Ситуация на рынке деловой недвижимости окончательно стабилизировалась. Существенно снизилась доля свободных офисных площадей, заметно выросли ставки. Об этом говорят итоги первого полугодия, вдохновившие петербургских девелоперов на новые смелые планы, которые им не терпится реализовать.
Первым делом все хотят поднять цены на аренду офисов. «В настоящий момент мы пересматриваем ставки, – заявляет генеральный директор «EKE Group Санкт-Петербург» (финская компания, владеющая бизнес-центром «Пулково Скай». – Ред.) Андрей Хитров. – Летом предполагается увеличить их на 10-20%. В противном случае мы не сможем достичь того уровня окупаемости, на который изначально рассчитывали». Впрочем, данные Knight Frank St. Petersburg показывают, что за последние 12 месяцев арендные ставки и так уже выросли. В классе A – на 14%, в классе B – на 7%. Однако, как выясняется, это – не предел, стоимость съемных офисных «квадратов» и дальше будет подниматься.
Эксперты ASTERA полагают, что в течение ближайших полутора-двух лет ставки приблизятся к докризисному уровню и диктовать условия на рынке снова начнут арендодатели. Подобные прогнозы подхлестывают арендаторов как можно быстрее определяться с необходимыми офисными площадями. «По сравнению с концом 2010 года, в первом полугодии 2013-го спрос стал активнее, – отмечает управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев. – Сейчас, в зависимости от местоположения, офисные объекты классов В и В заполнены на 60-90%, объекты класса А – на 75-95%».
В связи с этим об избытке предложения, о котором еще год назад безостановочно твердили все участники рынка, сегодня, похоже, уже забыли. Рынок снова готов расширяться, поскольку в ближайшее время на нем опять может воцариться дефицит. «Во втором квартале 2013 года продолжалась тенденция восстановления спроса на офисные помещения классов A и B, – считает руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA Александра Смирнова. – Учитывая, что уровень вакантных площадей в существующих бизнес-центрах (БЦ) продолжает сокращаться, высока вероятность нарастания дефицита офисов».
Очередной виток активности на офисном рынке также может спровоцировать возобновившаяся готовность банков к поддержке новых девелоперских идей. Например, Сбербанк увеличил финансирование строительных проектов почти до 200 млрд руб. При этом доля офисной недвижимости в структуре предоставленного финансирования составляет 13%. «Если сравнивать с прошлым годом, то в этом смысле все стало значительно лучше, – уверен Андрей Хитров. – Сейчас уже банки сами стали предлагать сотрудничество, хотя ставки, на мой взгляд, по-прежнему остаются очень высокими».
Резиновый рынок
Что касается самой ближайшей перспективы, то, по информации NAI Becar, в 2013 году возможен ввод 30 офисных объектов общей площадью более 300 тыс. кв. м. Но это – прогноз «с запасом». С уверенностью можно говорить, что до конца года в эксплуатацию будет введено только 15 объектов общей площадью 140-160 тыс. кв. м. С учетом того, что за первое полугодие в городе уже появились пять новых деловых зданий общей площадью 32,7 тыс. кв. м, общий объем офисного пространства классов A и B в Петербурге к концу 2013 года может составить 2,6 млн кв. м.
Интересно, что почти третья часть вновь построенных БЦ приходится на Красногвардейский район, который долгое время незаслуженно оставался вне зоны интересов девелоперов и инвесторов. Так, в этом году было завершено строительство и введено в эксплуатацию центральное здание офисного комплекса «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, 64, куда уже начался переезд подразделений Банка Санкт-Петербург. В третьем квартале планируется закончить второй и третий корпусы этого проекта. Кроме того, на шоссе Революции, 69, запланирован ввод в эксплуатацию бизнес-центра класса B Scandinavian общей площадью 12,4 тыс. кв. м, а также второй очереди делового центра класса В «Охта-хаус», который займет 14,8 тыс. кв. м.
Продолжает прирастать новыми площадями и южная часть Московского района, где за счет ввода БЦ класса А «Аэропорт-сити» к концу года появится еще 37,5 тыс. кв. м офисного пространства. «Еще в 2005 году единственным современным офисным объектом здесь был небольшой бизнес-центр «Глория» класса В, – рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Михаил Тюнин. – Сегодня доля площадей в этом районе составляет около 10% от общего объема офисного рынка города, при этом в предложении Московского района – почти четверть объектов класса А во всем городе. Кроме того, до конца 2013 года в южной части данного района ожидается ввод примерно 150 тыс. кв. м в новых БЦ, из которых 70% площадей составит класс A».
Аппетиты растут
Если же говорить о территориальных предпочтениях у желающих снять офис, то существенных изменений они не претерпели. Основная доля спроса – примерно 55% – по-прежнему приходится на центр Петербурга. К спальным районам арендаторы проявляют более скромный интерес, тем не менее в ASTERA отмечают, что популярность офисов в Красногвардейском, Московском, Приморском и Выборгском районах постепенно растет.
Новых действующих лиц на рынке тоже не появляется – в структуре спроса по-прежнему большую долю занимают компании, которые мигрируют из одного здания в другое. «Поскольку в большинстве качественных зданий в городе наблюдается высокая заполняемость, то некоторые компании, столкнувшиеся с необходимостью расширения офисного пространства, вынуждены переезжать на бульшие площади в другие объекты», – объясняет Михаил Тюнин. Кроме того, причиной переезда может стать и желание занять более комфортные помещения, и открытие нового филиала, и оптимизация расходов на аренду. Львиная доля заказов на аренду помещений исходит от компаний, работающих в сфере логистики и перевозок, IT-технологий и инженерии, проектирования и строительства, а также от банков, страховых компаний и торговых организаций.
Зато размер делового пространства, на которое претендуют нынешние арендаторы, изменился кардинально. Год назад основной интерес нанимателей как правило был сосредоточен на средних по размеру офисах площадью 100-300 кв. м. Сегодня же подобный минимализм уже не в чести. Арендаторы больше не желают ютиться в маленьких помещениях. По данным ASTERA, в настоящее время основной объем спроса (около 43%) приходится именно на крупные помещения – от 500 кв. м до 2 тыс., которых на рынке катастрофически не хватает.
Офисная реальность
Наибольшая доля договоров на офисные помещения заключается в сегменте аренды. Рынок продаж офисов в Петербурге по-прежнему не развит, завершившиеся сделки носят единичный характер. К числу крупных аналитики относят всего две. Одной из них является приобретение ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» половины нового бизнес-центра класса В «Белоостровская, 6», который недавно был достроен УК «Соло». За 5,2 тыс. кв. м монополисты заплатили 380 млн руб., таким образом цена за «квадрат» составила 73 тыс. руб. Расходы на приобретение нового центра компания рассчитывает покрыть за счет продажи старых офисов, в которых до покупки БЦ на Белоостровской работали сотрудники ГУП ТЭК. Офисы, расположенные в разных частях Петербурга – на улице Зои Космодемьянской, Ломаной улице, Лесном проспекте, улице Комсомола, Железноводской улице и пр., – выставлены на торги в Фонде имущества и уже в июле могут найти нового собственника. По сведениям из Фонда имущества Петербурга, стартовая цена всех помещений составляет 400 млн руб.
Сменил владельца и восьмиэтажный бизнес-центр «Аэроплаза» на Стартовой улице, 8, построенный в 2008 году. Нынешней весной корпорация «Петербургское агентство недвижимости» приобрела офисный комплекс площадью 33 тыс. кв. м у компании «Невский проект». До этого объект был в залоге у Сбербанка по кредиту на 1,2 млрд руб., который еще до кризиса «Невский проект» взяла на строительство объекта. Собственники в течение двух лет пытались продать здание за 1,6 млрд руб., но не смогли найти покупателей, поскольку уровень заполняемости БЦ составлял не более 20%. По мнению участников рынка, сумма сделки, скорее всего, соответствует сумме долга перед Сбербанком. Таким образом, ставка продажи составила всего 36,3 тыс. руб. за кв. м, однако проект, который практически не приносит дохода, не может стоить дороже.
В целом же, согласно исследованию NAI Becar, заявленные на петербургском рынке цены продаж в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне от 50 тыс. (при продаже здания целиком) до 140 тыс. руб. за «квадрат». Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.
Что касается арендных ставок, то, по данным ASTERA, в офисных центрах класса А они пока находятся в пределах 470-552 долл. за кв. м в год. Помещения в БЦ уровня В предлагаются собственниками по цене от 343 до 392 долл. за кв. м в год. Причем арендные ставки предложения и реальные цены в этих классах различаются по минимуму. По наблюдениям Александры Смирновой, разница между ними составляет не более 4-6%. А вот ожидания собственников бизнес-помещений класса В явно завышены. Офисы этой категории они вынуждены отдавать на 11% ниже заявленной ставки, которая на сегодняшний момент составляет 353-377 долл. за «квадрат» в год. По нововведенным объектам у владельцев БЦ и арендаторов и вовсе согласия нет – разрыв между пожеланиями арендодателей и реальной стоимостью оценивается минимум в 15-20%.
Гигантомания возвращается
Эксперты признают, что острая нехватка крупных помещений в качественных деловых комплексах, особенно вблизи центра города, становится для Петербурга проблемой номер один. «Получить головной офис размером в 10-15 тыс. кв. м в центре Петербурга невозможно, – констатирует генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков. – Его нельзя ни купить, ни арендовать, поскольку таких свободных площадей нет чисто физически». Между тем в город приходит все больше статусных компаний, которым просто-напросто негде разместить свои представительства. В связи с этим эксперты прогнозируют открытие новых масштабных проектов с большими нарезками офисных площадей. Еще один возможный тренд ближайшего будущего – появление дорогих объектов с необычной архитектурной составляющей, которые также будут востребованы рынком.
