О правильном оформлении сделок с недвижимостью, защите прав добросовестного приобретателя и новом Законе «О нотариате и нотариальной деятельности» рассказала Надежда Романенко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, в ходе онлайн-конференции на портале BN. ru.
- Собираюсь покупать квартиру на вторичном рынке, и риэлторы говорят, что зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса будет надежнее. Так ли это? Действительно ли нотариус сможет проверить историю квартиры или иным образом уберечь меня — покупателя — от неприятностей в будущем (например, оспаривания сделки в суде)?
- Безусловно, удостоверение сделки у нотариуса будет надежнее. Нотариус — это юрист широкого профиля и в то же время специалист по недвижимости. При удостоверении договора нотариус выясняет волю сторон до подписания договора, при беседе он выявляет личность, а также адекватность и дееспособность участников сделки.
Нотариус обязан проверить принадлежность продаваемого имущества продавцу. Для этого продавец предоставляет справку о содержании правоустанавливающих документов, в которой указываются все предыдущие и нынешние собственники квартиры. Если есть обременения, ограничения и аресты, они отображаются в этой справке.
В случае необходимости нотариус истребует согласие супруга или органов опеки и попечительства, если сделка совершается от имени лиц, находящихся под опекой. С учетом пожелания сторон нотариус составляет проект договора, который содержит все необходимые его условия, согласованные между сторонами.
Нотариус регистрирует сделку в реестре регистрации нотариальных действий. Сделка удостоверяется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах у нотариуса вместе с правоустанавливающими и другими документами. Они документы хранятся в делах нотариуса постоянно, поэтому в случае утраты какого-либо документа нотариус может выдать дубликат.
Нотариус несет материальную ответственность, если он совершил ошибку при совершении нотариального действия и если его действиями принесен материальный ущерб. Нотариус обязан застраховать свою профессиональную деятельность на сумму не менее 1,5 млн руб. Дополнительно Нотариальная палата заключает договор коллективного страхования на сумму 1 млн руб. на каждого нотариуса.
Помимо этого, нотариус несет и уголовную ответственность по статье 202 УК РФ. В случае оспаривания сделки в суде, он всегда выступает третьим лицом, приходит в суд и отстаивает свой договор.
- Мне стало известно, что с 2012 года наследственные дела сможет вести любой нотариус, вне зависимости от территориальности, правда ли это?
- Наследственные дела после наследодателей, умерших после 1 января 2012 года, могут быть заведены любым нотариусом Петербурга, к которому первым обратился с заявлением один из наследников (так называемое наследство без границ). Доказательства наличия наследственного имущества должны предоставить сами наследники. По их просьбе нотариус может выдать необходимые запросы.
- Уже сейчас есть возможность получить выписку из Реестра (ППС) на портале УФРС в электронном виде либо письмом на почту. Будут ли принимать их к вниманию нотариусы при совершении сделок купли-продажи объектов недвижимости?
- Сейчас — нет. Мы планируем ввести до 1 января 2012 года цифровую подпись, и тогда такая возможность появится.
- Неоднократно сталкиваюсь с проблемой, как продать комнату в квартире, где сособственники всячески препятствуют продаже, отказываются не только дать нотариальный отказ от права преимущественной покупки, но и, зная о предстоящей продаже, не получают письма с уведомлением о продаже. Вопрос: как все-таки осуществить продажу такой комнаты или доли в квартире и не возникнут ли проблемы с последующей регистрацией договора купли продажи, если указанные сособственники так и не получат письмо, направленное нотариусом?
- В соответствии со ст. 250 ГК, при продаже доли в праве собственности на квартиру, необходимо письменно известить совладельцев о цене и других условиях продажи этой доли. В случае если совладелец в течение месяца не покупает эту долю на этих условиях, она может быть продана постороннему лицу, но только на тех же условиях и за ту же цену.
Поэтому в обязанности продавца входит письменное извещение совладельцев о продаже. Если совладельцы не хотят прийти к нотариусу и написать отказ от преимущественного права покупки, то известить их можно с помощью нотариуса. По просьбе продавца нотариус направляет его уведомление совладельцам, о чем и выдает свидетельство. Часто бывает, что люди уклоняются от получения этого свидетельства. В этом случае почтовая служба по истечении месяца возвращает письмо обратно. В таком случае нотариус также выдает свидетельство о том, что продавец выполнил свои обязанности по извещению совладельца, однако по независящим от него причинам его извещение не получено. Такое свидетельство дает возможность удостоверить договор и передать его на регистрацию.
Этот вопрос согласован с Управлением федеральной регистрационной службы. УФРС имеет право направить извещение о продаже доли на регистрацию, но только в том случае, когда с момента направления извещения нотариусом прошло менее двух месяцев. В данном случае мы полагаем, что это злоупотребление правом со стороны совладельца.
- Умерший был обнаружен в своей квартире по истечении некоторого времени (то есть точная дата смерти не установлена). Это привело к тому, что в справке о смерти, в графе «дата смерти», поставили прочерк. При подаче заявления о праве на наследство нотариусом было указано, что вступление в наследство в данном случае допускается лишь по истечении шести месяцев с начала нового календарного года. Есть ли возможность сократить данный срок и если да, то как это сделать?
- Если в свидетельстве о смерти указан только год смерти, то нотариус прав. Если у вас есть доказательства, что смерть наступила в определенное время, можно обратиться в суд.
- Какие документы остаются в деле нотариуса после сделки купли-продажи квартиры, как долго они хранятся?
- В деле нотариуса остаются один экземпляр договора купли-продажи, правоустанавливающий документ на квартиру, свидетельство о регистрации. В каждом конкретном случае возможны дополнительные документы, такие как согласие супруга или супруги, согласие органов опеки и т. д. Хранятся документы постоянно.
- Должен ли нотариус выдать свидетельство о праве на наследство, если наследник обратился с незначительным пропуском срока на принятие наследства: а) если больше никто не обращался; б) если другие наследники, которые также не обратились в срок, дадут заявления о том, что не возражают против принятия наследства по истечении установленного срока?
- Если наследники в течение шести месяцев со дня смерти не приняли наследство и не подали заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу по месту последнего постоянного жительства наследодателя, нотариус не в праве выдавать свидетельство о праве на наследство, независимо от значительности или незначительности пропуска срока. Вопрос о продлении срока принятия наследства или факта своевременного принятия наследства может быть решен только судом. С согласия наследников своевременно принявших наследство, в состав наследников может быть включен наследник, пропустивший срок.
- Как отличить поддельный или украденный бланк нотариуса от настоящего, используемого законно?
- У наших бланков есть несколько степеней защиты, рассказывать о них мы не будем. В случае сомнения обратитесь в Нотариальную палату. Все бланки учитываются, сведения об украденных и испорченных бланках поступают в Нотариальную палату.
- Вправе ли нотариусы при заверении сделки купли-продажи земельного участка (имеется в виду земельный участок в садоводстве или в каком-либо поселении с домом или без дома) требовать от продавца обязательного его межевания участка, если он в существующих границах сформирован был еще до вступления в силу земельного кодекса?
- Нотариус никогда не требует межевания участка, он просит предоставить кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером. Все данные из кадастрового паспорта заносятся в договор, а впоследствии, при регистрации, в Единый реестр прав. В соответствии с Законом «О кадастре» кадастровый паспорт может быть выдан только при условии межевания участка.
- Каким образом можно получить отказ от преимущественного права покупки от сособственника квартиры, если он находится в местах лишения свободы?
- Можно вызвать нотариуса для удостоверения, либо такой отказ может удостоверить начальник места лишения свободы. Можно обратиться к любому нотариусу, он даст образец такого отказа для предоставления начальнику места лишения свободы.
- Если при покупке квартиры дело доходит до суда, учитываются ли при разбирательстве суммы, указанные в расписках, прилагаемых к договору, или только сумма, указанная в самом договоре купли-продажи?
- Как правило, учитывается сумма, указанная в договоре. Однако в исключительных случаях суд может отступить от этого правила.
- В некоторых европейских странах за чистоту сделки купли-продажи недвижимости отвечает нотариус. Он же занимается сбором информации и удостоверяющих документов, а также может проследить всю историю возникновения прав на объект недвижимости (от строительства до перепродаж объекта и наследования). Готовы ли российские законы, а вместе с ними и нотариусы, к таким сделкам?
- Ответственность за нотариально заключенную сделку нотариус несет и сейчас. В настоящее время имеется проект закона о нотариате и нотариальной деятельности, которым предусматривается право нотариуса заниматься сделкой от начала до конца — от сбора документов до расчетов через депозитный счет нотариуса и регистрации права собственности.
