За период с 2007 по 2013 год доля офисных площадей класса А в общей структуре предложения офисной недвижимости Петербурга выросла вдвое. На конец первого полугодия текущего года класс А составляет 20% от совокупного объема офисных площадей.
Специалисты компании АРИН подготовили обзор рынка офисной недвижимости Петербурга за первое полугодие 2013 года.
Предложение класса А растет
«За первое полугодие 2013 года было введено порядка 108 тыс. кв. м качественных офисных площадей, – говорит Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. – Из них порядка 74 тыс. кв. м офисных площадей класса А и около 34 тыс. кв. м офисных площадей класса В».
По данным АРИН, наибольший объем ввода качественных офисных площадей в Петербурге наблюдался в 2008 году (более 455 тыс. кв. м). С 2009 года отмечается снижение объемов ввода офисных объектов, вызванное замораживанием части девелоперских проектов в результате экономического кризиса.
В период с 2007 по 2013 год доля офисных площадей класса А в общей структуре предложения качественных офисных площадей удвоилась и составила на конец первого полугодия 2013 года 20%. Доля офисных площадей класса В изменилась незначительно и сегодня составляет 28%. Доля офисных площадей класса В в рассматриваемый период сократилась с 63% до 51%.
«Офисные объекты класса А наиболее широко представлены в Центральном, Петроградском и Московском районах. На них приходится 71% площадей в данном классе», – отмечает Оксана Малеева.
Меньше всего офисных площадей класса А в Выборгском, Адмиралтейском, Приморском и Василеостровском районах.
Как говорит Оксана Малеева, офисные объекты класса В наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах (в общей сложности 65%).
«Офисные объекты класса В представлены в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах, – отмечает эксперт. – В общей сложности – 53% площадей».
Где припарковаться?
Одна из важнейших характеристик бизнес-центра – наличие и качество парковки. «Наиболее высокая обеспеченность парковочными местами – в бизнес-центрах класса А (1,72 парковочного места на 100 кв. м арендуемой офисной площади), наиболее низкая – в классе В (1,24 парковочного места)», – рассказывает Оксана Малеева.
Наземный тип парковки наиболее широко представлен в классе В (82% офисных объектов в данном классе имеют наземную парковку). Встроенно-пристроенные паркинги наиболее широко представлены в классе А. Отдельно стоящие многоуровневые паркинги встречаются редко, чаще всего – в бизнес-центрах класса А.
Пустующих офисов стало меньше
Что касается спроса, то, по данным АРИН, на конец первого полугодия 2013 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А составил 17%, класса В – 8%, класса В – 5%.
«По сравнению с кризисным периодом наблюдается сокращение доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов В и В, – отмечает Оксана Малеева. – В то время как в классе А значительный объем ввода новых объектов препятствует сокращению доли вакантных площадей, несмотря на постепенное восстановление спроса».
Ставки и прогнозы
«На конец первого полугодия 2013 года средний уровень арендных ставок (с учетом НДС и КУ) в бизнес-центрах класса А составил 1350 рублей за кв. м в месяц, в бизнес-центрах класса В – 1020 рублей за кв. м в месяц, в бизнес-центрах класса В – 960 рублей за кв. м в месяц», – отмечает Оксана Малеева.
По данным АРИН, наиболее высокие арендные ставки имеют место быть в Красногвардейском, Центральном и Московском районах (1370-1400 рублей за кв. м в месяц с учетом НДС и КУ), наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 рублей за кв. м в месяц с учетом НДС и КУ).
Оксана Малеева отмечает, что стоимость строительства 1 квадратного метра объектов офисной недвижимости без учета стоимости приобретения земельного участка составляет от 32 до 50 тыс. рублей, в зависимости от класса и технических характеристик здания.
Диапазон доходности офисных объектов как готового бизнеса составляет 9-15%, диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте офисной недвижимости – 15-20%.
Говоря о ближайших прогнозах по ситуации на рынке офисной недвижимости Петербурга, эксперт АРИН отмечает, что до конца 2013 года ожидается ввод 8 качественных офисных объектов совокупной арендопригодной площадью порядка 108 тыс. кв. м.
