Разговоры о сезонных трендах на рынке жилья стали общим местом. А докажут ли действительное наличие сезонности сухие статистические данные?
Вопрос наличия или отсутствия сезонности для специалистов рынка давно «закрыт», и все, казалось бы, понятно, нечего и обсуждать. Каждый квалифицированный риэлтор подтвердит, что сезонность на рынке как вторичного, так и первичного жилья есть. Для первичного рынка жилья это период летнего затишья и предновогодний ажиотаж. Также существует мнение, что самое выгодное время для совершения сделок – февраль-март и июнь-июль, так как в эти месяцы строительные компании используют скидки и специальные предложения для повышения покупательской активности.
А вот вопрос сезонности на рынке строящегося жилья между аналитиками рынка далек от разрешения. Для некоторых сезонность на рынке однозначно присутствует, для других сезонности нет, третьи считают, что заниматься расчетами на рынке строящегося жилья не имеет никакого смысла, так как слишком много факторов, измерить влияние которых нельзя, либо в силу отсутствия данных, либо в силу отсутствия навыков, необходимых для работы с данными.
Как найти сезонность? С точки зрения аналитической статистики сезонность на рынке строящегося жилья рассматривается, как правило, тремя методами: визуальным методом (анализ графика последовательности изменения средней цены кв. м или показателей активности спроса); аналитическим методом (анализ коррелограммы, график автокорреляции исходного ряда); экспертным мнением (мнением специалиста, который давно в рынке, и опыт, что называется, обязывает).
У каждого из подходов свои достоинства и недостатки. Визуальный анализ и экспертное мнение, по сути, основываются на опыте специалиста, в то время как аналитический метод более объективен. Но и у этого метода есть свои ограничения. Основной недостаток – требование наличия данных минимум за 4 сезонных цикла (в нашем случае – 4 календарных года). В случае, когда данных недостаточно, невозможно использовать аналитический подход.
Мы предлагаем рассмотреть вопрос о сезонности и вопрос о том, есть ли тренд в изменении средних цен кв. м, или цена кв. м не имеет явно выраженного тренда.
Используем для этого следующие показатели: индекс средней цены кв. м на «первичке» (один из известных индексов на рынке строящегося жилья Петербурга) и индекс сделки NormInfo.
Анализируй это
Обозначим основные определения, используемые нами при анализе.
Средняя цена кв. м предложения – данные полученные из открытых источников.
Индекс сделки NormInfo – средняя цена кв. м предложения при 100%-й оплате и при оплате в рассрочку – данные о стоимости кв. м предложения застройщиков, полученные путем обзвона (методом mystery shopping) всех строительных компаний, строящих и продающих жилье на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Используем немного аналитической статистики, чтобы наконец-таки разобраться, есть ли сезонность и тренд на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга.
Как показывает статистический анализ, начиная с III квартала 2004 года, в изменении индекса средней цены кв. м в среднем по городу присутствует тренд (нисходящий «забор» на графике 1). Что, в общем-то, видно и на анализе диаграммы последовательности визуально – так сказать, невооруженным глазом.
Сезонности в изменении средней цены кв. м в индексе нет. (Если бы на графике частной автокорреляции (график 2) мы обнаружили всплеск не на первом лаге, а на двенадцатом – сезонность в изменении цен кв. м на рынке строящегося жилья была бы).
Давайте сравним графики последовательности изменения средней цены кв. м по открытым источникам и индекс сделки NormInfo (диаграммы 2 и 3).
Визуальный анализ показывает нам, что на диаграмме 2 колебания средней цены кв. м более сглаженные, так как демонстрируются средние цены без учета 100%-й оплаты и оплаты в рассрочку. В то же время на диаграмме 3 более четко видны увеличения средней цены кв. м при 100%-й оплате в «сезонные» месяцы всплеска активности спроса.
Сезонные выводы
Сезонности в изменении средней цены кв. м по всему городу (данные открытых источников) за период с сентября 2004 г. по июнь 2013 г. на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга аналитическая статистика не определила. Визуальный анализ (диаграмма 1) также не позволяет определить сезонности в изменении средней цены кв. м.
Анализ изменения средней цены кв. м (индекс сделки NormInfo) аналитическим методом невозможен в силу отсутствия данных за 4 сезонных цикла (на сегодняшний момент данные собраны за период в один календарный год). Визуальный анализ (диаграмма 3) показывает наличие сезонных всплесков в увеличении средней цены кв. м при 100%-й оплате. Данный факт является обнадеживающим, так как при наличии данных за более обширный период (хотя бы 2-3 года) можно будет определить сезонность и аналитически, и визуально.
Визуальный анализ графиков последовательности (диаграммы 2 и 3) показателя средней цены кв. м позволяет определить наличие тренда в изменении средней цены кв. м по всему городу на рынке строящегося жилья Петербурга за период с III кв. 2004 г. по 2 кв. 2013 г. Также можно заметить, что тренд восходящий.
Понятно, что в разные периоды развития рынка действуют разные тренды в изменении средней цены кв. м, например, за период с сентября. 2004 г. по март 2006 г. тренда нет вообще.
За период с апреля 2006 г. по октябрь 2008 г. в изменении средней цены кв. м тренд явно линейный. При этом с апреля 2006 г. по сентябрь 2006 г. налицо структурный сдвиг в кривой изменения средней цены кв. м – резкое увеличение средней цены кв. м предложения.
