Квартира-студия: «богемно» и доступно

Квартира-студия — популярный тип однокомнатной квартиры в России, являющийся на сегодняшний день самым доступным предложением на рынке строящейся недвижимости. Основным отличием квартиры-студии от полноценной однокомнатной квартиры является отсутствие капитальных стен между комнатой и кухней. Еще одно отличие — цена. Однако если на первичном рынке стоимость квартиры-студии существенно ниже любого существующего на данный момент предложения однокомнатных квартир, то на вторичном рынке у студий существуют серьезные конкуренты.

Квартиры с историей

Впервые концепция квартиры-студии была разработана и воплощена в жизнь в первой трети XX века известным немецким архитектором Людвигом Мис ван дер Роэ. Пространство, полностью освобожденное от внутренних стен, быстро завоевало популярность на западе. В Петербурге первые подобные квартиры появились в 1990-х годах, когда отдельные «продвинутые» граждане стали сносить внутренние перегородки в своих квартирах и создавать некое подобие классической американской студии. В результате, говорят риэлторы, сейчас в Северной столице можно встретить даже крупногабаритные квартиры площадью до 60 кв. м, представляющие собой студии.

Однако малогабаритные, привычные современному потребителю, проекты квартир-студий, появились в городе в начале 2000-х годов и сразу же прижились на рынке недвижимости, так как были значительно дешевле стандартных однокомнатных квартир.

«Впервые понятие «квартира-студия» на строительном рынке Петербурга ввела компания «ЛЭК», — рассказывает Сергей Бобашев, главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». — Их «РИАЛ» долго был единственным подобным примером в городе, другие застройщики не спешили ему следовать. Поэтому массовое строительство таких квартир в нашем городе началось лишь в 2005-2006 годах. А учитывая, что во время последнего кризиса строительство многих проектов было остановлено, основная масса квартир-студий были сданы в 2010 году. Тогда же началось и их массовое обращение на вторичном рынке».

Обычно квартиры студии относят к жилью эконом-класса. Дома комфорт-класса, как правило, уже не имеют подобных вариантов планировок, если только речь не идет о студиях большого метража (35-40 кв. м), которые интересуют людей творческих профессий, желающих создать у себя в квартире нестандартное интерьерное решение.

Группы интереса

Однако основная масса покупателей, выбирающих квартиры-студии, не имеет отношения к богемной жизни. «Как показывает наша практика и статистика, покупатели квартир-студий — это в основном молодые люди, до 30 лет, которые пока не обзавелись семьей, студенты и одинокие пожилые люди, — рассказывает Елена Кривушина, эксперт направления «Жилой фонд» агентства недвижимости «Итака». — В первую очередь их покупают те, кто предпочитает жить именно в новых, недавно построенных, домах, однако не обладает достаточными средствами для покупки стандартной однокомнатной квартиры в таком доме».

Интересуются студиями также инвесторы, желающие заработать на перепродаже уже готового, выросшего в цене, жилья. Подходят такие квартиры и для сдачи в аренду. Причем арендная ставка в данном случае будет не сильно отличаться от арендной ставки стандартной однокомнатной квартиры. Как правило, разница составит всего 2-3 тыс. руб.

Чаще всего, отмечают эксперты, квартира-студия приобретается в качестве первого жилья. «Сложная сделка, так называемая встречка, при покупке подобного объекта бывает крайне редко, — отмечает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». — Чаще всего в таких ситуациях используется ипотечный кредит, который в этом случае может быть получен при сравнительно невысокой заработной плате. Распространены также прямые покупки квартир-студий за наличные».

Спорная цена

Цены на готовые квартиры-студии в Петербурге сегодня начинаются от 2,2 млн руб., при этом большинство таких объектов продаются несколько дороже. «Средняя цена квартиры-студии на «вторичке» сегодня — 2,6 млн руб., — отмечает Антон Баранов, генеральный директор риэлторской компании «Авентин-Недвижимость». — И разница в цене между квартирой-студией и полноценной однокомнатной квартирой такого же класса в таком же доме сейчас достаточно значительна — 700-800 тыс. руб. (цена «однушки» в современном, недавно построенном доме сегодня составляет не меньше 3,3 млн руб.) Так что для желающих приобрести квартиру в новом доме экономия в данном случае будет существенной».

Как правило, эта разница в цене важна для людей, которые выбирают жилье на перспективу (оценивая, будет ли оно дорожать в будущем). Безусловно, за те же 2,6 млн руб. можно купить однокомнатную квартиру в хрущевке, но при этом придется учесть, что подобное жилье со временем не будет дорожать, скорее, наоборот, его цена будет только снижаться, вслед за уменьшением спроса на такое морально устаревшее жилье. Еще один мотив покупки квартиры-студии, отмечают эксперты, — статус. Ведь таким образом покупатель приобретает жилье в новом доме, с достаточно однородным социальным окружением.

Однако данные мотивы важны далеко не для всех. «Многие покупатели на вторичном рынке гораздо больше статуса ценят удобство и низкую цену, — считает Елена Дорогова, исполнительный директор агентства недвижимости «Центр». — Поэтому для очень многих людей, ориентирующихся на самое дешевое жилье, квартира-студия неприемлема. Прежде всего она имеет маленькую площадь (в среднем 25 кв. м). Часто она почти не отличается по цене от полноценных однокомнатных квартир, пусть и в домах 30-40-летней давности. Поэтому, по моим наблюдениям, большинство покупателей, особенно тех, кто воспользовался ипотечным кредитом, предпочитают немного доплатить и жить в более просторном жилье».

На пике спроса

Безусловно, на сегодняшний день квартиры-студии не являются хитами продаж на вторичном рынке недвижимости — основной спрос сконцентрирован в сегменте однокомнатных квартир эконом-класса стоимостью до 3,5 млн руб. По данным отдела исследований и аналитики ГК «БН», в III квартале 2013 года на подобные объекты приходилось 40% спроса.

Квартиры-студии пока составляют незначительную долю предложения на петербургском рынке вторичной недвижимости: по данным риэлторов — не более 10% в предложении однокомнатных квартир в Северной столице.

Но даже при таком скромном предложении спрос на студии пока нельзя назвать ажиотажным. «Нельзя сказать, чтобы студии на «вторичке» покупали очень охотно, здесь нет такого активного спроса, как на первичном рынке, — констатирует Сергей Бобашев. — На первичном рынке люди соглашаются на такую покупку из-за того, что студии — самое дешевое предложение у застройщиков. Однако на вторичном ситуация обстоит иначе. У людей есть выбор, что приобрести за свои деньги: хорошую комнату в коммунальной квартире, квартиру-студию в новом доме или «однушку» в старой панели, хрущевке или брежневке».

«В целом студии — очень специфическое жилье, которое имеет свою четко выраженную целевую аудиторию. Поэтому если предложение студий на продажу резко вырастет, их станет гораздо сложнее реализовать, — отмечает Антон Баранов. — Однако пока такие квартиры продаются не долго. Срок продажи любого грамотно оцененного объекта сегодня не превышает двух месяцев».

При этом стоит учесть, что хотя студии и относятся к «бюджетному» жилью, но чаще всего они расположены в современном кирпично-монолитном доме, возведенном в районе с хорошо развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Поэтому, по словам Сергея Дроздова, генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость», на сегодняшний день, при существующем объеме предложения подобных объектов, сложно продаются только студии без отделки или большой для такой квартиры площади — 45-50 кв. м. Однако таких предложений на рынке мало.

Взгляд в будущее

Оценивая перспективы данного типа жилья на рынке недвижимости Петербурга, эксперты отмечают, что предложение квартир-студий в нашем городе будет постепенно увеличиваться, ведь сейчас строятся дома эконом-класса, которые на 70% состоят из квартир-студий.

«Пока студий на рынке мало, и они не составляют какой-то значительной доли в существующем на рынке предложении. Но если вектор экономического развития в нашей стране не изменится и реальные доходы населения не вырастут, квартиры-студии по-прежнему останутся востребованным форматом как у застройщиков, так и у покупателей жилья на первичном и вторичном рынках», — считает Антон Баранов.

Таким образом, квартиры-студии как бюджетное и качественное решение жилищного вопроса, безусловно, будут и в дальнейшем пользоваться спросом и находить своего покупателя, резюмируют эксперты.