Недвижимость снова стала одним из наиболее популярных инструментов для инвестиций: жители России просто весьма ограничены в выборе средств для приумножения собственных накоплений. Однако теперь покупатели стали намного более осторожны и предпочитают покупать квартиры в основном на вторичном рынке, которые можно сразу сдать в аренду.
Возвращение к истокам
В кризис многие инвесторы ушли с рынка жилья, но сегодня частные инвесторы вновь присматриваются к этому инструменту. Управляющий директор «Миэль-Франчайзинг» Роман Мурадян замечает, что квартиры, помимо перспективы роста, приносят и временную прибыль, например, от сдачи жилья в аренду. В целом, по словам руководителя управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергея Мигунова, квартира как инвестиционное вложение должна обладать двумя свойствами. Во-первых, она должна активно расти в цене, тогда она будет привлекательной с инвестиционной точки зрения. Во-вторых, должна быть возможность сдавать ее в аренду, то есть получать стабильные рентные платежи. Из этих двух составляющих и складывается доходность инвестиционных квартир на рынке недвижимости. В настоящее время на инвесторов, по словам главы аналитического центра компании «Инком» Дмитрия Таганова, приходится порядка 5-15%. «Наиболее доходный сегмент выделить сложно, — рассуждает аналитик. – Любой сегмент имеет как плюсы, так и минусы: многое зависит от того, сколько денег покупатель готов вложить в покупку объекта».
Непростой выбор
По словам Романа Мурадяна, в настоящее время на вторичном рынке каждая пятая сделка – инвестиционная. А вот на первичном рынке это доля не очень велика, не более 5% от всех покупателей новостроек. Отпугивает покупателей то, что жилье в новостройке нельзя использовать сразу и частным инвесторам приходится рассчитывать лишь на ее рыночной стоимости. Но на первичном рынке есть свои преимущества: стоимость квартир в новостройках растет на каждом этапе строительства, ведь чем готовность объекта выше, тем он дороже; во-вторых, с каждым месяцем отмечается стабильный рост цен. Среди новостроек, замечает Мурадян, все большую популярность приобретают квартиры категории «бизнес» с ремонтом. «Инвесторы в этом случае экономят и средства, и время», — продолжает Мурадян.
Но, вкладывая средства в первичный рынок, инвестор должен быть готовым к тому, что риск выше, чем при покупке квартир на «вторичке».
Основной фактор при выборе объекта для инвестиций, говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, максимальная ликвидность квартиры, иначе говоря, гарантированный спрос практически в любое время. «Однако не стоит забывать, что в кризис сильнее всего пострадал сегмент, казалось, гарантированной доходности — квартиры бизнес-класса на первичном рынке. Несмотря на удобное местоположение и развитую инфраструктуру, никто просто не захотел их покупать», — напоминает эксперт. В связи с этим, по мнению Сергея Мигунова, в кризис наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения, оказались качественные, недорогие «однушки» в Москве. По причине ограниченности в финансовых средствах потенциальных покупателей именно эти квартиры пользовались особой популярностью и в наименьшей степени они упали в цене, также спрос восстановился быстрее всего именно на эти объекты. Более того, по словам гендиректора «Службы недвижимости» Павла Карасева, стоит учитывать по возможности низкий порог входа. «То есть оптимальным объектом для инвестиций будет квартира небольшой площади, зато в привлекательном районе», — говорит эксперт. На такой объект спрос будет, скорее всего, всегда, а значит, инвестор сможет вернуть свои деньги.
