В 2013 году Фонд РЖС начнет продавать на аукционах участки для строительства домов эконом-класса. Торги пройдут по новым правилам – на понижение. Победит тот, кто предложит наименьшую цену квадратного метра в домах, которые он построит на участке. По этой цене он и должен будет продавать «квадраты» льготным категориям граждан.
Госдума приняла в третьем чтении закон, призванный удешевить стоимость жилья эконом-класса. Изменения вносятся в федеральные законы «О содействии развитию жилищного строительства», «Об участии в долевом строительстве…», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Продадут по метру Документ меняет и принцип распределения земельных участков под жилую застройку, и предмет аукциона. На торги будет выставляться право аренды земельного участка на срок строительства или право бессрочного пользования землей (в законопроекте оговариваются условия выбора того или иного права). Предметом аукционов будет цена квадратного метра в домах, которые победитель построит на приобретенном участке. Кто предложит наименьшую цену будущего «квадрата», тот и победит. Это принцип так называемых «голландских» аукционов – на понижение стартовой цены. Стартовой ценой будет норматив стоимости квадратного метра, который каждый квартал утверждает Минрегион для всех субъектов РФ (для Петербурга на II квартал 2012 года 1 кв. м общей площади в новостройках оценен в 50 800 руб., для Ленобласти – в 37 200 руб.). Участники аукционов могут предлагать цены ниже. Торги будут вестись до тех пор, пока останется только один претендент на участок. Предложенная им цена фиксируется в протоколе торгов. На приобретенном участке можно строить только жилье эконом-класса – параметры этой категории утверждены Минрегионом в 2010 году. Это могут быть как многоквартирные, так и индивидуальные жилые дома. Квартиры в них по фиксированным во время торгов ценам смогут купить или получить только льготники. Как формировать списки льготников, решит Правительство РФ. В законе сказано, что это будут не только те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, но и молодые специалисты, молодые и многодетные семьи, бюджетники, а также «иные категории граждан». Сами списки будут составлять в регионах – власти субъектов РФ и муниципалитеты. Застройщик может выбрать два варианта продажи жилья: продавать готовую недвижимость в домах, уже сданных в эксплуатацию, или реализовывать ее по договорам долевого участия (ДДУ). Как только застройщик будет готов начать продавать жилье по одному из вариантов, он должен разместить об этом объявление на сайте Фонда РЖС. Причем если выбран первый вариант, то льготникам на приобретение жилья дается год с момента этой интернет-публикации. Во втором варианте льготники должны будут заключить ДДУ до ввода домов в эксплуатацию. Если оказалось, что по истечении указанных сроков в доме остались нераспроданные квартиры, то застройщик имеет право их продать на рынке по любой цене. Законопроект был внесен в Госдуму в феврале этого года. Он разработан депутатами Мартином Шаккумом, Еленой Николаевой и другими совместно с Минрегионом РФ. Речь в нем идет только об участках, которыми на аукционах будет торговать Фонд РЖС. Однако, как говорят в Минрегионе, если реализация законопроекта будет успешной, то его действие могут распространить и на другие земельные участки. Авторы законопроекта считают, что благодаря новому закону удастся снизить стоимость квадратного метра жилья как минимум на 8%. Причем не только в домах для льготников, но и в целом на рынке. Первые торги по новым условиям, по планам Фонда РЖС, состоятся в середине 2013 года.«Ручные» риски Еще в прошлом году, когда Минрегион опубликовал для обсуждения на своем сайте аналогичный проект закона о «голландских» торгах, участники рынка отрицательно высказались о нем. Например, руководитель отдела перспективного развития ЗАО «Строительный трест» Александр Моторин заявил, что не так важно, какой будет форма торгов. Гораздо более эффективным в смысле повышения доступности жилья было бы выставлять на торги инженерно подготовленные за счет государства участки. Тогда и себестоимость квадратного метра, и конечная цена на рынке были бы ниже. Примерно так же на уже принятый теперь закон отреагировал президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. По его мнению, если отказаться от идеи фиксированной цены на квартиры, но при этом предоставлять застройщикам участки безвозмездно в бессрочное пользование, то можно было бы только за счет этого снизить цены на жилье на 17-20%. А если еще и продавать наделы, обеспеченные всей инфраструктурой, то снижение может составить 30%. И тогда жилье действительно стало бы доступнее. В том числе и для льготников, которым можно было бы выделять часть квартир в построенных домах на особых условиях. Кошман опасается, что на новых «голландских» торгах появятся подставные лица и будут сбивать цены до такого уровня, на который добросовестные застройщики не пойдут. В результате в этот сегмент рынка придут сомнительные компании, которые найдут возможность обойти закон и получить от этого выгоду. Генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин видит в документе немало возможностей для злоупотреблений. Прежде всего – в формировании списков льготников. Поскольку их будут «вручную» составлять конкретные чиновники, то велик риск, что с ними можно будет договориться. Тем более что в законе нет исчерпывающего перечня льготных категорий – он расширен универсальным пунктом «и иные». Во-вторых, приобретя жилье по низкой цене, льготники могут тут же перепродать его по рыночной. И доступность окажется мифом. Для застройщиков огромным риском будет обязательство продавать по фиксированной цене, которое они берут на несколько лет, на время строительства. «Возможно, где-то в Швеции это бы и сработало. Там можно запланировать затраты на такой долгий срок. У нас же компания в договорах с поставщиками стройматериалов не может ориентироваться на такие обязательства. Никакой поставщик не подпишется на то, чтобы зафиксировать цену, например, на кирпич на несколько лет вперед», – рассуждает Олег Пашин. К чему это приведет? Когда цены на стройматериалы вырастут, застройщик не уложится в ту стоимость, по которой он должен будет реализовать квартиры. А продать их на рынке нельзя. В итоге компания может обанкротиться и рынок пополнится обманутыми дольщиками. Причем обманутыми с участием государства. Эти опасения разделяет и гендиректор компании «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто: «Вряд ли будет ажиотаж среди застройщиков ввиду ограничения цены продаж. Существуют довольно высокие риски, связанные с изменением рыночной ситуации в будущем. Продолжительность среднего строительного цикла с момента проектирования составляет 1,5-2 года, за это время может существенно измениться стоимость строительства и строительных материалов, а также средние цены на жилую недвижимость. В результате ценовое ограничение может оказать влияние на качество конечного продукта». Для генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» Александра Лелина в новых правилах остается много вопросов, которые имеют ключевое значение. Например, в законе не говорится, что продаваемые участки будут полностью инженерно подготовлены. Правда, Фонд РЖС обещает этому всячески способствовать. Но такие обещания уже не первый год дают чиновники разных уровней. «Уже много раз говорилось и хочется снова повторить: ни одна коммерческая строительная компания не будет работать себе в убыток. Ее цель и залог выживания на рынке – получение прибыли», – резюмирует Александр Лелин.
Ничтожная доля Впрочем, вряд ли новации в отношении участков Фонда РЖС заметно повлияют на рынок в целом. Слишком мала его доля в земельных торгах. В Петербурге за 2010-2013 годы под жилищное строительство было продано всего четыре участка Фонда РЖС. Так что не стоит ожидать большого спроса на наделы фонда. Кроме того, в новых аукционах потенциально способны участвовать только крупные игроки рынка. Они могут позволить себе работать в минус для поддержания имиджа. Но строительные лидеры, которые возводят в Петербурге около 90% всего жилья, запаслись землей как минимум на несколько лет вперед. Поэтому за землей Фонда РЖС могут пойти только небольшие застройщики. А они как раз и рискуют не выполнить взятые на себя обязательства.
