Первое полугодие не принесло вторичному рынку жилья в Петербурге кардинальных изменений. По-прежнему наибольший спрос остается в нижнем ценовом сегменте, продажи стимулируют растущие объемы ипотечных кредитов. По мнению экспертов, в ближайшие полгода резкого роста цен не ожидается
По данным Минрегиона, выдача кредитов на жилье в 2013 году по сравнению с 2010-м увеличилась в 1,8 раза в «штучном» выражении и более чем вдвое – в денежном.
В Петербурге итоги ипотечного полугодия еще не подведены, но и банкиры, и чиновники оценивают перспективы примерно так: 13-15 тыс. кредитов в 2013 году против 7,5 тыс. за 2010 год. Это приближается к докризисному рекорду 2008 года в 17.4 тыс. кредитов.
Растет и средняя сумма займа. Тем не менее ценам обещают стабильность.
Спрос остается в нижнем сегменте
Заместитель директора отделения АН «Итака» Светлана Боклер говорит, что на рынке наблюдалось значительное оживление, повышенная активность. «На мой взгляд, это происходит в первую очередь благодаря развитию рынка ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок в нашем агентстве, по последним подсчетам, составляет порядка 20% от общего объема», –добавляет эксперт.
По данным АН «АРИН», общий объем продаж в январе-мае 2013 года составил 344,4 млн руб., что на 34% ниже, чем за тот же период 2010 года. «Нужно отметить, что в первую очередь покупатели обращают внимание на цену и на соотношение цены и качества, –рассказывает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Как всегда, наибольшей популярностью пользовалось жилье массового спроса, в частности клиенты отдавали предпочтение одно – и двухкомнатным квартирам. В январе – мае подобные объекты составили 67% от общего числа сделок на вторичном рынке».
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов говорит, что самыми популярными во втором квартале оставались однокомнатные квартиры экономкласса в пятиэтажках стоимостью порядка 2,5 млн руб. Также увеличивается спрос на квартиры в недавно построенных домах, средняя стоимость которых примерно на 5% выше остальных квартиры на вторичном рынке.
Наиболее востребованными, по данным специалистов АН «Итака», остаются однокомнатные квартиры экономкласса стоимостью до 3 млн рублей и площадью до 40 кв. м
Соглашается с коллегами ведущий специалист по недвижимости компании «АДВЕКС на Ланском» Людмила Андреева, которая говорит, что спрос во втором квартале количественно и качественно не изменился. «Наиболее востребованными по-прежнему остаются недорогие типовые одно — двухкомнатные квартиры, однако сегодня покупатели более требовательно и взвешенно подходят к качеству, материалу и возрасту дома, окружению», – подчеркивает эксперт.
Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская недвижимость», приводит примеры популярных покупательских запросов. Так, за однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в кирпично-монолитном доме в Приморском районе покупатели готовы заплатить 2,98 млнруб. Причем это лишь немногим меньше, чем они оценивают двухкомнатные квартиры Фрунзенского района, где ищут «двушки» площадью 60 кв. м за 3 млнруб.
Ценовой уровень
Владимир Спарак из компании «АРИН» отмечает, что уровень цен колебался, практически не выходя за пределы погрешности. Цена квадратного метра во втором полугодии изменялась разнонаправленно, то опускаясь, то поднимаясь. Наибольшие колебания цены «квадрата» и стоимости объектов наблюдались в категории трехкомнатных и крупногабаритных квартир.
По сравнению с показателями начала года средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга изменилась не более чем на 1%.
«В данный момент цены стабильны, – считает заместитель директора отделения АН «Итака» Светлана Боклер. – Средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса на рынке вторичной недвижимости составляет 2,3 – 3,2 млн рублей, двухкомнатной квартиры – 3-4 млн рублей, трехкомнатной – от 4 млн рублей».
Месяц на раздумье
«В большинстве своем покупатели предпочитают спальные районы города. Что касается требований, то в последнее время приоритет отдается качественно отремонтированным квартирам, полностью готовым к проживанию, – считает Светлана Боклер. – Желательно, чтобы квартира была меблирована, хотя бы частично».
Людмила Андреева добавляет, что решения по покупке дорогого объекта недвижимости покупатели принимают еще более взвешенно, смотрят дорогую квартиру не по одному разу, сравнивая варианты. Это связано с достаточным количеством разнообразных предложений – как по цене, так и по качеству.
Покупатель остается прежним
В целом за полугодие портрет покупателя практически не изменился. По-прежнему до трех четвертей покупателей составляют те, кто условием приобретения одной квартиры ставит продажу другого объекта.
Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак говорит, что к концу второго квартала среди клиентов стало больше приезжих из других городов.
В начале лета традиционно увеличивается количество покупателей из регионов, поскольку, например, большое количество родителей покупает жилье для своих детей, поступающих в вузы. Ведущий специалист по недвижимости компании «АДВЕКС на Ланском» Людмила Андреева добавляет, что «пожелания покупателей при поиске квартиры обычно стандартны – недалеко от метро, в хорошем состоянии, с лоджией (балконом), с видом на сквер или парк и недорого по цене. Такие варианты встречаются нечасто и достаточно быстро продаются».
Рейтинг популярности
«Спрос по районам распределяется с учетом наличия у покупателя достаточных средств, в соответствии с транспортной доступностью, развитостью инфраструктуры, – отмечают специалисты АН «АРИН». – Требования к квартирам классические: не крайние этажи, кухня более 7 кв. м, изолированные комнаты, места для парковки в шаговой доступности, чистые места общего пользования в доме».
«Самыми популярными районами оказались спальные районы Санкт-Петербурга, на которые пришелся 71% сделок. Среди них довольно сложно выделить лидера. Условно можно назвать Приморский район, однако его популярность частично обусловленна и расположенной там долей жилого фонда, – рассказывает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – На центральные районы пришлось 14%, пригород выбрали 10% клиентов, и 5% купили жилье в Ленобласти».
Людмила Андреева говорит, что «среди районов, где есть квартиры экономкласса, покупатели отдают предпочтение в первую очередь северным районам (Выборгскому, Калининскому, Приморскому), затем идет юго-запад, остальные спальные районы одинаково востребованы».
Светлана Боклер из АН «Итака» включает в число наиболее популярных у покупателей районов Московский и Невский – вслед за северными.
За городскую черту
Заметно оживление и на вторичном рынке квартир Ленинградской области. Так, по данным экспертов загородного представительства АН «Итака», по сравнению с предыдущими годами число сделок возросло значительно. Наиболее востребованы одно — и двухкомнатные квартиры, трехкомнатные пользуются гораздо меньшим спросом. Большинство покупателей приобретают недвижимость за счет субсидий, сертификатов, ипотечных кредитов. Предложение в данный момент колоссально превышает спрос, ожидания продавцов завышены многократно.
Покупатели предпочитают приобретать жилье в крупных областных центрах или в непосредственной близости от Петербурга. «В последние месяцы упорно ищут самые дешевые предложения, которые, естественно, сразу исчезают из листингов, поддерживая иллюзии продавцов. Последние, к сожалению, не всегда понимают, что продать квартиру площадью 28 кв. м с кухней 3,5 кв. м на 1-м этаже в Невской Дубровке за 1,8 млн руб. практически невозможно. Такой объект купят за 1 млн в лучшем случае даже при наличии хорошего ремонта», – рассказывают специалисты «Итаки».
Прогнозируемая стабильность
Несмотря на то что уже более полугода цены предложения на рынке остаются стабильными, доходы населения растут, увеличивается и количество выдаваемых ипотечных кредитов, большинство участников рынка не видят предпосылок к резкому изменению ситуации. Эксперты ожидают смещения спроса в сторону более дорогого жилья, оживление сегмента бизнес-класса, но в целом на рынок это сильно не повлияет.
Стабильность цен прогнозирует ведущий специалист по недвижимости компании «АДВЕКС на Ланском» Людмила Андреева. По ее мнению, будет снижаться спрос на морально и физически устаревшие объекты, комнаты в коммунальных квартирах.
Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак отмечает, что «можно прогнозировать рост неудовлетворенного спроса. Это обусловлено тем, что количество качественных предложений сократится, а общий объем предложения несколько возрастет за счет менее качественных объектов. Что касается цен, то они, скорее всего, тоже останутся на месте, потому что продолжится противодействие росту цен, в том числе и административными методами».
Мнения экспертовЛеонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»
Во втором квартале на вторичном рынке жилья существенного движения не было, многие клиенты уходили на первичный рынок, предпочитая купить жилье в новом доме и делать ремонт уже полностью «под себя». При этом цены практически не росли, а вот покупатели традиционно предпочтение отдавали недорогим однокомнатным квартирам. Выбирая квартиру, люди обращали внимание на инфраструктуру района, состояние дома и собственные предпочтения. Например, молодые семьи чаще любят покупать жилье недалеко от родителей, иногда даже в одном доме, если получится. Иностранцев практически нет, резкого притока покупателей из других городов я не замечаю, поэтому самым распространенным покупателем является человек, который покупает первую собственную квартиру с привлечением ипотечных средств. В этом квартале также наблюдалось увеличение спроса на квартиры в домах постройки 1990-2000-х годов, причем именно на квартиры с хорошим ремонтом.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»
Спрос постепенно перетягивал на себя первичный рынок, потому что цены там ниже, а предложения, как правило, интереснее. К тому же взаимодействие строителей с банками способствовало появлению разнообразных кредитных схем. Поэтому основная часть сделок на вторичном рынке пришлась на сегмент самого дешевого жилья. В частности, большой популярностью пользовались комнаты. В мае они составили более 50% от общего числа сделок на вторичном рынке. Спрос на вторичном рынке смещается в сторону более качественного и современного жилья. В частности, для продажи объектов прошлых поколений собственникам приходилось ощутимо снижать цену. В целом второе полугодие, скорее всего, будет таким же, как и прошедшее, неактивным и вялым. Текущие тенденции, такие как стремление людей приобретать жилье на первичном рынке, смещение спроса в сторону более качественного жилья, рост участия кредитных средств, найдут свое продолжение в следующем полугодии.
