Покупка нежилого помещения с действующим арендатором — востребованный инвестиционный продукт на рынке коммерческой недвижимости и надежный способ получения стабильного дохода, который, в свою очередь, зависит от суммы вложений. Здесь действует правило: чем ниже объем инвестиций, тем меньше доходность и больше срок окупаемости.
По данным специалистов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», наиболее популярным среди инвесторов является сегмент торговых помещений формата стрит-ритейл, имеющий низкие риски и высокую доходность. Наличие широкого круга потенциальных арендаторов обеспечивает стабильно высокий спрос и минимальные сроки экспозиции помещения. При этом всё популярнее становится приобретение готового арендного бизнеса.
Покупка арендного бизнеса привлекает как частных инвесторов, так и крупных игроков. Основным преимуществом данных вложений является увеличение инвестиционной стоимости объекта, которая непрерывно растет и мало зависит от кризиса и инфляции. Кроме того, инвестор получает доход от арендных платежей, который выше, чем проценты по банковскому депозиту. При этом он экономит время на поиске арендатора, проведении переговоров и заключении договора.
С точки зрения ликвидности объекта формата стрит-ритейл не столь важен округ, в котором расположено помещение, сколь близость к станции метро, интенсивность пешеходного трафика и сетевое окружение (расположение поблизости сетевых операторов с высокой посещаемостью). «То есть стоимость помещений вблизи станции метро «Печатники» сопоставима, например, со стоимостью площадей у метро «Нахимовский проспект» или «Строгино», — рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость.
Минимальная сумма инвестиций в готовый арендный бизнес начинается от 750 тыс. долларов. За такую сумму можно приобрести, например, помещение площадью 50 кв. м., расположенное на первом этаже жилого дома у станции метро «Новогиреево» с арендатором банковского профиля. Доходность по данному помещению оценивается на уровне 10% годовых. Ежемесячные поступления от арендных платежей составят 6,25 тыс. долларов.
Для получения доходности, превышающей 10% годовых, по словам Елены Мишиной, необходимо вложить не менее 1 млн долларов. За такую сумму можно приобрести, например, мясной магазин вблизи станции метро «Речной вокзал» с действующим арендатором. Ежемесячный доход от аренды составляет 8,4 тыс. долларов.
Чтобы приобрести ликвидное помещение большего размера (свыше 60-70 кв. м.), необходимо обладать суммой не менее 1,3 — 1,4 млн долларов. За 1,37 млн долларов можно купить торговую площадь размером 76 кв. м в нескольких метрах от станции метро «Строгино». Помещение расположено на первой линии Строгинского бульвара в панельном жилом доме. Действующим арендатором является винный бутик, договор аренды с которым заключен на 5 лет. Доходность инвестиций по данному помещению составляет 11%.
Примечательно, что за схожую сумму можно приобрести помещение с арендатором и в центре столицы. Так, за 1,2 млн долларов предлагается помещение на первом этаже жилого дома, расположенного на первой линии Садовой-Спасской улицы. Доходность по данному объекту оценивается в 12% годовых.
«Таким образом, для инвестора, владеющего суммой более 1 млн долларов, существуют широкие возможности для инвестирования в готовый арендный бизнес, — комментирует Елена Мишина. — Нестабильная обстановка в банковском сегменте, низкая доходность арендных квартир привели к росту интереса инвесторов к сегменту коммерческой недвижимости, в частности, стрит-ритейлу. Появление большого числа инвесторов с деньгами, в свою очередь, придало большой импульс рынку нежилых помещений на первых этажах и повлияло на увеличение цен объектов и рост их капитализации. На текущем рынке инвестору с бюджетом от 1 млн долларов можно рассчитывать на доходность 11-13% годовых».
