Рынок строящегося жилья развивается предсказуемо. Как говорят эксперты, рост цен с начала года составил 5-7%, примерно на столько же увеличится стоимость жилья и до конца года. Дефицита не предвидится – обрадованные окончанием кризиса застройщики активно запускают новые проекты.
Как заявляют аналитики, последние полгода первичный рынок жилья в принципе стабилен – объемы строительства и объемы продаж почти не изменились. Цены за последний квартал чуть увеличились, на 5-7%. Так, в среднем квадратный метр в квартире эконом-класса стоит 55-60 тыс. руб., в комфорт-классе стоимость метра варьируется от 60 тыс. до 80 тыс. руб.
Идут продажи…
По мнению Натальи Тужиловой, заместителя генерального директора компании «Петротрест-недвижимость», значительных изменений на рынке за второй квартал не произошло. «С апреля покупательская активность постепенно снижалась, особенно ярко это выразилось в мае, когда был зафиксирован наиболее низкий показатель спроса в связи с длительными праздниками, а также в июне – из-за начала сезона отпусков. По большинству объектов на первичном рынке колебания цен практически отсутствовали. А стоимость некоторых объектов незначительно подросла, на 1-2%», – говорит она. По сведениям Елены Шишулиной, начальника отдела маркетинга УК «СТАРТ Девелопмент», средняя стоимость квадратного метра за последний квартал практически не изменилась, сохраняясь приблизительно на уровне 71 тыс. руб. «Наблюдались колебания как вверх, так и вниз по отдельным районам и зонам, но в целом ценовая ситуация полностью стабильна. То же самое и с продажами, которые, например, в нашем проекте «Золотые ключи» держатся на стабильном уровне начиная с апреля. В августе-сентябре, когда большинство покупателей уже отгуляют отпуск, мы ожидаем традиционного всплеска продаж», – уверена эксперт.
Ирина Румянцева, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака», считает, что цены выросли в сегменте недорогого жилья, однако не более чем на 5%. «Скорее всего, это связано с выходом на рынок нескольких интересных проектов эконом-класса, вызвавших повышенный интерес покупателей», – рассуждает она. «Несмотря на увеличение доли экономичного жилья на рынке, дешевые объекты продолжают активно вымываться из листингов», – добавляет директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.
Невзирая на небольшое повышение цен, практически все эксперты говорят о росте объемов продаж. «Для ГК «ЦДС» завершившийся квартал был достаточно успешным. Объемы реализации в мае и июне не уменьшились, а выросли на 15%. Безусловно, мы связываем это со все более оживающим спросом и с весьма сбалансированным предложением, как по цене и условиям реализации, так и по структуре самих объектов», – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС».
Компания «Ойкумена» также зафиксировала увеличение числа сделок: «Объемы продаж во втором квартале возросли довольно существенно, примерно на 30% по сравнению с первым», – рассказывает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». «Лето традиционно является сезоном понижения активности на рынке недвижимости, и рынок строящегося жилья – не исключение. В июне значительно снизилось количество обращений, однако уже в августе ситуация – безо всякого сомнения – изменится в лучшую сторону. Так происходит из года в год», – объясняет Наталья Агрэ, начальник отдела продаж и маркетинга компании KVS.
Ситуация в сегменте элитной недвижимости, по мнению Ларисы Инченковой, коммерческого директора ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”», также устойчива: «С начала 2013 года уровень продаж элитных объектов в Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» характеризуется как стабильный. Если говорить в целом о рынке элитной недвижимости центра Петербурга, то мы зафиксировали некоторое сокращение спроса в апреле и начале июня, в остальное время спрос был стабильным. Помимо этого, ввиду отмены действовавших градостроительных нормативных актов, значительно замедлился и вывод новых объектов. А как следствие, зафиксирован и небольшой рост цен – в частности, в нашей корпорации их уровень по сравнению с началом года повысился на 3-10%, в зависимости от конкретного объекта и стадии его готовности».
Аппетиты растут
Участники рынка отмечают интересную тенденцию – увеличение площади приобретаемых квартир. «Процент покупок трехкомнатных квартир и «двушек» большого метража становится выше. При этом процент ипотечных сделок остался на прежнем уровне – около 35% от всех договоров», – рассказывает Лев Гниденко.
По показателям исследования, которое проводило агентство недвижимости «Балтрос», спрос на двух — и трехкомнатные квартиры за последний год, действительно, увеличился – в два раза. «Если год назад лишь 14% клиентов АН «Балтрос» были готовы рассматривать возможность покупки двухкомнатной квартиры, то сейчас о намерении приобрести жилье большей площади заявляют почти 30% опрошенных. Спрос на трехкомнатные квартиры вырос не так сильно. Ими интересуются около 10% потенциальных покупателей», – говорит Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос».
Доля однокомнатных квартир, а также квартир-студий уменьшилась, но все же остается значительной. Если в 2010 году малогабаритную однокомнатную квартиру в диапазоне от 1,9 до 2,5 млн руб. планировали приобрести около 77% потенциальных потребителей, то по итогам майского опроса этот процент снизился до 60%. «Цена, которую покупатели готовы платить за двухкомнатную квартиру метражом 65 кв. м – с просторной кухней 12 кв. м, жилой площадью 35 кв. м, кладовой и балконом, – начинается от 4,5 млн руб.», – поясняет Анна Корсакова.
Еще один тренд – перетекание спроса со вторичного рынка на первичный. Это отчасти связано и с увеличением на рынке строящегося жилья количества ипотечных программ, как предполагает Наталья Тужилова.
Строительный оптимизм
По мнению экспертов, текущий объем предложения на первичном рынке составляет 2,2 млн кв. м. По предварительным данным, до конца 2013 года в продажу выйдет еще около 1,6 млн кв. м. «Сегодня заявляется и запускается в реализацию много новых масштабных проектов. Строительные компании получают поддержку со стороны крупных банков, параллельно растет лояльность банков к ипотечным заемщикам. Объем выданных ипотечных кредитов сравним с докризисным периодом. В целом тенденции позитивные: покупательская активность сейчас на подъеме, потребители не боятся вкладывать средства в новое строительство. Все это позволяет с уверенностью говорить, что текущие строительные проекты получат необходимое финансирование и заявленные планы по сдаче жилья будут выполнены», – рассказывает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест». Только в июне были введены в продажу квартиры третьей очереди ЖК «Северная долина», начались продажи в ЖК «Gusi-Лебеди».
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж «БФА-девелопмент», во втором квартале рынок показал высокую активность: «Все ощущают рост спроса. Заметно расширяется объем предложения на рынке. В начале лета были трудности с арендой башенных кранов, что свидетельствует об оживлении на рынке недвижимости. Ежегодно в начале лета продажи немного снижаются, как и в последнюю неделю лета – первую неделю осени. Но в целом июнь оказался довольно продуктивным. Возможно, это связано с тем, что мы находимся в полугоде от сдачи проекта. Мы думаем, что в августе продажи будут высокими, ведь на этот месяц приходится многолетний пик региональных продаж».
«В нашей компании в 2013 году за май количество заключенных договоров выросло почти на 12% по сравнению с апрелем нынешнего же года, что для несезонного месяца является очень хорошим результатом», – говорит директор по маркетингу ЮИТ ДОМ Екатерина Гуртовая.
Заявленному – верить
Планы правительства города по вводу 2,6 млн кв. м в 2013 году, по словам абсолютного большинства экспертов, реалистичны. «Полагаю, что план сдачи будет выполнен. Подавляющее большинство застройщиков сегодня сдают свои объекты вовремя. Конечно, есть и такие, кто задерживает передачу ключей, но не более чем на полгода», – объясняет ситуацию Ирина Румянцева. «Мы ожидаем, что объем ввода жилья в 2013-м будет выполнен на уровне 2009 года, то есть на 95-98%», – считает Арсений Васильев, генеральный директор УК «Унисто Петросталь». «Для расширения объемов ввода жилья, активизации спроса со стороны покупателей, роста рынка строительных материалов, освоения новых земельных площадок и т. д. требуется гораздо больше времени, чем два-три года. Достаточный объем строек еще не запущен», – убежден он. «Это объем, который в принципе не очень значительно превышает прошлогодний, рынок же в текущем году оказывается живее. Поэтому – почему бы и не достигнуть запланированного уровня?! Возможно, выполнение плана удастся обеспечить, в том числе и за счет бюджетного строительства жилья, объем которого должен возрасти по сравнению с прошлым годом», – говорит Екатерина Гуртовая. В элитном сегменте, по словам Ларисы Инченковой, до конца года будет сдано запланированное количество квадратных метров – около 100 тыс. кв. м.
Осеннее настроение
Большинство экспертов не прогнозируют глобального повышения цен. «К концу года цены вырастут на величину уровня инфляции, может – чуть больше, так как сегодня идет процесс удорожания строительных материалов с опережением уровня инфляции, что не может, рано или поздно, не повлиять на уровень цены продажи», – считает Лев Гниденко. По мнению специалистов ЛенСпецСМУ, к концу года повышение цен на одно — и двухкомнатные квартиры ликвидных площадей не превысит 3-5%, что связано, прежде всего, с выходом на рынок новых объектов. Большинство из них находятся на начальной стадии строительства и привлекают покупателя невысокой ценой. Ольга Литвиченко предполагает более значительное увеличение цен – до 12%. С ней согласна Ирина Румянцева: «Учитывая динамику роста цен на жилье эконом-класса в первом полугодии вторая половина года принесет повышение стоимости квадратного метра в этом сегменте еще на 10-15%».
Наталья Тужилова предвидит постепенное повышение цен к сентябрю как традиционный осенний всплеск: «Особенно это будет относиться к объектам на средней и конечной стадиях строительства. К этому периоду ожидается, что застройщики предложат наиболее интересные варианты». Елена Шишулина и Арсений Васильев считают, что цены на первичном рынке могут подрасти на 3-7%. Екатерина Гуртовая также не видит причин для ощутимого подъема: «По нашим оценкам, на петербургском рынке жилья рост цен окажется незначительным – около 2-5% в квартал. Летом изменение цен будет носить несущественный колебательный характер. Но осенью ожидается увеличение объема продаж, и это может стимулировать некоторое повышение цен».
