По мнению экспертов, Красносельский район — одна из наиболее динамично развивающихся территорий Петербурга. Активно ведется жилищное строительство, возводятся новые промышленные и торговые объекты, принято долгожданное решение о прокладке на территории района новых станций метро. Доходность квартир в новостройках составляет до 30 %. Впрочем, очевидным минусом остается транспортная доступность.
«Территория Красносельского района еще до его официального образования в 1973 году была активно заселена, но представляла собой множество отдельных поселений со своими управами, — рассказывает генеральный директор «Матрикс-Недвижимость» Игорь Петров. — В послевоенные годы по мере активного восстановления и роста Ленинграда появилась необходимость в создании нового административного образования под единым управлением. В тоже время градостроительный план предусматривал создание, воссоздание и перенос на юго-запад города промышленных производств и строительство новых спальных районов со своей инфраструктурой».
Особенности района
«Среди основных стратегически важных характеристик района с точки зрения девелоперов, промышленников и инвесторов можно выделить сравнительно низкую стоимость земли и недвижимости, — отмечает руководитель департамента по привлечению инвестиций «Матрикс-Недвижимость» Антон Рудаковский. — Для жителей Красносельского района основные преимущества заключаются в высокой концентрации объектов социальной инфраструктуры, большом количестве зеленых зон и водных массивов, отсутствии крупных промышленных производств».
К очевидным недостаткам Красносельского района можно отнести его периферийное расположение, а именно отдаленность от центра и основных бизнес-концентраций, а также плохую транспортную доступность.
По словам Антона Рудаковского, отсутствие в течение последних лет локомотивных направлений развития Красносельского района привело к некоторому застою цен на жилую недвижимость. Так, по информации Единого Информационного Пространства Недвижимости, средняя стоимость жилого квадратного метра в заселенных домах с лета 2012 года установилась на уровне 84 000 рублей и далее была подвержена незначительным колебаниям в пределах 2%. Стоимость метра в новостройках установилась на уровне 77000 рублей. «Указанные цифры следует воспринимать условно, так как в состав Красносельского района входят как сравнительно дорогие жилые массивы по Ленинскому проспекту близ Московского района, так и более дешевые жилые метры южнее Горелово», — подчеркивает эксперт.
Масштабная стройка
Рынок коммерческой недвижимости в Красносельском районе представлен крайне слабо для обжитого городского района. Если с сегментом небольших торговых площадей формата «у дома» здесь глобальных проблем нет, то с офисными площадями и крупными торговыми комплексами дела обстоят хуже. Основная концентрация крупных ритейлов сосредоточена вдоль границы с Кировским районом, в восточной части Красносельского района на сегодняшний день функционирует только открывшийся в августе 2013 года ТРК «Жемчужная плаза», на Таллинском шоссе — ритейл-парки масс-сегмента. Для инвестиций в масштабные торговые и бизнес-центры без решения транспортных проблем Красносельский район девелоперам неинтересен.
«Проблема с обеспеченностью Красносельского района альтернативными транспортными магистралями и станциями метрополитена назрела давно, и необходимость ее разрешения стала уже очевидной, — отмечает Игорь Петров. — Безусловно, улучшить ситуацию с транспортной доступностью помогкт такие масштабные инвестиционные проекты, как строительство центральной части Западного скоростного диаметра, которая, как ожидается, будет завершена в 2016 году и объединит южную часть города с севером и центром, а также продление Калининско-Красносельской линии метрополитена».
С позиции торговых площадей улучшить жизнь жителей Красносельского района помогут новые проекты масштабных торгово-развлекательных комплексов: новый комплекс от ГК «Город» на углу Ленинского проспекта и проспекта Героев, возможная вторая очередь комплекса «Жемчужная плаза», сроки ввода которых намечены на 2015 год.
Из масштабных проектов жилищного строительства, помимо тех, что возводятся на территории «Балтийской жемчужины», можно выделить крупный проект комплексного освоения территорий от компании «Setl Sity», где на территории бывшего предприятия «Предпортовый» планируется возвести 1,3 млн. квадратных метров жилья, проект «Огни Залива» от Группы компаний «БФА-Девелопмент» на углу улицы Маршалла Захарова и улицы Доблести, в составе которого планируется возвести 0,5 млн квадратных метров жилья, а также жилой комплекс «Сандэй» от компании «СПБ Реновация» на территории Сосновой поляны в рамках программы реновации ветхого жилья.
Привлекательные вложения
«На сегодняшний день выделить какой-либо объект жилищного строительства, наиболее интересный для частных инвестиций, достаточно сложно. Либо уже слишком высокая точка входа, либо сроки сдачи объекта настолько далеки, что потенциальная доходность уже непривлекательна, — утверждает Антон Рудаковский. — Из имеющихся в продаже на данный момент жилых комплексов наиболее интересным объектом является третья очередь ЖК «More» компании Setl City. Высокая надежность застройщика, развитая локальная торговая и социальная инфраструктура, близость парков и акватории Финского залива и наличие в квартирах качественной отделки могут обеспечить существенную доходность. К примеру, текущая стоимость квартиры-студии площадью 25 кв. м составляет 2 млн. руб. Прогнозируемая стоимость этой же квартиры перед сдачей комплекса, ориентировочно через 1,5 года, составит 2,8 млн руб. Доходность — порядка 800 тысяч рублей, или около 30% годовых».
Помимо ЖК «More» эксперты «Матрикс-Недвижимость» выделяют также масштабный проект «Южная акватория» от компании «LSR Недвижимость Северо-Запад». Низкая стоимость однокомнатных квартир с полной отделкой и объектами инфраструктуры внутри самого комплекса вместе с высокой надежностью застройщика и перспективой досрочной сдачи объекта также обещают хорошие дивиденды. Так, текущая цена однокомнатной квартиры площадью 35 кв м составляет 2,4 млн. руб., через 2 года ее рыночная стоимость составит 3,4 млн руб. Доходность — более 20% годовых. Как альтернативный вариант можно рассмотреть комплекс «Дудергофкая линия» от компании «ЛенРусСтрой». На стороне данного объекта — низкие цены, городская прописка и близость КАД.
«Впрочем, если инвестор привязан именно к Красносельскому району, я бы рекомендовал дождаться выхода на рынок альтернативных предложений. В любом случае лучшей гарантией эффективности и надежности инвестиций для частного инвестора будет обращение к профессиональным консультантам, чьей специализацией являются именно инвестиции», — резюмирует Антон Рудаковский.
