Вопрос о возможности приобретения нового жилья достаточно остро стоит перед многими гражданами России. Все чаще способом решения жилищной проблемы становится использование заемных средств, а точнее — ипотечного кредитования. Исполнительный директор по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик рассказала в интервью РИА Новости, как АИЖК делает ипотеку более доступной для населения и какие новые ипотечные продукты могут выйти на рынок в обозримом будущем.
- Марина Вячеславовна, Вы курируете вопросы, связанные с разработкой и внедрением новых ипотечных продуктов. Какие ипотечные программы АИЖК разрабатывает и внедряет в настоящее время?
- Есть несколько пилотных продуктов, над которыми мы работаем в данный момент. Сразу оговорюсь, что пилотный проект предполагает выдачу небольшого количества (как правило, 50-100 кредитов) ограниченному количеству партнеров агентства. По итогам выдачи АИЖК анализирует эффективность продукта, при необходимости дорабатывает и принимает окончательное решение о его дальнейшей судьбе.
Один из пилотов, которые мы планируем запустить в ближайшее время — «Молодые ученые». Он направлен на улучшение жилищных условий ученых РАН в возрасте до 35 лет, кандидатов наук и докторов наук РАН в возрасте до 40 лет. Внедрение специального продукта позволит примерно в два раза (если сравнивать со стандартными условиями выдачи) увеличить сумму ипотечного кредита, доступного для семьи молодого ученого, без увеличения требований к его платежеспособности, что позволит приобрести ему более комфортное жилье.
- Но заработная плата научного сотрудника едва ли позволяет ему взять кредит с ежемесячным взносом лишь в 5-7 тысяч рублей…
- Продукт разработан таким образом, что будет учитывать невысокий доход в начале карьеры научного работника и потенциальный рост его доходов в будущем, а также возможные субсидии и/или гранты со стороны государства или работодателя, которые можно было бы учесть в качестве первоначального взноса. График платежей строится с учетом планового роста доходов молодого ученого, т. е. также будет растущим. При этом в рамках пилотного проекта ставка кредитования предполагается ниже средней по рынку.
- Есть ли еще интересные проекты?
- Кроме продукта для молодых ученых, агентство разрабатывает еще один пилотный продукт — «Альтернатива (Переезд)», который призван помочь гражданам, уже имеющим квартиру, но желающим улучшить жилищные условия. Допустим, человек хочет продать старое жилье и купить по ипотеке более комфортное — неважно, индивидуальный дом или квартиру. Однако если он продаст основное жилье, то до приобретения нового жить ему будет негде, поэтому сейчас жилье приходится продавать через «альтернативную» сделку (купли-продажи), т. е. одновременно со сделкой по ипотеке, что зачастую снижает продажную стоимость и не очень выгодно гражданам. А если продаваемое и приобретаемое жилье находятся в разных городах, то процесс усложняется еще больше. По условиям нового продукта, АИЖК вместе с АРИЖК в таких случаях будет предлагать фактически два ипотечных кредита. Первый выдается под залог имеющегося жилья — он идет на оплату первоначального взноса по ипотеке за новое жилье и полностью, в т. ч. по процентам, погашается после продажи жилья, на которую заемщику отводится до 2-х лет. Второй кредит — классический ипотечный кредит на новое жилье с его залогом. Таким образом, человек может спокойно подобрать себе более комфортное жилье, переехать и без лишней суеты продать старую квартиру за нормальную рыночную цену.
- В последнее время власти часто возвращаются к теме доходных домов. АИЖК также заявляло о таких проектах…
- Действительно, агентством разрабатывается продукт, призванный помочь формированию специального жилищного фонда коммерческого найма, его целевой аудиторией являются юридические лица, планирующие формировать фонд арендного жилья для последующей сдачи его в аренду. Пока мы видим заинтересованность в продукте в основном со стороны компаний, желающих обеспечить служебным жильем своих сотрудников. Однако в будущем продукт может быть совмещен с федеральными, региональными и местными программами развития жилищного фонда, как коммерческого, так и социального использования.
- Многие банки говорят о серьезных проблемах, связанных с кредитованием строящегося индивидуального жилья. Как агентство оцениваете этот сектор?
Не буду останавливаться слишком подробно — об этом неоднократно рассказывали участники ипотечного и жилищного рынков, но основные моменты отмечу. В области многоэтажного строительства существуют определенные законодательные и нормативные акты, тот же №214-ФЗ о долевом участии в строительстве. К сожалению, они не регламентируют индивидуальное строительство. И очень часто, когда заемщик обращается за кредитом на строительство индивидуального дома, у него нет ни адекватного проекта, ни какой-либо сметы расходов и расчетов. Банку в таких условиях сложно принять положительное решение.
Кроме того, большая часть земельных участков для индивидуального жилищного строительства не имеет подведенной инженерной инфраструктуры (свет, вода, газ) и на момент обращения в банк заемщик не может предоставить документов, доказывающих, что строящийся объект будет ими обеспечен. Следует вспомнить и про ликвидность индивидуальных домов, находящихся вдали от районных центров и общественного транспорта. Ну и, конечно, проблемы с категорией земли. Все это ведет к тому, что к кредитованию строительства индивидуальных домов банки относятся с опаской, понимая, что оценить ликвидность таких объектов на «нулевом» этапе практически невозможно.
Однако кредитовать строящееся индивидуальное жилье можно. Агентством в прошлом году внедрен ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», оптимизирующий многие риски. Продукт ориентирован на приобретение домов, строящихся на территориях комплексной застройки, где уже решены вопросы с землей, инженерными коммуникациями, транспортной и социальной инфраструктурой. И таких объектов в портфеле АИЖК с каждым днем становится все больше. Кстати, перечень объектов публичен и доступен на сайте агентства.
- Какие задачи сегодня являются приоритетными для агентства?
- Одним из основных приоритетных направлений для АИЖК остается повышение доступности ипотечного кредитования для как можно большего количества граждан. В стратегии развития агентства записано, что к 2020 году приобретение жилья, в том числе с помощью ипотеки, должно быть доступно 50% российских семей.
Агентство постоянно расширяет линейку своих ипотечных продуктов. Так, несколько лет назад у нас был всего один стандартный продукт, с которым работали наши партнеры. В 2007 году был запущен первый пилот — программа «Военная ипотека». Сегодня в линейке агентства уже семь ипотечных продуктов, и мы не планируем останавливаться. Причем интересы агентства смещаются к специальным продуктам, ориентированным на те категории граждан, которым по стандартным условиям получить кредит сложно, а порой и невозможно.
Кроме того, могу сказать, что агентство стало внимательнее относиться к своим заемщикам, делая более комфортной процедуру получения и погашения ипотечного кредита. Так, год назад мы отменили мораторий на досрочное погашение, ввели для заемщиков возможность выбора кредита как с личным страхованием, так и без него. В этом году в целях предварительного информирования заемщиков мы разработали специальную форму «Полной стоимости кредита». В ней раскрываются (на наш взгляд, достаточно наглядно) не только основные, но и дополнительные платежи по кредиту, приведен перечень основных рисков, с которыми может столкнуться заемщик. С помощью этой формы заемщик может объективно сравнивать программы разных банков.
Другое направление, в котором мы активно работаем — обеспечение удобного сервиса в части внесения платежей по кредиту. Поскольку напрямую с заемщиками агентство не работает, то старается привлекать многофилиальные банковские организации, осуществляющие прием и перечисление платежей в адрес АИЖК и имеющих разветвленную региональную сеть. В ближайшей перспективе хотим предложить заемщикам возможность внесения платежей не только через офисы банков-партнеров, но и другими удобными и доступными способами — через платежные терминалы, банкоматы, интернет.
- Сколько сейчас партнеров у агентства?
- На сегодняшний день выдача, выкуп и сопровождение закладных, выданных по стандартам агентства, осуществляется более чем в 600 точках в 82 регионах. И мы заинтересованы в расширении сети.
- Насколько конкурентны сегодня ставки агентства? Премьер вот планирует снизить ставки по ипотеке до 5-6%.
- Есть ряд объективных причин, влияющих на конечную процентную ставку для заемщика и удерживающих ее в определенных границах. Например, экономическая обстановка: растет инфляция, растут ставки, и наоборот. Хотя нельзя не отметить, что правительство предпринимает сегодня ряд мер, благодаря которым ставки кредитования уже стали доступными — средневзвешенная ставка ипотечного кредитования находится сегодня на историческом для России минимуме — 12,1% (под данным июня 2013 года). Я имею в виду программу Внешэкономбанка по выкупу ипотечных ценных бумаг, в основе которых лежат кредиты на новостройку по ставке не выше 11% годовых. Эта инициатива ВЭБа позволила агентству предложить рынку программу «Новостройка», по которой ставки сегодня от 7,9 до 11%. При этом ставки могут опускаться и еще ниже за счет специальных вычетов. В случае, если человек берет кредит по этой программе и направляет на первоначальный взнос средства материнского капитала, ставка опускается на 0,25%. Если молодая семья, участвующая в подпрограмме ФЦП «Жилище», обращается за ипотечным кредитом к партнерам АИЖК — ещё минус 0,25%. Если приобретается жилье эконом-класса по стоимости не выше установленной Минрегионом для данного региона, из ставки вычитается еще 0,5%. Если кредит берётся на покупку жилья, строящегося в рамках программы АИЖК «Стимул» — ставка понижается еще на 0,25%, для владельцев жилищных сертификатов — еще минус 0,25%. Все вычеты суммируются, и при совпадении всех параметров ставка может быть снижена до 6,4%. Так что теоретически мы достаточно близко подошли к отметке, озвученной премьером.
- Насколько велика сегодня доля АИЖК на ипотечном рынке России?
- Сразу оговорюсь, что АИЖК — не банк, а институт развития ипотечного кредитования в стране. Мы не преследуем цель вовлечь в свои программы всех ипотечных заемщиков. Основная задача агентства — развитие конкуренции, а также предложение рынку новых продуктов, программ и опций. Например, когда несколько лет назад мы с ФГКУ «Росвоенипотека» запускали проект «Военная ипотека» — это было уникальное предложение на рынке, сегодня похожие программы есть у нескольких банков. То же происходит сегодня и с «Материнским капиталом» и, надеюсь, будет и с другими продуктами агентства.
Чем выше конкуренция, тем ниже ставки. Агентство стремится поддерживать ипотечную конкуренцию, предоставляя средним, в первую очередь, региональным банкам возможность выдачи ипотечных кредитов по конкурентной цене (ставке). Такая возможность дается в виде прямого рефинансирования выданных кредитов (займов) или в виде нашего содействия в выпуске ипотечных ценных бумаг с последующей продажей их инвестору (в качестве последнего может выступать и агентство).
Если говорить в целом о доле рынка, то согласно стратегии развития АИЖК средний показатель, на который мы ориентируемся, около 10%. При этом планируется, что в условиях стабильной ситуации в экономике доля участия АИЖК в прямом рефинансировании ипотечных активов будет снижаться, а в неустойчивые моменты, когда рынку и его инфраструктуре потребуется дополнительная поддержка, возрастать. Например, в 2009 году доля АИЖК составляла 20%, в 2010 году она уже снизилась до 16%.
