Новая редакция Гражданского кодекса, разработанная по инициативе Дмитрия Медведева, предлагает отказаться от права земельной аренды в пользу права застройки. Построенные объекты будут считаться собственностью девелоперов, пока действует договор застройки, а по его окончании перейдут к владельцам земли. Отмена права аренды ущемит права девелоперов и заставит их раскошелиться. Оформить возведенную недвижимость на себя они смогут, лишь выкупив освоенные участки.
Нынешнее право аренды предоставляет землепользователю гораздо больше прав и, соответственно, куда привлекательнее для застройщиков, а выкуп земли является достаточно дорогим, отмечают эксперты.
То, что инвесторы не стремятся оформлять землю в собственность, подтверждает и статистика городского департамента земельных ресурсов (ДЗР). В столице заключено 46 693 договора земельной аренды. В то же время в пределах старой Москвы было оформлено лишь 1673 договора купли-продажи земельных участков общей площадью 1460,92 тысячи га. Львиная доля -1438,25 га — выкуплена на условиях льготной приватизации, действовавшей до 1 июля 2012 года, за 20% от кадастровой стоимости. Желающих выкупать землю под зданиями и строениями по полному кадастру, то есть почти по рыночной цене, придется поискать.
Дороже всего земля под жилую, офисную и торговую застройку. Наивысший показатель в районе «золотой мили» рядом с Кремлем. Здесь кадастровая цена 1 кв. м земли под жилье составляет 213,6 тысячи рублей. Самые дорогие участки с торговым назначением опять же в центре — 161 тысяча рублей за 1 кв. м, под офисы — 136 тысяч рублей. Минимальная стоимость земли не превышает 2000 рублей независимо от вида использования в Зеленограде.
Не менее тяжелым бременем для девелоперов станет владение своими наделами, когда будет взиматься налог на землю, а затем и единый налог на недвижимость.
Схема, по которой девелоперы работают сейчас, выгодна не только им, но и властям. Договор аренды земельного участка для целей строительства заключается на небольшой срок — всего несколько лет, что защищает город от долгостроев. Если застройщик не укладывается в срок, чиновники могут расторгнуть договор и выставить участок на торги. Застройщики же, сдав объект, оформляют его на себя, а землю под ним вправе арендовать. Принять новый ГК планировали до 1 сентября. Однако с весны законопроект «зависает» в Госдуме. Тем временем против предлагаемых поправок выступила деловая общественность под эгидой Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). Предложенные новации являются достаточно странными, так как по существу вводят «ограниченное сроком право собственности, что противоречит его природе», считает управляющий директор по корпоративным отношениям и правовому обеспечению РСПП Александр Варварин.
Эксперты также отмечают, что право застройки не новация, а экскурс в прошлое — в России оно существовало до 1922 года, в период военного коммунизма.
