Считается, что на загородном рынке предложение сегодня во много раз превышает спрос. Так ли это? Если соотнести, к примеру, результаты продаж в 2013 году участков без подряда (это самый популярный у покупателей формат) с текущим объемом предложения таких объектов, получается следующая картина. Во Всеволожском районе все имеющиеся участки могут быть раскуплены примерно за 2 года, в Ломоносовском — за 2,5. В Гатчинском на это потребуется около 2,8 лет. А, например, в Выборгском районе области — свыше 5 лет.
В целом же по рынку (Петербурга и Ленобласти) текущее предложение участков без подряда в коттеджных поселках, по данным БН, сегодня составляет примерно 9,8 тыс., куплено же таких объектов за прошлый год — около 3,5 тыс. То есть основная пропорция между предложением участков без подряда и спросом на них составляет почти 3:1. Участки с подрядом и коттеджи продаются еще менее активно. С таунхаусами ситуация двоякая: дорогие блок-секции большой площади продаются плохо, а варианты эконом-класса, соотносимые по ценам с городскими квартирами, уходят как горячие пирожки.
Районы бывают разные
В такой ситуации, казалось бы, говорить о росте цен на загородную недвижимость Ленинградской области (за исключением «ходовых» таунхаусов) бессмысленно. Но не все так просто. Приведенная выше статистика дает лишь самое общее представление о процессах, происходящих на рынке. Если копнуть глубже, видишь много мелких, но весьма существенных деталей.
Дело в том, что сам по себе загородный сегмент крайне неоднороден. По сути, каждый район Ленобласти, а также в малоэтажной части Петербурга — это отдельный рынок, «вещь в себе», со своим набором объектов, своим ценообразованием, своим покупателем. Мешать их в кучу неправильно и бесперспективно. Например, Курортный район Петербурга все еще представляет собою в целом «докризисный рынок» с большими дорогостоящими коттеджами и таунхаусами, а также земельными участками по 400-600 тыс. руб. за сотку. Спрос на такие объекты сейчас достаточно ограничен. Поэтому и перспектив для роста цен фактически нет.
С другой стороны, в популярном у покупателей Гатчинском районе Ленобласти, где представлены в основном дома и участки эконом-класса, есть все предпосылки для увеличения стоимости объектов.
Вооружившись окуляром
Когда мы говорим о росте цен на загородную недвижимость в Ленинградской области, недостаточно даже спуститься с уровня «рынка в целом» до уровня «отдельного района». В сущности, необходимо рассматривать еще более мелкие единицы — отдельные проекты. Приведем конкретный пример. В Приозерском районе, где предложение, как и в Курортном, еще во многом «докризисное» (дорогие дома и участки, пользующиеся слабым спросом), в целом нет никаких предпосылок для роста цен. Но есть один достаточно успешный проект — яхт-клуб «Стрелка», где цены уже дважды поднимались в августе и сентябре 2013 года (сейчас они составляют 130 и 220 тыс. руб. за сотку в зависимости от расположения участка). При этом девелопер поселка планирует на 10% повысить цены в апреле, а потом еще раз — в мае.
Собственно, на рынке загородной недвижимости каждого района Ленинградской области есть несколько удачных проектов, пользующихся стабильным спросом. Например, во Всеволожском районе это поселки «Ладожский маяк», «Охтинский парк», «Петровские сады», «Вартямяги-комфорт» и др. В Гатчинском — «Золотые ключи», «Кивеннапа-Юг», «Горки», «Рыбицы-1» и др. В Выборгском — опять же «Кивеннапа» (на этот раз — северная), «Ахматово», «Золотая роща», «Крутой берег» и т. д. (полный перечень поселков — лидеров продаж можно найти в обзорах соответствующих районов на портале БН. ру). Каждый их этих проектов имеет возможности для повышения цен, тогда как основная доля игроков рынка, не нашедших путь к сердцу покупателя, наоборот, вынуждена играть на понижение либо сидеть без продаж на своих текущих ценах.
Право на вырост
Итак, кто же из участников загородного рынка собирается повышать цены (или уже повысил) в этом сезоне? Во Всеволожском районе подорожали коттеджи в поселке «Петровские сады» недалеко от деревни Хапо-Ое (девелопер — «ПетроМар Девелопмент»). Ранее дом площадью 115 кв. м на участке 9 соток стоил 4,7 млн руб., теперь — 5,2 млн.
Компания «ПулЭкспресс» поднимает цены на участки в своем проекте «Охтинский парк» (реализуется между поселками Энколово и Кузьмоловский). Точнее, цены в существующих очередях останутся неизменными, но более дорогими будут участки в новой, четвертой, очереди проекта, которая стартует в апреле. Цены в ней заявлены на уровне 330-350 тыс. руб. за сотку. В предыдущих очередях проекта сотка стоила около 300 тыс.
Немного подорожают с 31 марта участки в поселке «Вартемяги-комфорт» (в деревне Вартямяги) от компании «ЛВ девелопмент». Стоимость сотки повышается с 280 до 290 тыс. руб. Как сказано на сайте компании, это связано с окончанием строительства инженерных коммуникаций и получением разрешительной документации для подведения магистрального газа.
В Гатчинском районе с 1 февраля выросли цены в коттеджном поселке «Горки» от компании LandKey. Цена сотки земли увеличилась с 80 до 90 тыс. руб., то есть на 12,5% (кстати, теперь LandKey не только продает участки под застройку, но и занимается строительством домов в своих поселках).
Немного подорожали участки и в коттеджном поселке «Рыбицы-1» (вблизи дер. Рыбицы): раньше наделы без подряда предлагались по 54 тыс. руб. за сотку, а с подрядом — по 52 тыс. Теперь цены составляют, соответственно, 54 и 59 тыс. руб.
В «Гатчинских поместьях» от «ИБС Дивелэпэс» (поселок строится недалеко от Гатчины) выросли цены на дома: если раньше стоимость минимального по площади коттеджа площадью 105 кв. м составляла 4,9 млн руб., то теперь — 5,6 млн (700 тыс. — довольно серьезное увеличение стоимости для эконом-класса).
В Ломоносовском районе дорожают участки в поселке «Петергофские предместья» (реализуется компанией «МидГард» между Заостровьем и Гостилицами). В феврале цену за сотку повысили с 32 до 35 тыс. руб., с 15 апреля планируется очередное повышение до 40 тыс. за сотку. Кроме того, подорожал газ — теперь его стоимость в 1-й очереди составляет 200 тыс. руб., во 2-й — 250 тыс. (раньше 150 и 200 тыс. соответственно).
Тактика девелопера понятна: по данным БН, проект «Петергофские предместья» стал лидером продаж среди коттеджных поселков Ломоносовского района в 2013 году. Продажи стартовали в августе 2013 года и за пять месяцев было продано 131 участок (в среднем 26 в месяц). На сегодняшний день в поселке продано уже 165 земельных наделов.
В Выборгском районе Ленобласти особых предпосылок для роста цен нет — многие объекты и так переоценены. Но в некоторых востребованных проектах увеличение стоимости ожидается. Так, компания «47 Регион» обещает в ближайшее время повысить цены в поселке «Малая Малиновка» на 5-10%. Также должны подорожать квартиры в малоэтажном комплексе «Красавица» от той же компании (на берегу одноименного озера). Рост, который составит около 10%, связывают не с конъюнктурой рынка, а со сдачей в эксплуатацию первого и второго корпусов проекта.
Таунхаусы обещают подорожать
Закономерно растут цены на дешевые таунхаусы. По сведениям БН, сегодня на рынке предлагается менее тысячи таких объектов, а интерес к ним со стороны покупателей достаточно велик (по сути, на этот рынок перетягивается часть спроса из сегмента недорогих квартир в многоэтажках на городских окраинах). С 1 марта повысила цена УК «СТАРТ Девелопмент» в своем проекте «Золотые ключи», который реализуется в пос. Тайцы Гатчинского района. Раньше цены на блок-секции площадью 56 кв. м. начинались от 2,5 млн руб., теперь стоимость выросла до 2,68 млн, то есть на 180 тыс. руб.
В южной «Кивеннапе» цены пока не повышались. Корректировке подверглась только стоимость самых маленьких таунхаусов — по 37 кв. м. С 1 февраля 2012 года, когда открылись продажи в «Кивеннапе-Юг», была заявлена цена 900 тыс. руб., но вскоре ее повысили до 1 млн. До конца года возможно некоторое повышение цен, но когда именно оно произойдет и каким будет в числовом выражении, пока неизвестно.
В северной «Кивеннапе», которая реализуется на 65-м км Средневыборгского шоссе, небольшое повышение стоимости произошло в марте — оно касалось объектов, расположенных на земле, бывшей у девелопера в аренде. Поскольку эту землю выкупили и теперь передают клиенту в собственность, цены на таунхаусы выросли на 50-200 тыс. руб. — в зависимости от размера участка. В северной «Кивеннапе» цены до конца года еще будут расти — сообщили нам в компании «НеваИнвестПроект».
Вне всякого сомнения, этой весной загородная недвижимость в Ленинградской области еще будет дорожать. Многие девелоперы сейчас прощупывают почву для возможного повышения цен, изучают спрос. Но массового роста стоимости ожидать не стоит. Подорожают только самые востребованные и качественные проекты и, по нашим ощущениям, не более чем на 10%.
