Купчино, когда-то представлявшее собой скопище неуютных пустырей, сегодня является обжитым и востребованным жилым районом и пользуется популярностью среди покупателей и арендаторов квартир
Эксперты компании «Александр Недвижимость» подготовили обзор рынка недвижимости одного из крупнейших и популярных спальных районов Петербурга – Купчино.
Там, где были пустыри
История Купчино как городского района измеряется лишь несколькими десятилетиями. «Вспомним Купчино в 70-е годы прошлого века, – рассказывает менеджер офиса на ул. Потемкинской ООО «Александр Недвижимость» Марина Николаева. – Район был полупустынным, огромными пятнами просвечивались незастроенные площади. Представьте себе застроенные многоэтажками пустыри, где нет ни зелени, ни спортивных, ни досуговых учреждений… Район казался совсем не перспективным. Крупных сетевых магазинов было мало, на улицах стояли лотки, с которых бойко торговали молочными и хлебными продуктами».
Станция метро «Купчино» была открыта в 1972 году. Конечно, она решила многие транспортные проблемы жителей района, но обитателям жилых массивов, удаленных от нее, приходится добираться до метрополитена, используя другие виды транспорта, что снижает стоимость жилья.
В 70-х годах в районе развернулось массовое жилищное строительство, возводились в основном панельные дома 137-й, 606-й и 504-й серий. Район застраивался последовательно и имеет четкую прямоугольную сетку улиц. Названия многих из них напоминают о странах бывшего социалистического лагеря, причем с запада на восток идут в строго алфавитном порядке.
Сегодня пустыри Купчино застроили торговыми комплексами, во дворах появились детские площадки, открылись спортивные клубы и фитнес-центры, кинотеатры, через весь район ходят маршрутки. Между тем, Купчино традиционно относится к самым дешевым городским территориям. Средняя цена на вторичное жилье здесь составляет 69-70 тыс. рублей за кв. м.
Купчино в сериях
Стараниями ДСК-2 в Купчино появились дома 137-й серии, которые сразу были признаны жителями города. В таких домах от 12 до 16 этажей, 2 лифта – пассажирский и грузовой, что в то время встречалось крайне редко, есть черный ход, практически все квартиры с балконами и лоджиями и изолированными комнатами. Недостатками домов этой серии были наружная проводка, неравноценный метраж комнат в трехкомнатных квартирах, плохие швы между панелями. Домами этой серии застроили всю улицу Бухарестскую вдоль и за ней, рассказывает Марина Николаева.
Со временем серия совершенствовалась, устранили самый главный недостаток панельного жилья – его холодные стены. Так, в серии 137.2.11 вместо керамзитовых панелей стали применяться трехслойные панели, что существенно уменьшило теплопроводность здания и приблизило ее к конкуренту панели – кирпичному дому.
Другой серией панели, появившейся в Купчино, стала 121-я серия. Серия начиналась с пятиэтажек, позже появились 9-10-этажки, а в настоящее время реализуются 16-этажные проекты. Трехслойные панели стен и тройное остекление гарантируют хорошую теплоизоляцию дома. Внутренняя отделка комнат и «столярка» привлекают приличным качеством. Сегодня в домах этой серии размеры комнат увеличены до 21 кв. м, а кухни стали «мечтой хозяек» –достигли 14 кв. м. В квартирах есть большой холл, балкон или лоджия. Однокомнатные квартиры – площадью 41-45 кв. м, двухкомнатные — от 62 до 67 кв. м, трехкомнатные – 79-92 кв. м.
Последняя модификация 600-й серии – знаменитая 600.11 – также относится к «новой панели», и ее начали осваивать в 80-е годы. Она не сильно отличается от своей предшественницы, но увеличилась площадь квартир, кухня стала квадратной. Сейчас кухни стали еще больше, стены толще, в каждой квартире появились лоджии. Характерная особенность домов этой серии – Г-образные кухонные окна. Дома теплые, с удобными местами общего пользования, кладовками, большой прихожей, тройным остеклением окон. Планировка в квартирах очень удобная, поэтому легко подобрать встроенные шкафы, кухонную мебель. Дома данной серии показывают оптимальное соотношение цены и качества.
Квартиры 504-й серии по общей площади сопоставимы с «хрущевками» – общая площадь 3-комнатной квартиры не достигает и 60 кв. м. Заметны проблемы и с планировкой. В однокомнатных квартирах отсутствуют кладовка и встроенные шкафы, сложно установить стиральную машину в ванной комнате, кухня небольшая – около 6 кв. м/
Район популярен у арендаторов
Купчино – это современный, благоустроенный и очень быстро развивающийся спальный район Петербурга, полагает старший специалист отдела аренды офиса компании «Александр Недвижимость» у станции метро «Пионерская» Екатерина Михальчук. Жилье в аренду сдается здесь в больших количествах, в новом и старом фонде. Самой большой популярностью пользуются квартиры, расположенные у метро «Купчино» и крупнейших магистралей этого района, таких как пр. Славы, ул. Бухарестская, ул. Будапештская.
Цены на квартиры в этом районе разнообразны, но наибольшим спросом пользуются одно– и двухкомнатные квартиры в ценовом диапазоне от 16 до 35 тыс. рублей в месяц в новых домах. Также часто поступают запросы на хорошие трехкомнатные квартиры большого метража в новых домах в ценовом диапазоне от 27 до 38 тыс. рублей в месяц.
Достоинствами Купчино являются доступность центра города, множество культурно-развлекательных центров, хорошие транспортные развязки, в ближайшее время в этом районе запустят две новые станции метро, что сделает его еще более привлекательным для жителей города и людей, приезжающих в Петербург на постоянное место жительства. Также плюсом этого района являются легкодоступные выезды в Пушкин и Павловск.
И о новостройках
Говоря о новостройках в Купчино, нужно в первую очередь отметить два дома – «Карпаты» на Дунайском пр., 55, и комплекс «Международный» на углу улиц Турку и Бухарестской. Жилой комплекс «Международный», рассказывает менеджер отдела продаж департамента новостроек компании «Александр Недвижимость» Сергей Беляков, в августе этого года сдан, но на электричество будет переведен в течение года. Те квартиры, которые уже в собственности и отремонтированы, так называемая «первичная вторичка», продаются по цене, превышающей 90 тыс. рублей за кв. м. Тем более что здесь рядом с домом планируется открыть станцию метро с аналогичным названием.
Социальный состав жителей Купчино неоднороден, но все же стремится к уровню эконом-класса, как на «вторичке», так и в новостройках.
Покупают квартиры в здешних новостройках те, кто привык к этому району и улучшает свои жилищные условия, оставаясь здесь, либо дети, родители которых живут здесь же, но в старых домах.
Цены на квартиры в новостройках составляют порядка 80 тыс. рублей за кв. м в однокомнатных квартирах, 75-77 тыс. рублей за кв. м – в двухкомнатных, 70 тыс. рублей за кв. м – в «трешках».
Максимальным спросом в Купчино пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На данный момент однокомнатных квартир уже нет, «двушек» осталось мало, а вот трехкомнатных квартир продано всего 3-4 штуки, потому что, несмотря на невысокую цену за квадратный метр, площадь большая, и, соответственно, высока общая цена.
К достоинствам района, по мнению Сергея Белякова, можно отнести его давно устоявшуюся инфраструктуру. А недостатки – это, в первую очередь, износ коммуникаций в домах и ограниченность района с двух сторон железной дорогой, а также неблагоприятная экологическая обстановка.
Что касается перспектив развития Купчино, то здесь практически нет места для уплотнительной застройки и нет возможности расширяться, так как вокруг железные дороги. Поэтому активная застройка района в ближайшее время невозможна. Зато власти решили осчастливить жителей Купчино сразу несколькими станциями метро, что, безусловно, улучшит жизнь обитателей этого района и значительно повысит его привлекательность на рынке недвижимости.
