Изменение порядка расчета налога на недвижимость может существенно изменить ситуацию на рынке загородного жилья. По мнению специалистов компании Atlas Development, реализующей коттеджные посёлки «Никольский Берег» и «Никольские Озёра» в Новой Москве, нововведения могут привести к появлению в продаже в Московском регионе большого количества земельных участков в привлекательных местах по низкой цене.
С начала 2014 года для физических лиц, владеющих недвижимым имуществом, изменилась система расчета налога. Если раньше в качестве налогооблагаемой базы использовалась инвентаризационная стоимость объекта, то сейчас налоговики решили взять за основу кадастровую стоимость. Она значительно выше инвентаризационной и довольно близка к рыночной. По мнению экспертов компании Atlas Development, самым главным следствием этого нововведения станет снижение цен на загородную недвижимость.
Аналитики исходят из того, что на сегодняшний день в Московском регионе большое количество участков земли в привлекательных локациях находится в частной собственности. «Земельные участки площадью в десятки, а то и сотни гектар, когда-то приобретались с инвестиционными целями. Как показывает наш опыт общения с такими лендлордами, около половины собственников являются физическими лицами. И если раньше их земля требовала минимальных вложений, то теперь издержки на содержание земли существенно возрастут. Они будут вынуждены избавляться от своих активов, что приведет к появлению в продаже больших земельных наделов по цене ниже рыночной», — говорит Елена Исковских, руководитель отдела продаж компании Atlas Development.
Ситуацию усугубляет еще и то, что система оценки кадастровой стоимости недвижимости несовершенна — нередко случается так, что она оказывается значительно выше рыночной стоимости. Уже сейчас в судах рассматривается большое количество исков собственников, которые пытаются оспорить кадастровую оценку. «В 70% случаев суды становятся на сторону лендлордов и производится переоценка. Но это не решает главную проблему — налогооблагаемая база уже никогда не будет равной инвентаризационной стоимости, за основу все равно будет браться близкая к рыночной кадастровая оценка», — комментирует Исковских.
Исходя из этого, владелец участка в 20 га на Рублёво-Успенском шоссе, где сотка земли по самой минимальной оценке составляет $50 тыс., теперь будет вынужден ежегодно оплачивать в бюджет 0,3% от стоимости земли. Это $300 тыс. в год. При том, что ранее сумма налога составляла примерно те же 300 тыс., но в рублях. «Несколько сотен тысяч долларов налога — это критично для большинства землевладельцев. Они предпочтут быстро избавиться от своих активов. И в данном случае это означает, что земля будет продаваться с большим дисконтом», — считает Елена Исковских.
В результате в ближайший год-два на рынке могут появиться коттеджные посёлки, недвижимость в которых будет стоить существенно ниже сегодняшних показателей — дисконт, с которым девелоперы купят землю, окажет большое влияние на цену для потребителя. «Но здесь может быть несколько сценариев. Во-первых, отдельные игроки рынка захотят нажиться на этом и положить разницу себе в карман. Другие решат вложить эту разницу в развитие инфраструктуры посёлка. В этом случае покупатель сможет приобрести за те же деньги объект более высокого качества. И третий вариант — это снижение стоимости конечного продукта», — говорит Исковских.
Что же касается частных собственников элитной загородной недвижимости, владеющих участком и домом для собственного проживания, то для них изменения в системе налогообложения могут попросту оказаться незамеченными. К примеру, в элитном коттеджном посёлке «Никольский Берег», согласно данным публичной кадастровой карты Росреестра, средняя кадастровая стоимость сотки земли на сегодняшний день составляет 263,65 тыс. рублей. «Это существенно ниже рыночной цены, так что можно сказать, что будущим жителям поселка повезло», — комментирует Елена Исковских. Исходя из этой стоимости, владелец земельного участка должен будет платить 790 рублей 95 копеек в год. Средняя площадь участка в посёлке «Никольский Берег» составляет порядка 18 соток, соответственно сумма налога к уплате будет немногим более 14 тыс. рублей. «Вряд ли кому-то нужно объяснять, что для жителя элитного посёлка эта сумма абсолютно несущественна. Местные жители просто не обратят на налог внимание», — резюмирует Исковских.
