. руб. Причем выбор подобных объектов здесь, согласно базе БН, достаточно большой. Как правило, комнаты предлагаются в общежитиях, «кораблях» и домах 504-й серии. Наиболее часто встречающееся число комнат в коммунальной квартире — шесть, но попадаются квартиры, где расположено до 12 комнат. Средняя жилая площадь комнат, имеющихся в продаже, — от 10 до 14 кв. м. Максимальная цена комнаты в данном районе — 1,8 млн руб. За эти деньги покупателю предлагается приобрести комнату площадью 18 кв. м в двухкомнатной квартире, расположенной в кирпичном доме на проспекте Просвещения, в трех минутах ходьбы от метро «Проспект Просвещения». Особенно много комнат и недорогих однокомнатных квартир находится в северной части микрорайона, где преобладает старая советская застройка — на улицах Жени Егоровой, Композиторов, Прокофьева и Суздальском проспекте.
Самые недорогие однокомнатные квартиры в Шувалово-Озерках предлагаются по цене от 2,5 млн руб. Как правило, это квартиры в домах 600-й серии — в так называемых кораблях. За эти деньги можно, например, приобрести «однушку» в «корабле» на улице Жени Егоровой. Площадь квартиры — 32 кв. м. Однако, отмечают риэлторы, близость объекта к станциям метрополитена резко поднимает «ценник», иногда до 3 млн руб. и выше за однокомнатную квартиру в «старой панели».
Примерно за эти же деньги (от 2,5 до 2,8 млн руб.) в Шувалово-Озерках можно приобрести квартиру-студию в кирпичном доме пятилетней давности. Площадь квартиры составит 24-26 кв. м. В данном районе встречаются и студии, обустроенные в бывших общежитиях 80-х годов постройки.
Однокомнатная квартира комфорт-класса в новом доме (только что сданном), либо в качественных домах не старше десяти лет, обойдется покупателю уже примерно в 5-7 млн руб. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 40-50 кв. м, причем есть варианты с видом на Суздальские озера.
Цены на недвижимость бизнес — и премиум-класса в данном районе начинаются от 10 млн руб. За эти деньги можно купить секцию в строящемся таунхаусе или апартаменты поблизости от Суздальских озер.
«Несмотря на обилие предложения в разных ценовых сегментах, наибольшим спросом в районе Шувалово-Озерки пользуются одно — и двухкомнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн руб. в домах 137-й, 504-й и 606-й серий, а также в современных кирпичных домах», — говорит Дмитрий Щегельский.
Район со светлым будущим
В целом Шувалово-Озерки является крайне перспективным городским районом, самодостаточным благодаря развитой инфраструктуре и имеющим большие возможности для развития, особенно в западной своей части.
«Район остается стабильно популярным у покупателей, однако бурного роста цен на жилье здесь я не ожидаю — массовая застройка данной территории в последние годы должна привести к стабилизации цен на жилье, а не к их росту», — считает Дмитрий Щегельский.
«В средне — и долгосрочной перспективе, скорее всего, стоимость жилья на вторичном рынке в районе Шувалово-Озерки будет снижаться в связи с появлением здесь качественного предложения на первичном рынке», — добавляет Эльдар Султанов.
Таким образом, предрекают эксперты, застройка района домами класса «комфорт» и «бизнес» постепенно отодвинет на второй план дома советского производства, снижая цены на них и делая их доступными для все большего числа горожан.
