О перспективах роста цен на недвижимость, целесообразности инвестиций в данный актив, будущем профессии «риэлтор» и многом другом рассказал Александр Романенко, президент Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI в ходе онлайн-конференции на БН. ру.
В последний год активность рынка недвижимости по-прежнему была низкой, сделок проходит мало. Какие тенденции будут влиять на спрос со стороны покупателей?
На сегодняшний день активность рынка недвижимости полностью восстановилась в сегменте жилья эконом-класса. А вот в сегментах жилья бизнесе-класса и элитном активность рынка действительно упала на 70%. Там существует явное противоречие между желаниями продавцов и покупателей, и пока нет оснований для серьезных улучшений в ближайший год. Поэтому рынок в этих сегментах пока останется «вялым».
Очень интересует прогноз изменения цен на жилую недвижимость до конца 2013 года. Как будет меняться стоимость квадратного метра летом, осенью и зимой?
До конца года существенных изменений в стоимости недвижимости не произойдет. Рынок сейчас спокоен, изменения возможны лишь в рамках колебания курсовой разницы валют.
Может ли сегодня агентство недвижимости дать потребителю гарантии юридической чистоты проводимой сделки?
Да, у нас агентства недвижимости занимаются проверкой юридической чистоты документов по сделке и проверкой истории объекта недвижимости, но это не от «хорошей» жизни. Я всегда придерживался той точки зрения, что не агентство должно давать клиенту гарантию юридической чистоты сделки, а страховая компания, которая занимается страхованием права собственности на объект недвижимости, как это работает в США и Европе. Можно пойти и по канадскому пути, где работает так называемая «система Торренса»: государство взимает налог, но зато само гарантирует чистоту сделки.
Когда и каким образом будет вводиться местный налог на недвижимость (объединяющий два налога: налог на землю и налог на имущество)? Как это нововведение отразится на интересах собственника и государства?
В цивилизованных странах существует один налог, который объединяет налог на землю и налог на имущество (недвижимость). У нас этот вопрос обсуждается уже несколько лет в Государственной думе, но конца и края этому процессу пока не видно. Когда же это все-таки произойдет, я уверен, это позитивно отразится на интересах и собственников и государства.
Когда в Петербурге появятся настоящие профессионалы-риэлторы?
К сожалению, в риэлторском бизнесе, как и в любой другой профессии, работают люди с разной квалификацией. При отсутствии обязательного образования и повышения квалификации мы сталкиваемся с низким профессиональным уровнем. Тем не менее, настоящие профессионалы есть, но их приблизительно 20%, поэтому более внимательно отбирайте специалиста, с которым заключаете договор. Наиболее надежными являются рекомендации ваших близких и друзей.
Вот уже много лет мы, риэлторы, ждем принятия нормального закона о риэлторской деятельности. Как Вы считаете, будет ли что-то сделано в этом направлении?
В этом направлении сделано уже многое. Российская Гильдия Риэлторов в русле закона о Саморегулируемых организациях подготовила проект Закона о риэлторской деятельности. Я надеюсь, что в 2012 году он будет доработан и поступит на обсуждение в Государственную думу.
Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития ближних пригородов Петербурга (Шушары, Бугры, Кудрово, Ново-Девяткино)? Лучше купить квартиру-студию в городе или полноценную квартиру в одном из перечисленных пригородов?
Уже сейчас в петербургских пригородах строится более 1,5 млн кв. м жилья – примерно половина городской застройки. А на подходе еще несколько масштабных проектов – «Южный», «Планетоград». Жилье за пределами городской черты, как правило, на 10-15% дешевле, чем в Петербурге. Конечно, в такой застройке есть свои риски. Прежде всего, они связаны с транспортной доступностью и с отсутствием в необходимом количестве объектов социальной инфраструктуры. И обязательно надо смотреть, кто отвечает за «социалку»: если застройщик – с него, хотя бы, можно спросить. Если администрация – претензии предъявлять будет некому.
Хотя и в Кудрово работают вполне цивилизованные строители («Отделстрой», Setl City). А если разговоры о предстоящем объединении города и области станут не просто разговорами, это искусственное разграничение и вовсе отпадет само собой.
Соизмеримы ли цена и качество жилья в Петербурге с качеством и ценой, например, в Нью-Йорке? Сейчас квартира в центре Нью-Йорка стоит так же, как квартира в Московском районе Петербурга без отделки! Очень хочется знать Ваш прогноз на ближайшее время: будет доступным жилье или нет.
Цена жилья определяется не только его себестоимостью, это не сумма затрат на материалы. В России (и Петербург не исключение) накоплен многолетний дефицит жилой площади. И пока он не компенсирован — цены снижаться не будут. Для россиянина квартира обладает сверхценностью, для жителя Нью-Йорка это такой же товар, как колбаса или автомобиль. Под эту потребность подстраиваются все: и производители стройматериалов, и энергетики, и администрация города, которая продает участки под застройку по максимальной цене. Географические сравнения вообще коварная вещь: в Болгарии жилье еще дешевле, но сколько вы там сможете заработать? И надо еще помнить: сегодня рынок жилья ориентирован на потребности (и возможности) верхних, высокодоходных, 10-12% населения. Проблемы с обеспечением жильем социально незащищенных групп, все-таки, должно решать государство.
Как долго еще продлится стагнация на рынке недвижимости Петербурга? Когда начнется активный рост, сопоставимый с ростом 2006 года?
Роста, сопоставимого с докризисным, не будет никогда. Потому что уже не повторится ситуация накопленного за много лет дефицита жилья, бурно растущих (хотя бы у части населения) доходов, относительно доступных кредитов – без малейших представлений о том, как и из чего их придется отдавать. И это к лучшему. И покупатели, и застройщики, и финансисты стали намного осторожнее, а сам рынок – более сбалансированным. Можно назвать это стагнацией. Можно посмотреть на США, где доля «выморочной» (отчужденной за долги) недвижимости все растет и придавливает цены, тормозит строительство. Не говоря уж о социальном аспекте этой проблемы – около миллиона американцев выселено за долги. Это тоже расплата за бурный рост 2006-2007 годов.
