В ближайшие дни Валентина Матвиенко сложит свои полномочия. Новому губернатору Петербурга предстоит определиться с наследием своей предшественницы, в частности, — решить, какие городские жилищные программы стоит продолжать, а какие — нет.
Наша редакция уже изучала, как смена губернатора Петербурга может встряхнуть строительный рынок и сказаться на судьбе крупных инвестиционных проектов. На очереди – судьба законопроектов и инициатив, намеченных под руководством Валентины Матвиенко, но так и не успевших набрать ход или обрасти хоть какими-то практическими очертаниями.
Бюджет переверстают весной
На первый взгляд, опасения может вызвать судьба уже сверстанного при Валентине Матвиенкобюджета Санкт-Петербурга на 2012 год. Соответствующий проект закона будет утверждать правительство под руководством нового губернатора, а в конце сентября рассмотрением проекта займется городской парламент.
По предварительным данным, доходы городской казны в 2012 году составят около 363,4 млрд рублей, расходы – 373,6 млрд рублей. Из федерального бюджета пока что обещано около 15 млрд руб.(в 2013-ом центр раскошелился на 30 млрд.). Для сравнения, бюджетные параметры этого года составляют по доходам – 362 млрд рублей, расходам – 413 млрд. Основную причину уменьшения параметров чиновники характеризуют как техническую: согласно федеральным новациям бюджетного законодательства, поступления из центра, средства от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности, уже не будет учитываться в доходах региональных бюджетов. И в целом параметры бюджета Петербурга текущего и будущего года будут сопоставимы.
Приоритетом расходов казны этого года была Адресная инвестиционная программа (АИП) – на нее было выделено 93 млрд рублей Главные направления расходования средств – строительство жилья для государственных нужд, объекты социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры.
Сумма финансирования АИП на 2012 год пока не разглашается, но как заявлял летом этого года вице-губернатор Михаил Осеевский, отчисления на бюджетные стройки вряд ли уменьшатся. Он даже отметил, что запланированное финансирование АИП не будет подвергаться сокращению при новом губернаторе — слишком важные статьи расходов.
Опрошенные БН. ру эксперты считают, что смена нового губернатора вряд ли повлечет корректировку уже подготовленного при Матвиенко проекта – у нового градоначальника просто не будет времени и сил на перекройку бюджета осенью. Кардинальное переписывание бюджета с изменениями приоритетов финансирования может произойти лишь весной 2012 года (бюджет традиционно корректируют дважды – осенью и весной).
Политолог Сергей Шелин отмечает, что на формирование городского бюджета оказывают влияние два обстоятельства. «Во-первых, это рыночная конъюнктура — цены на нефть, и наличие в бюджете нефтедолларов или их отсутствие, а во-вторых, это отношение федеральной власти к городу»,- отмечает он. В этой связи он не исключает, что приход нового губернатора может привести как к увеличению, так и снижению объемов федерального финансирования – все зависит от конкретной кандидатуры. Кроме того, лишь весной, с выбором президентом станет ясно с теми лоббистскими структурами, которые будут стоять за новым главой РФ. «Некоторые из претендентов на пост губернатора, чьи имена сейчас звучат в СМИ, способны обеспечить увеличение объемов средств, выделяемых Петербургу из федерального центра. Однако, в любом случае это произойдет не сразу. Город будет жить с тем бюджетом, который пока имеется, достаточно долгое время», – полагает эксперт.
Главный экономист «Тройки-диалог» Евгений Гавриленков согласен с такой оценкой. «Чтобы переделать бюджет, нужно не только время, которого у нового губернатора не будет, но и знание проблематики города в деталях, которое приходит только с опытом. Когда с поста мэра Москвы ушел Юрий Лужков, новое правительство столицы одобрило тот бюджет, который был подготовлен старой командой. Думаю, и в этом случае все будет развиваться по аналогичному сценарию», – утверждает он.
О доступном жилье
С 1 июля в Петербурге вступил в силу закон, позволяющий очередникам брать жилье у государства в коммерческий найм по низким ставкам. Уже до конца этого года Жилищный комитет намеренпредоставить петербуржцам 500 квартир в Красносельском и Приморском районах.
В дальнейших планах ведомства было запустить в городе соответствующую целевую программу. Председатель Жилищного комитета Юрий Осипов в беседе с корреспондентом БН. ру высказал уверенность, что в 2012 году такая программа все же появится. «Эта идея сразу вызвала отклик у горожан. Сейчас граждане массово подают документы в Горжилобмен с заявками на аренду такого жилья. Я полагаю, что новый глава города поймет всю необходимость такой программы. К нам даже уже обращались из других регионов с просьбой оказать содействие в подготовке таких планов. Петербург выступил пионером – подобного пока нет нигде в стране», – добавил Осипов.
Глава Жилищного комитета также уверен, что при новом губернаторе не останется без внимания и ряд действующих жилищных программ, а некоторые из них могут даже получить дополнительное финансирование. В частности, это программа «Молодежи – доступное жилье», самая успешная из программ. За два последних года в ней зарегистрировано свыше 12 тысяч претендентов на участие. «Поскольку программа пользуется такой популярностью у населения, надеюсь, что правительство города нас услышит, и в бюджете на 2012 год мы получим дополнительные средства на ее финансирование», – полагает он.
Впрочем, некоторые эксперты говорят, что кроме проблем с ежегодным сокращением финансирования, у городских жилищных программ есть существенные методологические недостатки, которые были допущены при их разработке. «По программе «Молодежи – доступное жилье», как и другим программам, до сих пор отсутствует механизм субсидирования, соответствующий рыночным реалиям, – говорит председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. По его словам, изначально размер субсидий рассчитывался на основе стоимости квадратного метра жилья, близкой к рыночной. Затем при расчетах стали опираться на стоимость квадратного метра согласно показателям Минрегиона. И если первые данные были ниже рыночной цены на 10-15%, то теперь разница составляет 40-50%. «Следует приблизить расчеты субсидий к рыночной стоимости кв. метра. Либо второй выход — строить больше жилья за бюджетный счет», – уверен Павел Созинов.
Возможно, новый губернатор задумается над переформатированием действующих жилищных программ – многие эксперты говорят, что их влияние на рынок недвижимости давно уже свелось к минимуму.
Градостроительство – дело тонкое
Еще в прошлом году в Петербурге стартовала кампания по подготовке поправок в главные градостроительные документы города – Генплан и Правила землепользования и застройки. О необходимости их корректировки девелоперы твердили давно — количество выявившихся в документах технических погрешностей очень велико, да и кризис переформатировал многие проекты — теперь их из-за требований закона невозможно реализовать.
В Смольном тем не менее не спешили, считая, что оснований для кардинальной правки генплана нет, и возможны лишь точечные изменения, связанные, в частности, с перепрофилированием земель под жилищное и промышленное строительство, уточнением транспортных схем, реализацией стратегических проектов и пр. Впрочем, и инициатив по «локальным» корректировкам скопилось немало. Только в прошлом году КГА собрал около полутысячи заявок от представителей бизнеса. В основном это просьбы поменять функциональное назначение участков. Не меньший интерес вызывает и уточнение территориальных зон, еще в прошлом году на изучение экспертов ЗакС поступил пакет из 250 предложений по корректировке ПЗЗ.
Но перспективы завершения столь масштабной работы – по-прежнему туманны. Тем более, в свете появления в Петербурге нового градоначальника, способного изменить расклад сил на строительном рынке. «Изменения в генплан и ПЗЗ — это в большей степени политический вопрос, связанный с большими деньгами и экономическими интересами различных групп, – считает депутат ЗакС, заместитель председателя комиссии по горхозяйству Сергей Малков. – Не секрет, что эти документы во многом формировались, исходя из интересов близких к Смольному крупных инвесторов. Сегодня, в связи со сменой власти, этот круг будет меняться, на рынок недвижимости могут выйти новые игроки со своими проектами. Поэтому процесс утверждения этих документов может еще сильнее затормозиться – по крайней мере, до тех пор, пока не определятся векторы и новая расстановка сил в Смольном».
Помимо всего прочего, согласно недавно утвержденному плану законотворческой деятельности, поправки в генплан должны будут приниматься ЗакС в четвертом квартале текущего года, то есть в разгар предвыборной борьбы. «Для внесения изменений выбрано очень неудачное время, – считает депутат ЗакС, вице-президент СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Я не сомневаюсь, что политические силы будут использовать все болевые точки на карте города, чтобы раскачать политическую ситуацию. Спекуляций на тему ПЗЗ и Генплана хватит. А строители, не добившись смены функционала участков, вынуждены будут часть проектов откладывать, часть заморозить, а часть реализовывать в иной концепции». По его мнению, с принятием поправок в генплан и ПЗЗ власти слишком затянули – судя по всему, КГА просто технически не смог освоить объемы поданных поправок.
В подвешенном состоянии оказались и прочие важные законы в сфере градостроительства. Например, в очередной раз застопорилась разработка региональных нормативы градостроительного проектирования (РНГП), работа над которыми ведется уже два года. По сути это один из последних важнейших законов, который установит правила игры для девелоперов – укажет минимальные расчетные показатели для организации парковок, зеленых зон, размещения социальных и прочих объектов при реализации проектов нового строительства.
Впрочем, принятие РНГП приход нового губернатора может как раз подстегнуть. По словам Сергея Малкова, Смольный накануне лета в целях ускорения работы исключил из нее экспертов ЗакС. Но в итоге процесс еще больше замедлился – архитектурный и строительный блоки Смольного не смогли найти общий язык по данному вопросу. Потом настала неопределенность, вызванная грядущим уходом губернатора, в итоге летом работа над документом практически не велась. По мнению Сергея Малкова, приход нового губернатора вернет работу в нормальное русло и есть все шансы, что РНГП будут утверждены ЗакС до конца этого года.
Директор по стратегическому развитию ООО «Центр Согласований плюс» Виктор Иванков уверен, что принятие всех этих недостающих документов сделает градостроительное законодательство более прозрачным и понизит уровень рисков инвестиционных проектов. «Назначение нового губернатора, надеюсь, ускорит процесс принятия этих законов, так как образовавшийся законодательный вакуум тормозит инвестиционную активность в городе и отпугивает других потенциальных инвесторов», – полагает эксперт.
Наедине с Москвой
Руководитель отдела консалтинга ООО «Центр Согласований» Александр Щитковский отмечает актуальность скорейшей правки ПЗЗ в связи с мартовским решением Верховного суда, признавшего Правила частично нелегитимными «Если мы рассматриваем Санкт-Петербург как часть правового поля, то безусловно внесение соответствующих изменений в Правила является остро необходимым», — считает он.
Напомним, минувшее полугодие в Петербурге было отмечено законодательным коллапсом, последствия которого до сих пор неясны. А в перспективе могут обернуться колоссальными потерями для девелоперов, реализующих высотные проекты. По решению городского, а затем и Верховного суда РФ градрегламенты зон регулируемой застройки были признаны недействительными. В итоге пересмотру параметров подлежат три сотни доминант, возведение которых допускают Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга и городской закон о границах зон охраны культурного наследия. Под раздачу попало, как минимум, 70 согласованных проектов и уже начатых строек – они в буквальном смысле повисли в воздухе. Под угрозой обвинений в «самострое» оказались десятки застройщиков, среди них есть и такие известные имена как «ЛенСпецСМУ», холдинг RBI, Группа ЛСР, компания «ЛЭК», ЗАО «Балтийская жемчужина» и другие. Около 20 «именных» жилых комплексов петербургских застройщиков сейчас находятся на различных стадиях строительства или уже сданы в эксплуатацию. И все они располагаются в зонах высотных отметок, запрещенных Верховным судом.
За прошедшие месяцы ясности не наступило. Обновленные варианты градрегламентов зон регулируемой застройки, где более нет высотных «лакун», Смольный отправил на согласование в Москву. Но ответа до сих пор так и не получил. Попавших под раздачу девелоперов пока успокоили – им официально заявили, что городские власти не будут отзывать разрешения на строительство или реконструкцию в исторической части города, выданные до вступления в силу решения Верховного суда о незаконности высотных доминант. Правда, при этом чиновники отказались утверждать и новые отклонения от предельных параметров в зонах охраны, – это полномочия федералов. Единственный вариант для затеявших новые проекты девелоперов – согласовывать свои объекты в индивидуальном порядке с Минкультом (в начале августа Росохранкультура была официально ликвидирована).
Валентина Матвиенко так и не успела разрешить эту коллизию. Находить общий язык с федеральными ведомствами теперь предстоит новому губернатору. Эксперты говорят, что если в ближайшее время Смольный не сумеет урегулировать законодательные проблемы с федералами, то вывод на рынок новых проектов в историческом центре станет невозможен. В перспективе это грозит вызвать дефицит предложения жилья в элитном и бизнес классах и, соответственно, — рост цен.
Отмена или пересмотр
Предстоящая смена губернатора грозит переформатировать или вовсе «спустить на тормозах» ряд заявленных при Валентине Матвиенко масштабных начинаний. Их попросту не успели запустить. Например, пока отложена программа строительства в Петербурге многоэтажных паркингов на 500 тысяч машиномест. После отмены скандального конкурса, на который хотели единым лотом выставить 462 участка под строительство паркингов и введения моратория на снос гаражей, Смольный взял тайм-аут до конца этого года.
Пока что, что власти не отказываются от прежней идеологии – выставлять пятна на конкурс единым лотом. «Это позволит существенно удешевить стоимость машиномест. Всем давно очевидно, что паркинги, которые строятся в единичном порядке, стоят полупустыми из-за высоких цен», – отмечает глава КИСП Алексей Чичканов. Помимо 462 участков, оставшихся «в запасе», чиновники с тех пор подобрали еще 180 новых адресов. Причем, на этот раз свободных – в прошлом перечне почти половина участков была «обременена» гаражными кооперативами.
«Мы надеемся, что программа развернется в другую плоскость – станет более человечной, – говорит председатель Всероссийского общества автомобилистов Петербурга и Ленобласти Валерий Солдунов. – У нас по-прежнему есть большие сомнения, что крупному инвестору удастся быстро и дешево обеспечить город таким количеством машиномест. Но, по крайней мере, есть надежда, что при новом губернаторе на торги, пусть и крупными лотами, будут выставляться территории, не занятые гаражными кооперативами».
Куда более сомнительной выглядит судьба заявленной в мае программы реновации исторического центра Санкт-Петербурга. Для ликвидации коммунального фонда в центральных районах администрация намерена передавать инвесторам под расселение целые кварталы и ужесточить механизм изъятия собственности под госнужды. В конце мая губернатор дала поручение чиновникам подготовить к августу предложения по проекту программы по обновлению жилого фонда четырех центральных районов Петербурга. Но вскоре стало известно о новом месте работы Валентины Матвиенко.
О подготовленных чиновниками предложениях пока ничего неизвестно – совещаний на эту тему на уровне вице-губернаторов Смольного до сих пор не проводилось. И теперь судьба столь масштабного начинания стоимостью 300 млрд рублей будет зависеть исключительно от инициативы нового губернатора.
Примечательно, что заручаться поддержкой нового градоначальника придется инвесторам и другой программы реновации – по развитию застроенных территорий. Программа сноса хрущевок в Петербурге была принята три года назад, и до практической стадии реализации дошла лишь сейчас – перед сменой губернатора. И всем же не до конца согласованной – на последнем под руководством Валентины Матвиенко заседании правительства отправились на доработку два последних несогласованных квартала – кв. 1-5 Сосновая Поляна и Нарвская Застава. Несмотря на то, что КГИОП уже одобрил результаты историко-культурной экспертизы, предполагающие снос почти 150 исторических домов. Поставить точку в этой теме, чреватой новым градостроительным скандалом, придется уже новому градоначальнику Северной столицы.
