В доходных домах, то есть домах с различными фасадами, но очень похожими внутренними планировками квартир, сдаваемых в аренду, в XIX веке жил практически весь свет русской интеллигенции. В петербургских доходных домах жили А. С. Пушкин, А. С. Грибоедов, Н. В. Гоголь, Ф. М. Достоевский и П. И. Чайковский, сменивший за свою жизнь более десятка адресов доходных домов города. Иметь свою недвижимость в Петербурге в те времена было роскошью, причем зачастую необоснованной: мобильность ценилась высоко, и оседать на одном месте было не принято. Имея родовые поместья вдали от города, люди вполне могли позволить себе снимать жилье поближе к месту службы, центру светской жизни или императору, а на лето уезжали за город.
Несмотря на многообразие доходных домов по обустройству и стоимости проживания, они были в основном прерогативой той прослойки, которую сегодня принято называть средним классом. К нему же относились и владельцы доходных домов. Они отвечали за чистоту и освещение двора, присматривали за жильцами и писали отчеты в домовых книгах. Условия проживания были довольно строгими: например, принести в комнату рояль разрешалось с согласия домовладельца, а, работая на дому, можно было заниматься только той профессией, о которой жилец сообщил в заявлении о найме. Ко многим домам была прикреплена прислуга: швейцары, дворники, услуги которых входили в стоимость проживания. Самые богатые, барские квартиры располагались на первых этажах зданий, тогда как беднейшие семейства жили на чердаках, в мансардах и мезонинах.
Конец эпохи доходных домов в России настал в 1917 году. К этому времени в разных городах страны на доходные дома приходилось до 40% всех многоквартирных зданий. А в новейшей истории России о доходных домах вспомнили лишь в 2002 году. Правда, не в Петербурге, а в Москве: вышло постановление правительства города «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». Так скромно началась новая жизнь доходных домов в России, спустя почти век.
Первым доходным домом был назначен дом на пересечении Серебрянического и Большого Николоворобинского переулков, включенный в инвестиционную программу 2001 года и построенный за счет средств Целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда. В постановлении говорилось, что внутренние помещения дома нужно перепланировать, произвести «высококачественную отделку», а также оснастить оборудованием, бытовой техникой и предметами мебели. Дом был открыт, однако поселиться там могли далеко не все желающие: несмотря на то, что все доходы от аренды шли в бюджет города, цены были установлены высокие — от 2500 долларов за 2-комнатную квартиру площадью 84 кв. м по ценам 2003 года. Справедливости ради стоит сказать, что заполняемость этого дома была и остается весьма неплохой. Однако на многие годы этот дом стал единственным доходным домом страны.
Диван, чемодан, саквояж…
Первый доходный дом в Петербурге открылся в 2010 году по адресу Коломяжский проспект, 15. Инвестором при строительстве этого дома выступил финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund. Финны выкупили 276 квартир большого здания, из которых, собственно, и сформирован доходный дом. Здесь предлагаются квартиры от одной до трех комнат площадью от 37 до 96 кв. м и 52 машиноместа в крытом паркинге.
Пожалуй, единственное отличие современного доходного дома от доходного дома XIX века — прямая зависимость цены аренды от этажа. Если раньше самые дорогие комнаты располагались на первых этажах, а на мансарде жили бедняки и студенты, то теперь все наоборот: чем выше квартира, тем дороже стоимость ее аренды. Так, одинаковые с виду квартиры на первом и 25-м этажах сильно отличаются по цене. Эксперты отмечают, что это чисто европейский подход к ценообразованию, перенесенный финским инвестором в Петербург.
В остальном условия проживания мало отличаются от былых. Те же консьержи, те же уборщицы, тот же запрет на переделку интерьера без ведома администрации. Согласовать нужно каждый гвоздь, вбитый в стену, не говоря уже о перепланировке. Зато мебель можно приносить любую: квартиры сдаются без оной. Эксперты называют это серьезным минусом: нельзя въехать в жилье «с одним чемоданом», нужно иметь при себе серьезный мебельный багаж. Что касается «маленькой собачонки», то животных иметь можно. Впрочем, не было на них ограничения и два века назад, запрещалось лишь выпускать их за пределы квартиры.
К другим несомненным плюсам современного доходного дома относятся бесплатный интернет, круглосуточная охрана и возможность регистрации по месту пребывания, то есть в съемной квартире. В то же время есть очевидно некомфортные для жильца правила. Например, запрещена врезка «своего» замка, а обо всех гостях, задержавшихся более чем на 3 дня или систематически захаживающих к арендатору (о чем руководство узнает «при помощи средств видеонаблюдения»), нужно сообщать администрации, иначе их вход на территорию дома может быть ограничен.
По стоимости проживания доходный дом немного отличается от среднерыночных арендных цифр, причем в большую сторону: «однушка» здесь стоит около 20 тыс. рублей в месяц, «трешка» — около 40, тогда как средняя стоимость питерской однокомнатной квартиры эконом-класса в аренду — 16 тыс. рублей. Но доходный дом и не стремится позиционировать себя как жилье эконом-класса: все же консьерж и круглосуточная охрана, хоть и без мебели и со строгой отчетностью. Тем не менее, заполняемость здесь довольно высокая, в том числе и за счет организаций, снимающих жилье своим иногородним сотрудникам. По оценкам экспертов, окупаемость такого доходного дома — около 8% годовых, то есть 12-13 лет — приемлемый срок для Европы, где любят «длинные деньги», но не совсем привлекательный для России.
Все в казну
Куда большую славу получили в Петербурге так называемые социальные доходные дома — проект городских властей для работников жилищно-коммунальной, дорожной и строительной сфер, большинство из которых — трудовые мигранты. Схема проста: город выбирает подходящие дома, обычно из числа старых общежитий, проводит капремонт с минимальной отделкой и меблировкой недорогой, но самой необходимой мебелью, и сдает такой дом бюджетникам за 200 рублей в сутки или 6 тыс. рублей в месяц. Совсем недорого, но если учесть, что комнаты рассчитаны на нескольких жильцов, то получается вполне неплохой доход: примерно столько же стоит с человека и обычная однокомнатная квартира, арендованная двумя-тремя товарищами. С другой стороны, в доходном доме от властей надежно: и не выгонит никто, и охрана круглосуточная есть, и прачечная со столовой имеются. Каждому выдается посуда, а бытовая техника и места отдыха с диванами предназначены для общего пользования. Неудивительно, что заполняемость таких домов стопроцентна. Правда, договор заключается не с самим работником, а с организацией, поэтому, теряя работу, сотрудник теряет и возможность проживания в доме.
Такие дома уже открыты, например, на набережной Обводного канала, 76А, и на Лиговском проспекте, 146. В течение ближайших двух лет, согласно планам Жилищного комитета, в Петербурге должно быть открыто 58 таких домов. Но предназначаются они не только для работников бюджетной сферы. Согласно новому городскому проекту, жилье по льготной цене в таких доходных домах смогут снимать и очередники. Правда, ни много ни мало, для этого им придется покинуть очередь. Известно, что около двухсот очередников уже изъявили желание снять жилье в таком доме, однако мнение экспертов о социальных доходных домах неоднозначно.
«Жилье, предоставляемое городскими программами в наем работникам сферы ЖКХ, к сегменту доходных домов никак не относится, — считает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. — Все же доходный дом, в соответствии со своим названием, должен приносить доход своему владельцу, а при арендной ставке в 200 рублей в день такие дома ничего общего с доходным бизнесом не имеют, а являются частью государственной социальной программы. То же можно сказать и о программе предоставления государственных квартир в наем очередникам, стартовавшей летом этого года. Арендные ставки на такие квартиры примерно в три раза ниже рыночных. При этом, получая такую квартиру в аренду, наниматель обязан выбыть из очереди на жилье. Очевидно, что сдача таких квартир в аренду для государства — не заработок, а возможность частично решить вопрос очередников».
Тем не менее, доход город от таких домов получать все же будет: половина стоимости проживания уходит на обслуживание дома, а половина (это примерно 300 тыс. рублей с дома ежемесячно) — чистый доход. Такими темпами окупить ремонт и перепланировку старого здания под доходный дом можно уже за 5-6 лет. Конечно, учитывая, что городу не приходится приобретать этот дом, а только его ремонтировать. Впрочем, и сами чиновники согласны с тем, что доходными такие дома называть не стоит: грубо. Есть предложение переименовать их в «дома гостеприимства».
Пока же основными доходными были и остаются единичные «бабушкины» квартиры. Все чаще к ним присоединяются инвестиционные, как на первичном, так и на вторичном рынке. «На сегодняшний день процент инвестиционных сделок на вторичном рынке относительно небольшой — 4-5%, — говорит Сергей Дроздов. — До кризиса этот показатель доходил до 8%. В период кризиса такие сделки были единичны. Это объяснялось, в первую очередь, возросшими процентными ставками по банковским вкладам — люди выбирали вклады как более выгодный способ сохранить и преумножить деньги. Но сейчас, когда ставки в банках вновь снизились, часть инвесторов вернулась на вторичный рынок недвижимости. По доходности недвижимость и вклады сейчас уравнялись, но недвижимость всегда считалась еще и очень надежным способом вложения средств, к тому же имеющим потенциал роста в цене».
Пока революции на рынке аренды эксперты не ждут. «На Западе около 60% населения предпочитают снимать жилье. В законодательстве этих стран все четко отрегулировано: все коммунальные платежи несет арендатор, рост арендной стоимости также строго регулируется. При этом доходность может достигать 10%, что для Западной Европы достаточно высокий показатель при практическом отсутствии инфляции», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Видимо, пока нам стоит ориентироваться именно на Европу, когда или 10-процентная доходность станет для российских инвесторов приемлемой, или придет новый западный инвестор и откроет в Петербурге еще один частный доходный дом.
