При стабильном, на первый взгляд, спросе, ситуация на загородном рынке в 2013 году существенно изменилась по сравнению с тем, что наблюдалось в 2010-м. Граждане массово покупают совсем другие объекты, чем годом ранее.
По данным информационного обмена среди загородных застройщиков, в июне текущего года 39 компаниям-участникам этого проекта удалось подписать 137 договоров и заработать 452 млн рублей. По сравнению с предыдущими месяцами количество сделок увеличилось на треть, а общая выручка – более, чем в полтора раза.
Однако июньские показатели – аномалия. Так, почти половину указанного дохода в июне принесли девелоперам 9 сделок с дорогими коттеджами (20-24 млн рублей), тогда как обычный уровень продаж домов такого ценового уровня – 1-2 в месяц. Впрочем, этот скачок продаж (некоторые эксперты связывают его с экономическим форумом, привлекшим в город немало состоятельных иногородних покупателей) еще не говорит о возрождении спроса на дорогие особняки, а скорее указывает на то, что рынок пока нестабилен и трудно предсказуем.
Всего за полгода девелоперы, участвующие в информобмене, заключили 586 сделок на сумму 1,671 млрд рублей. То есть в среднем по 22,8 млн рублей на каждый реализуемый проект. Почти столько же (21,7 млн) за тот же период получили застройщики и год назад. То есть этот год для операторов загородного рынка пока не стал более успешным, чем 2010-й.
Многие эксперты подчеркивают: клиентов стало больше – однако выручка не растет, потому что граждане приобретают все более дешевые объекты. Средняя цена договора продолжает снижаться.
«Входит в моду» покупка участков без инженерии. В первом полугодии 2010 года участков без коммуникаций, по данным информобмена, было продано втрое меньше, чем инженерно подготовленных земель. В первой половине 2013 года земли без «инженерки» вышли в лидеры по числу продаж.
Схожим образом изменилось соотношение продаваемых коттеджей и таун-хаузов. Год назад компаниями-участниками было реализовано в пять раз больше загородных домов, чем секций в таун-хаузах. В этом году сблокированные коттеджи превзошли по числу продаж отдельно стоящие дома.
Большая часть сделок с таун-хаузами проходит по дешевым объектам небольшого метража. Покупатели охотно берут недорогие секции в крупных малоэтажных комплексах «Золотые Ключи», «Кивеннапа» и «Токкари ленд». Средняя площадь продаваемого сегодня таун-хауза – 90 кв. м, средняя стоимость – 43 000 рублей за кв. м. Это существенно меньше, чем было год назад: тогда средняя площадь секции составляла 155,7 кв. м при стоимости «квадрата» 62 600 рублей.
Напомним, до начала кризиса таун-хаузы пользовались весьма скромным спросом у покупателей, их продавалось в разы меньше, чем особняков. До последнего времени сблокированные коттеджи не были низкобюджетным жильем. Как правило, их строили в престижных пригородах Петербурга на дорогой земле из соображений более «плотного» использования территорий. Заметная часть подобных строений позиционировалась в элитном сегменте.
Во время кризиса появилось предложение принципиально иного качества и ценового уровня. Сегодня таун-хаузы пытаются составить конкуренцию самым дешевым городским «единичкам» и «двушкам».
Так, в например, в проекте «Токкари лэнд» 130-метровая секция предлагается за 2,5-3,5 млн рублей, в «Золотых ключах» за 2,7 млн можно купить таун-хауз площадью 65 кв. м. В «Кивеннапе» в июне начали продавать жилье площадью 71 кв. м за 1,4 млн рублей – за такие деньги не купить и квартиру-студию в строящихся домах…
Другой тип объектов, все набирающий популярность, – участки без инженерной подготовки. Средняя цена таких наделов – 0,62 млн рублей за участок. Этот формат также родился во время кризиса. В начале 2010 года сделок по этим объектам было еще относительно немного: застройщики (как правило, это вновь выходящие на рынок компании) лишь опробовали новый формат. Сегодня он стал нормой продаж, однако средние цены сделок на наделы без коммуникаций все полтора года снижаются: с каждым месяцем появляются все более дешевые земли. Нисходящая динамика говорит о том, что пока соотношения между дорогими и дешевыми лотами не установились на уровне, соответствующем актуальным запросам рынка.
Мнения Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс»
Покупатели становятся более требовательными к внешнему виду поселка не только к моменту его завершения, но и в период строительства. Поэтому на территории нашего поселка «Охтинский парк» мы организовали единый строительный городок для рабочих всех строительных компаний, выполняющих подрядные работы на индивидуальных участках. Так что потенциальные покупатели больше не будут наблюдать «прелести» быта строителей. Это, кстати, повысит и пожарную безопасность в поселке. Также мы ввели требование устанавливать по границе индивидуальных участков временные двухметровые заборы на период строительства домов. Все это позволит сохранить аккуратный вид поселка даже во время активных строительных работ.
Наталья Маркова, руководитель департамента продаж «Национальной Жилищной Корпорации – СПб»
За прошедшие шесть месяцев, пожалуй, единственное, что изменилось, так это увеличилось время принятия решения о покупке. Помимо прочего, это связано с тем, что на рынок было выведено (и продолжает появляться) много новых предложений. Покупатели теперь вынуждены изучить немало вариантов, прежде чем принять окончательное решение. Чтобы привлечь клиентов и быстрее завершить реализацию проекта «Янино», мы ввели новое предложение: таун-хауз общей площадью 135 кв. м на этапе строительства будет стоить 4,9 млн рублей. После регистрации домовладения цена увеличится. Одиннадцать секций такого жилья мы уже возвели.
Наталья Егорова, руководитель отдела продаж «ПетроЗемПроект»
В сегменте бизнес-класса спрос потихоньку смещается от участков с подрядом к готовым домам. Любопытно то, что коттеджи без отделки клиентов интересуют все меньше. Клиенты хотят сразу и без забот поселиться в новом доме. Для них мы предлагаем готовые дома с отделкой «под ключ» с интересными решениями интерьера: дизайнеры создают в наших домах демократичный «летний» стиль с яркими элементами, так что здания сразу выглядят обжитыми, что очень нравится клиентам.
