Единый налог на недвижимость: дискуссии продолжаются

Единый налог на недвижимость: дискуссии продолжаются

Уже с 2012 года могут ввести налог на недвижимость в 12 пилотных регионах. Такую позицию озвучивают на совещаниях в Минэкономразвития, о чём сообщил начальник Управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников. Повсеместно данный налог предполагается ввести в 2013 году.

Налогооблагаемые объекты в своей массе переписаны, методика кадастровой оценки есть, осталось лишь придумать ставку налога и можно рассылать фискальные квиточки налогоплательщикам.

Чем это реально грозит владельцам дорогих и не очень объектов недвижимости? Писалось об этом не раз, и хочу сказать, что главный жупел — «платить будете в десятки раз больше!» — не соответствует действительности.

Аналитики «Инвесткафе» во главе с Юрием Кочетковым попробовали по деталям разобрать угрозы со стороны нового налога.

Во-первых, налог призван заменить три старых налога: налоги на имущество юрлиц, физлиц и налог на землю. При этом выпадающих доходов бюджета быть не должно. То есть всё, что станут недоплачивать предприятия, — будут за них отдавать граждане.

Теперь о том, почему предприятия станут платить меньше, а граждане больше. Всё дело в единообразии кадастровой (то есть приближенной к рыночной) оценки. С точки зрения рынка, недвижимость граждан на кв. метр стоит гораздо больше, чем недвижимость какого-нибудь завода. Ранее же была стоимость БТИ, то есть фактически затратная, которой всё равно, где стоит объект и что его окружает. Рост платежей для граждан будет не в десятки раз, однако вполне ощутимым.

Во-вторых, по сведениям Алексея Штейникова, оценка будет проводиться раздельно для земли и раздельно для зданий, а не по концепции единого объекта. Связано это с тем, что ведомства так и не смогли сформировать в кадастре единые объекты «земля сооружения на ней» из-за неувязок юридических прав.

«Кто здесь выигрывает? Выигрывают те, у кого недвижимость в дорогих местах, но при этом нет крупного земельного участка. Условно говоря, сильно в выигрыше будет владелец офиса на 21-м этаже комплекса в центре Москвы, для которого просто нет земельного участка (а значит, нет и платежа). Кто заплатит налог за него? Тот, кто владеет незастроенным участком в центре города. Или на Рублёвке/Новорижке», — говорит Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе».

В-третьих, предполагается, что от налога будут освобождены малоимущие и владельцы маленьких объектов недвижимости. Если власти не изменят решение, то начнётся дробление объектов недвижимости с целью «выскочить» из-под налога. Если же это останется, то все остальные граждане станут платить ещё немного больше, так как у нас принцип невыпадения доходов из бюджета.

В-четвёртых, предполагается, что кадастровую оценку можно будет оспорить на основании прошедшей сделки по объекту. Если, конечно, сделка не является притворной и не проходит по искусственно заниженной цене. Для граждан это означает необходимость держать при себе договоры по прошедшим сделкам или сделкам по ближайшим аналогам. В случае завышенной кадастровой оценки это будет единственным способом сбить себе налог, так как системы апелляций и судов в ближайшие пару-тройку лет ещё разработано не будет.

Соответственно, при введении налога на недвижимость платежи по налогу надо будет учитывать при инвестировании в недвижимость. Даже при очень либеральной ставке налога в 0,5% от рыночной стоимости в год эти полпроцента подпортят ожидаемый доход от объекта, скажем, при сдаче в аренду.

В заключении Юрий Кочетков перечисляет главные опасности для граждан, которые еще несет налог:

В кадастровую оценку могут попасть уже ликвидированные/снесённые/перестроенные объекты, которые, однако, остались записанными на вас. Налог на эти объекты будет вам непременно выслан. В реестре объектов могут содержаться завышенные сведения о ваших объектах. К примеру, старый размер участка, до того как вы его долю подарили своей тёте. Квиточек придёт вам, а не тёте. Если объект находится в долевой собственности, то вполне возможно, что каждому из долёвщиков придёт налог на весь объект. Это техническая ошибка, но вполне вероятная. Кадастровая оценка окажется существенно завышенной, так как при оценке будут использованы данные по предложениям аналогичных объектах в считанных количествах. Объекты могут стоять на рынке годами, но модель будет ориентирована именно на них. Единственный способ отбиться от такой оценки — иметь данные о фактических сделках.

Оставьте комментарий