Для начала «Журнал о недвижимости MetrInfo. Ru» расскажет реальную житейскую историю:
Несколько лет назад Андрей, молодой ученый одного из институтов Российской Академии наук занялся поисками квартиры, которая бы стоила примерно один миллион рублей. Именно такой суммой располагала молодая семья с маленьким ребенком. В столице на такие деньги ничего не купишь, поэтому глава семьи сосредоточил поиски на Подмосковье. Квартира была найдена и, сделав ремонт, молодая семья переехала в новостройку. Это ЖК «ОКвиль в Лесных полянах», а квартира стоимостью 1,2 млн рублей представляет собой 21-метровую студию.
Антикризисный метраж
Малогабаритные квартиры-студии — востребованный товар на рынке. Как подтвердил Аркадий Литовский, коммерческий директор ГК «ГородОК», компании реализующей в Подмосковье несколько сетевых проектов по строительству малометражного жилья, в кризисные годы (с 2008 по 2009 гг.) объемы продаж квартир в сети жилых комплексов «ОКвиль» выросли в 12 раз. В 2010 году заключено 255 договоров; в этом — еще 159. Всего в сети «ОКвиль» продано 635 квартир-студий из 736 построенных, из них 400 квартир — в ЖК «ОКвиль в Лесных полянах», реализация которого началась в 2008 году. Эксперт констатировал, что за 10 лет, на протяжении которых он занимается внедрением на рынок такого формата, отношение к этому предложению на рынке сменилось с полного непонимания до одобрения и повышенного спроса со стороны покупателей.
Площадь квартир, предлагаемых в ЖК «ОКвиль», меньше, чем это принято в экономклассе, а все остальное — соответствует бизнес-классу. Все дома возведены на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, а, следовательно, они все малоэтажные, высотой в 3 этажа. Архитекторы предложили несколько вариантов планировки, в том числе мансардные двухуровневые квартиры с высотой потолка в 5,4 метра, а также предоставили покупателю возможность объединения любого количества квартир.
Жилые комплексы с малобюджетными студиями
Пока строительство малометражного жилья — скорее редкость на рынке недвижимости Подмосковья. И как считает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», застройщики увлекаться исключительно «малогабаритками» не должны: «В проектах эконом и комфорт-класса могут быть предусматрены малогабаритные квартиры, однако они в большинстве случаев составляют небольшую долю в общем предложении по объекту. Ориентация исключительно на квартиры малого метража не слишком оправдана: кризисы имеют правило заканчиваться, и покупательский спрос автоматически переходит на более качественные дома. Помимо прочего, себестоимость домов с малогабаритными квартирами будет больше за счет большей плотности размещения инженерии и внутренних стен в сравнении со стандартными решениями».
Эдуард Бычков, эксперт по малоэтажному жилью, считает, что подобных проектов мало, из-за того, что большинство застройщиков «ни технически, ни юридически не понимают, как строить малоэтажное малогабаритное жилье». Однако успех первых состоявшихся проектов может и заинтересовать девелоперов. По данным Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», наиболее удачными проектами с малогабаритными квартирами в Подмосковье сейчас, кроме уже названных сетевых проектов ГК «ГородОк», являются: ЖК «Новосходненский» (Застройщик Urban Group), мкрн. «Новокосино-2» («НДВ-Недвижимость»), ЖК «Эдальго» (Крост). Отличительная особенность этих проектов заключается в том, что возводятся они в ближнем Подмосковье не далее 15 км от МКАД, поэтому подойдут как для местных жителей, так и для москвичей.
В настоящее время в ГК «ГородОк» уже шесть жилых комплексов в Подмосковье, которые позиционируются на рынке недвижимости как «Первая сеть доступного жилья». Это уже упомянутый проект ЖК «ОКвиль в Лесных полянах», включающий 11 трехэтажных корпусов на огороженной и охраняемой территории, а также ЖК «ОКвиль в Королеве», «ОКвиль в Щелково», «ОКвиль в Пирогово», «ОКвиль в Пушкино» и новый проект «ОКвиль в Родниках». Все перечисленные жилые комплексы реализуются по единой концепции и включают трехэтажные дома с квартирами студиями. Например, в ЖК «ОКвиль в Родниках» в корпусе №1 в каждой секции шесть квартир-студий — по две площадью 21,5 кв. м, 26 кв. м и 29,5 кв. м. Минимальная цена предложения — 1,2 млн руб.
ЖК «Новосходненский» — строится на участке 6,3 га в юго-восточной части мкр. Сходня города Химки. Для малометражных квартир предусмотрено более чем 30 вариантов планировок. Дома включают квартиры-студии, одно-, двух — и трехкомнатные квартиры площадью от 27 до 68 кв. м. Цена на квартиры-студии — от 2,4 млн руб. Кроме жилья в ЖК предусмотрено строительство детского сада на 150 мест, начальной школы на 200 мест, бассейна, а также торгового центра с супермаркетом фитнес-центра и др. А также благоустройство территории.
ЖК «Новокосино-2» возводится в Реутове и включает комплексную застройку территории в несколько очередей с возведением двух школ и двух детских садов, а также необходимых объектов социального назначения. Малометражное жилье предусмотрено во второй очереди проекта — это корпуса серии «ЭвроПа» №№9,10 и 11. Всего же квартал и быстровозводимых конструкций названной серии будет состоять из шести домов высотой от 17 до 24 этажей на 140 000 кв. м жилья, а также паркинга на 250 машиномест. Например, в корп. №11 секция 1 состоит из семи квартир, пять из которых квартиры-студии общей площадью 27,5-33,1 кв. м. Цена студий — от 2,4 млн руб.
Жилой комплекс «Эдальго» возводится в поселке Коммунарка в Ленинском районе Подмосковья. Проект состоит из шести корпусов монолитно-панельных домов высотой 11-18 этажей, которые объединены в единый архитектурный ансамбль на огороженной благоустроенной территории. В ЖК будет свой детский сад и ТЦ, кроме этого торговые и социальные объекты разместятся на первых этажах жилых домов. Например, в корпусе №5 258 однокомнатных квартир из них около 50 площадью до 34 кв. м. В корпусе №6 224 квартиры из них 127 — однокомнатные. Квартиры-студии к этом жилом комплексе имеют общую площадь около 25 кв. м, а их цена — 3,52 млн руб.
Малометражные квартиры есть и на объектах ГК «Мортон», правда, их площадь немного больше чем в названных проектах. По словам Антона Скорика, генерального директора «МОРТОН-Инвест», в мкр. «1 мая», который компания построила на границе с Москвой в Балашихе, есть многофункциональный комплексе «Штаб-квартира», где однокомнатные апартаменты всего по 30,34 и 33,16 кв. м. В микрорайоне малоэтажной комплексной застройки «Сакраменто» с 2-4-х этажными домами, который ГК «Мортон» возводит в подмосковной Балашихе, однокомнатные квартиры от 32,7 до 35 кв. м и более.
Есть жилье небольших площадей и в объектах компании «Сити-XXI век». Например, квартира в строящемся комплексе «Альбатрос» (Миниполис Строгинский) площадью 30,7 кв. м стоит 4,6 млн рублей. С учетом небольшого метража стоимость квадратного метра жилья в ней чуть выше среднего уровня цен по объекту.
А в следующем году компания выводит новые комплексы в Миниполисе Радужный (г. Видное, 5-й мкр). Общая площадь первого из них составит более 56 тысяч кв. м. Комплекс имеет несколько жилых секций этажностью 3, 7 и 16 этажей. Дома будут обеспечены подземными автостоянками. В подвальной части для жителей предусмотрены помещения-кладовые. В комплексе спроектированы одно-, двух — и трехкомнатные квартиры с широким выбором площадей от 32 до 93 кв. м. Имеются также 2-х и 3-х комнатные евроквартиры. Однако квартиры-студии площадью 32-34 кв. м запланированы в небольшом количестве.
Жизнь в «малютке»
Покупая малогабаритную квартиру, человек отдает отчет, что ему придется жить в тесноте, хотя, как говорится, и не в обиде — все-таки у себя дома. Поэтому организация пространства квартиры-малютки требует гораздо больших усилий — ведь учитывается каждый сантиметр помещения. Например, Андрей уже упомянутый в статье владелец 21-метровой студии в ЖК «ОКвиль в Лесных полянах», спроектировал квартиру так, что в ней уместилась спальня, рабочая зона и детская. Молодой человек рассказал, что он разломал стену над санузлом и построил над ним огромную антресоль, куда убирают все сезонные вещи. Высота потолков 3 м это сделать вполне позволяла. Кухонную зону он поставил на подиум высотой полметра, и под него смогла задвигаться большая двухметровая кровать. Сам подиум используется как журнальный столик или как скамейка для сидения. Поэтому удалось немного места выкроить и для игр ребенка.
Еще больше поле для фантазии в квартирах с потолками по 5,4 м. Такие квартиры делят на два уровня или устраивают «второй свет». Поэтому купив студию площадью 25 кв. м фактически люди оказываются в 50-ти метровой квартире.
Часть покупателей малогабаритных квартир приглашает профессиональных дизайнеров. Например, Владислав Савинкин, один из руководителей студии «Поле дизайн», советует в квартирах малого метража большую часть пространства оставлять открытой. Для функционального деления квартиры использовать перегородки из стекла с помощью которых можно трансформировать пространство, наделяя его разными функциями. Для покраски стен лучше выбирать светлые тона, а предпочтительнее белый цвет. Чтобы квартира не выглядела как спальня, дизайнер рекомендует, одну деталь наделять множеством функций. Например, подоконник делать таким, чтобы его можно было использовать и как рабочее место, и как стол. Приветствуются подиумы, которые увеличивают функциональность пространства и позволяют даже маленькой квартире выглядеть не захламленной.
Даешь молодежь!
Люди покупают малометражное жилье совсем не потому, что не хотят жить просторно, причина — элементарная нехватка денег. «Малометражные квартиры часто приобретаются родителями для детей-студентов, молодыми семьями, либо молодыми людьми, как первое «самостоятельное» жилье, — говорит Антон Скорик, («МОРТОН-Инвест»). По словам Аркадия Литовского (ГК «ГородОК»), основные покупатели в жилых комплексах возводимых компанией молодые люди в возрасте 25-32 года, которые еще не успели накопить денег на полноценное жилье. В целом 75% покупателей — от 20 до 40 лет. География их делится так: 59% — москвичи, 35% — жители Московской области и 6% — из регионов. «В «Новокосино-2» во второй очереди проекта преобладают покупатели до 35 лет», — говорит Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). Причем жители из различных регионов РФ составляют 25% от общего числа покупателей. Большинство людей имеет скромный заработок, так как трудятся в должностях специалистов и служащих. Интересно и то, что 85% используют при покупке только собственные средства.
Выгодные условия от застройщиков
Очень важно, что застройщики идут навстречу покупателям и предлагают выгодные условия покупки жилья. Например, Ольга Новикова рассказала, что первый взнос при покупке квартиры-студии в «Новокосино-2» всего 250 тыс. руб. В Концерне «КРОСТ» в жилом комплексе Эдальго предлагается первоначальный взнос — от 30% стоимости квартиры. Покупатели могут также воспользоваться беcпроцентной рассрочкой на срок до 6 месяцев. Если рассрочка нужна на срок до 12 месяцев, ее предоставляют под 12% годовых. При оплате 100% оформление прав собственности в подарок.
«При покупке малометражных квартир в ЖК «Сакраменто» по ипотеке первоначальный взнос составляет менее 300 тыс. рублей, а ежемесячный платеж — до 17 тыс. рублей», — говорит Антон Скорик.
ГК «ГородОк» пошла еще дальше: с 21 по 30 ноября 2013г. компания проводит акцию на квартиры в трех жилых комплексах сети «Оквиль» — «Оквиль в Лесных Полянах», «Оквиль в Мальцево» и «Оквиль в Родниках» — «Квартира по цене комнаты!». Акция распространяется на квартиры-студии и двухуровневые квартиры. Для участия в акции нужно приобрести купон на сайте skidkaest. ru. По которому получит скидку от 300 тыс. руб. на любую квартиру, а в двухуровневых квартирах — перекрытие второго уровня в подарок. Еще одна приятная новость — покупатели жилья в «ОКвиль в Родниках» могут приобрести студию уже с ремонтом — ее цена 1,206 млн руб.
Резюме от журнала www. metrinfo. ru
Для многих покупателей квартира-студия — это единственное, что они себе могут позволить с учетом доходов семьи. Поэтому стремление застройщиков построить такое жилье и сделать его интересным для более широкой аудитории, только приветствуется. Еще одно серьезное преимущество — возможность воспользоваться рассрочкой и ипотекой.
Мнение экспертаЛеонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group:
Существует два пути строить жилье дешевле. Первый — резко снижать себестоимость. Это означает сильнейшее снижение качества всего проекта недвижимости, что выразится не только в качестве отделки фасада, но и в убогости инфраструктуры, благоустройства, отсутствии магазина или школы. То есть, резко ухудшится окружение, среда, куда человек переселяется. Второй путь — сделать компактнее квартиру, и за счет этого снизить цену на 15-20 процентов. В этом случае человек не потеряет в качестве каждого квадратного метра и самого жилого комплекса. Почему снижение бюджета покупки так важно? Потому что если продукт предлагался за 3 миллиона рублей, и за меньшую цену невозможно было купить ничего, это означало, что огромный пласт людей был лишен возможности решить свой квартирный вопрос, при том, что они имеют 2-2, 5 миллиона. Конечно, для некоторых эта разница кажется небольшой, но для многих эти 10-15 процентов цены полностью отсекают возможность купить жилье.
