Сейчас лучшее время для петербуржцев, решивших улучшить имеющиеся жилищные условия. Для того чтобы перебраться из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или из двухкомнатной в трехкомнатную, нужно доплатить всего от 700 тыс. руб. до 1 млн руб.
Вынуть эту сумму из «кармана», конечно, могут немногие, но получить кредит в таком размере вполне реально. Надо лишь помнить о необходимости принимать трезвые решения и действовать в соответствии с оптимальным алгоритмом.
Оценить нажитое
Если поступать необдуманно, можно оказаться с банковским одобрением ипотечного кредита на руках, но без понимания, какую квартиру удастся в результате приобрести. Можно столкнуться с обратной ситуацией: поспешить забронировать квартиру, не представляя, удастся ли получить банковский заем на недостающую сумму. «Обе ситуации одинаково плохие, потому что человек действует импульсивно, вместо того чтобы взвесить свои реальные возможности», — считает генеральный директор «Центра жилищного кредитования» Ирина Забродина.
Взвешенный подход предполагает, прежде всего, оценку имеющегося жилья, средства от продажи которого будут использованы в качестве первоначального взноса. «Человек вообще склонен видеть только то, что хочет. На рынке недвижимости это правило действует на 100%, и потому большинство людей переоценивают стоимость объекта, который собираются продавать», — говорит генеральный директор «Первого Ипотечного агентства» Максим Ельцов.
По его рецепту избежать распространенного заблуждения позволит следующий подход. Необходимо, задав параметры в поисковике на сайте недвижимости, получить выборку квартир, аналогичных вашей, расположенных в домах сопоставимого качества в том же или похожих по характеристикам районах. После чего следует вычеркнуть по 10% самых дорогих и самых дешевых предложений. На оставшийся список следует взглянуть глазами покупателя — и станет понятно, что его внимание привлекут объекты, расположенные в нижней трети ценовой шкалы списка. Вот за эту цену квартиру можно продать в разумные сроки.
Кроме того, надо не забыть учесть накладные расходы: обычно 4-6% от вырученной суммы берет агентство за свои услуги. В сухом остатке получится сумма, от которой следует строить дальнейшие расчеты.
Оценить заем
На следующем этапе необходимо понять, какой ипотечный кредит доступен клиенту и сможет ли он вообще его получить. «Чтобы спрогнозировать отношение банка к вам в качестве заемщика, надо ответить на пять простых вопросов. Остальное — технические детали, которые можно уладить, подобрав более лояльную кредитную организацию», — поясняет Максим Ельцов.
Первый критерий, которому должен соответствовать заемщик, — отсутствие проблем с законом. Второй — отсутствие «черных пятен» в кредитной истории. Но даже эта дверь захлопнута не полностью. «Некоторые банки, впрочем, заявляют об амнистии на кредиты, полученные до 2008 года. Открою секрет — они просто не могут проверить информацию. Еще три года назад работа бюро кредитных историй была построена очень плохо», — рассказывает Ирина Забродина.
Следующий вопрос — являются ли доходы заемщика убедительными для банка? Наиболее предпочтительный вариант — когда человек, являясь наемным работником, может подтвердить все доходы справкой 2НДФЛ. Это наименее рисковая для банка категория заемщиков, которая получает лучшие условия по кредиту, но, по определению одного из собеседников, встречается в природе так же редко, как вымирающий амурский тигр.
Еще вариант — наемный работник получает «в белую» только часть зарплаты, остальное ему выдают в конверте. Работодатели, в свою очередь, делятся на два типа: примерно половина готова подтвердить весь доход справкой по форме банка, остальные категорически отказываются. «Зачастую, выдавая справку по форме банка, руководство компании живо интересуется: а куда эти данные пойдут? Далее я цитирую банки: эта бумага никуда не пойдет, будет храниться в личном деле заемщика как подтверждение его кредитоспособности. Но надо понимать, что, если придут проверяющие органы, банк покажет все и еще чуть-чуть», — поясняет Ирина Забродина. Наименее желанный потенциальный заемщик, с которым банки возобновили работу только в этом году, является индивидуальным частным предпринимателем или владельцем бизнеса. Благосклонность кредитора в этом случае напрямую зависит от того, насколько прозрачно ведется бухгалтерия.
Для повышения кредитоспособности можно привлечь до четырех созаемщиков, которые готовы своими зарплатами участвовать в получении и обслуживании кредита. Но надо помнить, что большинство банков требуют, чтобы созаемщики стали сособственниками покупаемой квартиры. Потому к выбору «компаньонов» надо подойти со всей ответственностью. Как правило, созаемщиками выступают муж и жена. Очень часто — не достигшие пенсионного возраста родители и взрослые дети. Также для увеличения кредита привлекают доход братьев или сестер. Иногда банки выдают кредиты гражданским супругам. Некоторые банки вовсе доходят до абсурда и говорят, что достаточно, чтобы созаемщки были разнополые. Или даже это считают неважным.
Но не стоит терять голову и быть при выборе созаемщика неразборчивым. «Кредит берется на 10-15 лет, за это время отношения между людьми могут сильно измениться. Если вы привлекаете в качестве созаемщика соседа по работе или лестничной площадке, то попадаете в зависимость не только от него, но и от его жены. Ведь приобретенное в браке имущество считается совместно нажитой собственностью супругов», — предупреждает Ирина Забродина.
Прикинуть размер доступного кредита самостоятельно тоже несложно. «Если умножить сумму предполагаемого займа на 0,013, то получим примерный размер ежемесячного платежа при сроке кредитования в 15 лет. Так как для получения одобрения во многих банках достаточно, чтобы совокупная сумма доходов созаемщиков вдвое превышала среднемесячный платеж (при условии отсутствия иждивенцев), далее посчитать свою кредитоспособность несложно», — делится формулой Максим Ельцов. То есть чтобы получить 1 млн руб. на 15 лет, достаточно иметь подтвержденный месячный доход семьи в 26-30 тыс. руб.
«Но надо помнить, что между доступностью и комфортностью кредита в обслуживании есть большая разница. Прежде, чем увеличить сумму кредита, необходимо оценить, сможете ли вы без особого напряжения вносить ежемесячные платежи», — предупреждает Ирина Забродина.
Оценить покупку
На последнем этапе вновь понадобятся компьютер и сайт недвижимости. Сложив вместе предполагаемую сумму, которую удастся выручить за продажу имеющегося жилья, и размер комфортного кредита, надо посмотреть, что именно удастся купить на эти деньги. «Часто на этом этапе я слышу, что мечтали о лучшей квартире или лучшем качестве жилья. Говорю «Стоп!» и отправляю людей подумать», — поясняет Забродина.
После тог, как желание приведено в соответствие с возможностями, можно двигаться дальше. Надо подобрать квартиру, которая может стать предметом залога в банке. Это значит, что она не должна располагаться в аварийном или предназначенном под снос или реконструкцию доме, а также иметь умеренную степень износа. «Банки стали более лояльно относиться к возрасту и техническому состоянию предмета залога по ипотеке, чем до кризиса. Видимо, потому, что ухоженная квартира в «брежневке» или «хрущевке», ввиду низкой цены, вполне ликвидный товар», — комментирует Максим Ельцов.
Считается также, что невозможно взять ипотеку для покупки квартиры с перепланировкой. «На самом деле, банки относятся снисходительно к незначительным изменениям», — утверждает Ирина Забродина. Например, к сносу кладовки или установке двери, открывающейся в другую сторону. Скорее всего от заемщика потребуют письменного обещания в указанный срок узаконить проведенные в квартире изменения и теоретически могут проверить выполнение принятых на себя обязательств.
«Самое сложное — свести в одну временную точку продажу одной квартиры, подбор и приобретение другой, а также получение ипотечного кредита. Экономя на риэлторе, человек рискует не уложиться в отведенный банком на поиск покупаемого жилья срок — три-четыре месяца», — говорит Ирина Забродина. По мнению Максима Ельцова, если человек обладает временем, терпением и минимальными знаниями о рынке недвижимости, он может обойтись без специалистов. Ведь речь идет об экономии как минимум 4% от стоимости каждой из двух квартир и некоего вознаграждения, которое агентство возьмет за организацию ипотечного кредита. Тем более что банк, прежде чем выдать кредит, проверит чистоту сделки. Однако сложность однозначно возникнет на стадии продажи своей квартиры. «Покупатель вряд ли захочет ждать три месяца. А за две-три недели свести все этапы сделки воедино под силу только профессионалу», — уверен Ельцов.
