Элитная жилая недвижимость всегда была штучным товаром и объектом желания для состоятельных людей. Однако в последние два года ситуация на рынке изменилась кардинально – предложений о продаже дорогих апартаментов на рынке более чем достаточно, а вот желающих их приобрести можно пересчитать по пальцам. О том, почему так сложились обстоятельства, рассказывает Валерий Виноградов, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, президент ГК «Авентин».
— Когда мы говорим об элитной жилой недвижимости нужно, прежде всего, определиться с двумя понятиями: что же такое элитная недвижимость и кто является ее покупателями? С моей точки зрения, критерии отнесения недвижимости к элитному сегменту с начала кризиса не изменились, по крайней мере, на вторичном рынке. Кроме местоположения, окружения и определенных технических характеристик квартиры и дома в целом, важны также инфраструктура района и, естественно, ценовая составляющая. Сегодня, когда говорят об элитной недвижимости, профессионалы имеют в виду квартиру стоимостью от 14 млн руб. (средняя площадь — 100 кв. м, цена – от 150 тыс. руб. за кв. м). Однако цена — далеко не решающий критерий, по которому квартира может быть отнесена к элитному сегменту. Она является лишь следствием тех характеристик квартиры, которые вкладываются в понятие элитности.
— Как, не опираясь на цену, определить, относится объект к элитному сегменту, либо это — что-то другое?
— Важный критерий – местоположение. Раньше тут все было просто: в Петербурге элитные квартиры традиционно располагались в историческом центре города, особенно в районе так называемого Золотого треугольника. Однако в последние несколько лет в Петербурге появилась новая тенденция. Элитные проекты теперь возводят не только в центре города, но и в престижных пригородах, вблизи от достопримечательностей и садово-парковых зон. Такое смещение ориентиров вызвано, прежде всего, развитием девелопмента в Петербурге, а также развитием самого города и его территории. Кстати, подобная тенденция сейчас наблюдается также и в Москве, где элитные проекты в последние годы стали появляться вне Садового кольца.
Другой важный критерий – эксклюзивная архитектура проекта. Дом должен быть возведен по уникальному архитектурному проекту, либо восстановлен исторический фасад здания. Также в случае с элитным жилым комплексом следует говорить об определенных параметрах его оснащения. Как правило, это – круглосуточно охраняемая территория с ландшафтным дизайном и наличием малых архитектурных форм, видеонаблюдение по всему периметру, закрытый отапливаемый паркинг с двумя машиноместами на квартиру, автономное электроснабжение, которое избавит жильцов от неприятностей внезапного отключения электричества, системы очистки воды, искусственная вентиляция, кондиционирование, автономная котельная или бойлерная. Также немаловажно, сколько квартир расположено на лифтовой площадке. Как правило, их должно быть не больше четырех.
— То есть документально зафиксированных и всеобще признанных критериев «элитности» в Петербурге пока нет?
— Попытки создать единую классификацию предпринимаются уже не первый год. Например, подробную классификацию в прошлом году разработала Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД). Документ содержит 25 критериев. Туда входят такие ключевые понятия, как местоположения дома, его окружение, архитектура проекта, высота потолков, количество квартир на лифтовом поле, наличие подземного паркинга, состояние мест общего пользования в доме, благоустройство придомовой территории, безопасность в доме, его квартирография, системы отопления, очистки воды и кондиционирования воздуха и т. д. Поэтому на сегодняшний день у нас появились относительно ясные ориентиры, на которые можно опираться, оценивая тот или иной проект. Единственное, что в эту классификацию пока не входит, — экологическая составляющая проекта. Однако экологическая тема в обществе развивается, становится все более популярной, и в будущем она все больше будет привязываться к понятию элитности при обсуждении жилых объектов.
— Кто сегодня покупает подобные квартиры, ведь сделок в элитном сегменте до сих пор проходит крайне мало?
— В этом случае необходимо, прежде всего, определиться с портретом покупателя элитной недвижимости. Например, в Европе сейчас сформировался достаточно значительный пласт людей, которые, выбирая между покупкой подобного жилья и его арендой, предпочитают аренду. На мой взгляд, в России такой вектор еще не сформировался. У нас людей, которые «покупают» себе прописку, а потом каждый год меняют адреса в зависимости от своего желания или необходимости, еще единицы. Ментальность советского человека, которая выражалась формулой «машина-квартира-дача», на сегодняшний день, конечно, изменилась, но только в части ее последней составляющей: у богатых людей отсюда ушло лишь понятие «дача». Места для отдыха обеспеченные россияне уже предпочитают арендовать. А вот в отношении места постоянного проживания у большинства людей сохранилось стремление приобрести его в собственность.
— Для какой цели чаще всего приобретают подобные квартиры?
— Покупатели сейчас делятся на две категории. Первая категория приобретает элитное жилье для собственного проживания и не преследует инвестиционные цели. Такие люди просто покупают то, что им хочется, имея на это достаточно собственных средств. Вторая категория покупателей – инвесторы. Это бизнесмены, которые преследуют понятную цель – получение прибыли. Чаще всего такой подход сейчас используется в коммерческой недвижимости. В данном случае инвестор использует методики расчета текущей стоимости объекта и внутренней ставки доходности по проекту, в результате чего понимает, насколько может быть выгодна для него данная инвестиция. Не секрет, что доходность элитных объектов сегодня небольшая, как и срок их окупаемости приближается к двадцати годам. Поэтому для инвесторов, прежде всего, важна капитализация объекта, то есть как быстро и насколько будет расти стоимость приобретенной недвижимости, и сколько собственник сможет получить за нее при выходе из проекта.
Что касается элитной жилой недвижимости, то инвесторы сегодня не любят вкладывать средства в подобный актив, предпочитая покупке апартаментов их аренду. И если раньше с вероятностью 90% можно было ожидать, что человек, у которого есть деньги, купит понравившуюся ему элитную квартиру, чтобы в будущем зарабатывать на ней, то сегодня с той же вероятностью можно утверждать, что владелец капитала откажется от приобретения такой квартиры и, вместо этого, вложит временно свободные средства в другие сектора рынка недвижимости, например, в коммерческую недвижимость, либо выберет другие объекты для инвестиций. Например, вложит средства в развитие своего бизнеса, или же в фондовый рынок.
