«Однушка» против студии: что выбрать

Первичный рынок жилья остается одним из самых быстро оживившихся сегментов после кризиса. Покупатели, понимая преимущества покупки таких объектов, а это современные планировки, возможность сделать «все под себя» и многое другое, все с большим доверием смотрят на рынок новостроек. Последние месяцы показывают, что состояние рынка новостроек Петербурга довольно стабильное, наблюдается спрос во всех сегментах.

«Конечно, выбирая между комнатой в коммунальной квартире и студией, покупатели выбирают студию. Спрос возрастает, что ведет к динамичному росту цен, который мы наблюдаем в течение года. Между застройщиками на рынке создалась здоровая конкуренция, в период кризиса слабые уходят, оставшиеся конкурируют. Сегодня ведется строительство жилых комплексов во всех районах города, на любой вкус покупателя», — рассказывает ведущий специалист компании «Адвекс на Ланском» Анна Новикова.

Жизнь в стиле эконом

Наиболее востребованными на рынке первичной недвижимости остаются объекты эконом-класса. По данным АН «Бекар», на них приходится 85% от общей доли покупаемых квартир.

«За последние два года в новых жилых комплексов стало существенно больше малогабаритного жилья. Около 60% квартир в новых проектах — студии и однокомнатные, около четверти — двухкомнатные, остальные — трехкомнатные, — рассказывает директор департамента долевого строительства «АРИН» Елена Амирова. — Такая картина обусловлена наибольшим спросом именно на малогабаритные квартиры».

Генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев говорит, что «в последние годы идет тенденция увеличения в проектах доли однокомнатных квартир и квартир-студий. В некоторых проектах доля таких квартир может составлять до 70%. Студии из изначальных «длинных автобусов» с одним окном превратились в квартиры с двумя окнами и лоджиями, с возможностью установки перегородки между комнатой и кухней и превращением в малогабаритную однокомнатную квартиру».

Специалисты компании «Адвекс на Ланском» добавляют, что в настоящее время появилась возможность приобрести квартиру-студию и самому выбрать схему оплаты. Застройщики предлагают рассрочки платежей по самым различным схемам, индивидуально подходят к каждому клиенту. И банки все активнее подключаются к ипотечному кредитованию строящегося жилья. Покупая квартиру в строящемся доме, можно самому выбрать банк и схему оплаты.

Лидеры спроса

Руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Тамара Ганина рассказывает, что максимально востребованы объекты высокой степени готовности, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2012 год. Наибольшим спросом пользуются такие районы как Выборгский, Калининский, Московский. Кроме того, спросом пользуются студии площадью 25-26 кв. м.

Специалисты компании «АРИН» рассказывают, что наибольшей популярностью пользуются студии площадью 30-35 кв. м, с кухней площадью 6 кв. м, которую можно изолировать в отдельную комнату. Хорошим спросом в эконом-классе пользуются однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м.

Об изменениях на рынке рассказывает Арсений Васильев, который считает, что «однокомнатные квартиры также претерпели определенные изменения: если раньше было много «однушек» площадью по 40-50 кв. м, то сейчас застройщики предлагают наиболее востребованный вариант — 30-35 кв. м. В связи с высоким спросом на недорогое жилье застройщики в основном заявляют новые проекты в сегменте эконом-класса. При этом восстанавливается спрос на объекты бизнес-класса, наблюдается сокращение количества таких объектов, построенных до кризиса, поэтому в скором времени ожидается увеличение выхода на рынок новых дорогих проектов».

Важность отделки

Немаловажным фактором остается и наличие отделки. По мнению директора департамента новостроек АН «Бекар» Ольги Литвиченко, квартиры с отделкой, безусловно, привлекательны, но важно, чтобы они «шли в рынок». Если застройщики будут предлагать качественную отделку за разумную цену, то такие квартиры будут пользоваться большим спросом. Ольга Литвиченко добавляет, что на данный момент, если в доме предлагаются квартиры с отделкой или без с разницей в цене порядка 100 тыс. рублей, то большинство покупателей, не раздумывая, соглашаются на отделку квартиры. Это позволяет въехать в квартиру сразу после завершения строительства дома, а не тратить большое количество времени и денег на ремонт.

При этом данная тенденция прослеживается в большей степени в эконом-классе, поскольку в дорогих квартирах покупатели предъявляют повышенные требования к отделке квартиры, стараются сделать все индивидуально и непохоже на других.

По молодости

Эксперты считают, что за последние годы портрет покупателя не изменился. Ольга Литвиченко говорит, что студии предпочитают покупать молодые пары, для которых это первое жилье. Также такие объекты покупают родители для своих детей, приезжающих учиться в Петербург. Менее распространено приобретение студии для пожилых родителей, которые оставляют квартиру детям, а сами переезжают в студию в новостройке.

При этом все же многие покупатели в России привыкли к формату квартиры, где отдельно выделена кухня, поэтому на психологическом уровне не рассматривают покупку студии. Решающим фактором при выборе квартиры или студии остается, безусловно, разница в цене, которая особенно важна для молодых семей, которые еще не располагают значительными финансовыми средствами.

Интересным фактом является и быстрое вымывание наиболее востребованных объектов с рынка. Так, специалисты АН «Бекар» считают, что однокомнатную квартиру эконом-класса можно продавать максимум полгода, студию — три месяца. А вот если появляется предложение студии за 1,8 млн рублей, то такой объект уходит с рынка за пару недель. Причем покупатели принимают решение как в течение нескольких дней, так и сразу же, увидев такое предложение.

Раскупают на котловане

Ольга Литвиченко рассказывает, что сейчас практически нет предложений студий на конечных этапах строительства. Учитывая невысокую стоимость, они раскупаются уже на уровне котлована. Объясняется это ростом стоимости квадратного метра в процессе строительства. Например, если в марте этого года стоимость объекта составляла 1,8 млн рублей, то в августе она уже увеличивалась до 2,5 млн рублей.

«Цена студий в новостройках колеблется от 50 до 70 тыс. рублей за кв. м в зависимости от района, удаленности от метро, срока сдачи и наличия отделки. Как правило, кв. м студии стоит на 2000-5000 рублей дороже, чем кв. м в однокомнатной квартире», — говорит Елена Амирова.

Риэлторы «АРИН» говорят, что за последние полгода стоимость кв. м в студиях выросла в среднем на 20-25%. Однако, как считает Елена Амирова, «предпосылок для активного роста цен в среднесрочной перспективе нет. Это связано с тем, что сейчас заявлено много проектов, в том числе и комплексного развития территорий».

Широкий ассортимент?

Специалисты АН «Бекар» отмечают, что особенность петербургского рынка жилья по сравнению, например, с московским заключается в том, что в нашем городе неизменно увеличивается количество вводимых объектов эконом-класса. Москва развивается уже с точки зрения дорогого жилья. При этом в Петербурге в связи с высокой стоимостью земли в центре города объекты невысокого класса медленно выводятся в область. «Как правило, жилье эконом-класса сегодня располагается в ближайшей области (Бугры, Колтуши, Кудрово, Мурино, Отрадное), на окраинах города (Парнас, Парголово) и в Шушарах», — добавляет Елена Амирова из «АРИН».

«Самые недорогие квартиры на окраинах города, и интерес к ним возрастает, так как застройщики сегодня сдают жилые комплексы с готовыми магазинами, детскими садами, школами, фитнес центрами и т. д.», — считает Анна Новикова из «Адвекс на Ланском». По данным АН «Итака», предложение недорогих объектов в Петербурге сосредоточено в Красносельском, Приморском, Выборгском районах. Причем наиболее востребованными остаются Калининский, Выборгский и Московский районы.

«На самом деле, — считают эксперты, — количество студий и недорогих однокомнатных квартир не соответствует спросу. Покупателям приходится ориентироваться на цену, поскольку, если выбирать по районам, то количество предложений будет минимальным, и выбрать из этого будет достаточно сложно». При этом в 2012 году ожидается ввод новых крупных объектов, которые «перетянут» на себя значительную часть спроса.

Эксперты рынка недвижимости говорят об увеличении цен на жилье. Так, Анна Новикова говорит, что при анализе рынка видно, что цены, начиная с нового 2013 года, динамично растут. Увеличение наблюдается до 10%. Учитывая спрос на новое жилье и интерес банков к заемщикам и застройщикам, рост цен будет происходить и дальше.

Мнения:Тамара Ганина, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака»:

Наиболее востребованными «однушками» эконом-класса остаются квартиры минимального метража, а именно — 33-34 кв. м стоимостью до 2,5 млн рублей. Приоритетом для покупателей является транспортная доступность, в идеале — близость к метро. К сожалению, потребности покупателей не всегда равноценны их возможностям, и в конечном итоге их выбор останавливается на квартире, расположенной дальше от станции метрополитена, чем хотелось бы. Чаще всего предложение не вполне соответствует спросу. Покупатели ожидают транспортной доступности, демократичной стоимости, высокой степени готовности. Все эти три фактора встречаются вместе крайне редко. Объем предложения достаточный, однако ликвидные объекты вымываются с рынка довольно быстро. Среди покупателей эконом-класса становится все больше участников ипотечных программ, а также инвесторов, приобретающих недвижимость с целью долгосрочного вложения валютных накоплений.

Ольга Литвиченко, директор департамента новостроек АН «Бекар»:

Однокомнатные квартиры и студии традиционно остаются на пике спроса. И пока преждевременно говорить об изменении этой ситуации. Практика показала, что сейчас у людей есть порядка 2 млн рублей, на которые они и хотят приобретать недвижимость. Причем, когда заговорили о дефолте в Америке, количество обращений к риэлторам значительно увеличилось. Недвижимость остается одним из самых надежных вложений, поэтому многие люди решают купить новую квартиру или улучшить свои жилищные условия. Если говорить о критериях, то в первую очередь покупатели смотрят на количество квадратных метров. Когда они находят подходящую квартиру, на которую хватает денег, сомнения в эконом-классе возникают крайне редко, например, из-за удаленности от метро. Понимая, что это новый дом, серьезный застройщик, доступные цены и хорошая инфраструктура в районе, покупатель остается доволен. Следующий год может стать более насыщенным с точки зрения ввода объектов, что даст покупателям более широкий выбор недорогих квартир.