Государство точечными вливаниями пытается сформировать самый экономичный сегмент рынка аренды жилья — для социального найма. Бизнес видит себя в верхнем ценовом сегменте, ориентированном на мобильный средний класс. Но в целом хаосу нелигитимного найма пока ничего не угрожает.
Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий в Петербурге насчитывает около 200 тысяч семей. Реальное количество жителей с нерешенным квартирным вопросом в несколько раз выше: покупка дорогостоящего жилья не по карману большинству петербуржцев. В крупных городах Западной Европы и США, также характеризующихся высокими ценами на недвижимость, острота проблемы снимается за счет развитого института аренды жилья — его доля в некоторых мегаполисах доходит до 60-80% рынка недвижимости.
Государство в помощь
По мнению генерального директора компании SATO Стаффана Таста, в Петербурге сдаются в аренду около 300 тысяч квартир, или — около 15% жилого фонда города. Как и в остальных российских городах, петербургский рынок аренды жилья непрозрачен, хаотичен и на 99% сосредоточен в руках частных владельцев. «В Австрии 80% жилого фонда — это арендуемые дома и квартиры. Около 25% сдаваемых в наем квартир находятся в муниципальной собственности, около 25% существуют в форме государственно-частного партнерства, и только 50% арендуемых квартир — частные», — говорит генеральный директор ГУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов.
Российское государство осторожно заходит на незнакомое поле. В этом году в Петербурге начался эксперимент по строительству доходных домов. Как сообщил Сергей Филимонов, смысл программы заключается в том, что город выкупает у строителей квартиры полестнично и предлагает в наем петербуржцам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Квартиры выделяются с соблюдением социальных норм жилой площади и сдаются в аренду в среднем за 4,6 тыс. руб. за «однушку». Городская очередь сокращается. В этом году планировалось передать очередникам 500 квартир, но, по словам Филимонова, строители задерживают оформление жилья в собственность. В 2012 году планируется еще 1,5 тыс. квартир сдать очередникам. Проект предполагает возврат вложенных средств в течение 25 лет.
Вариант от АИЖК
«Закачиванием» бюджетных средств в строительство доходных домов можно снять остроту некоторых социальных проблем, но рынок арендного жилья создать невозможно — ввиду ограниченных размеров бюджетов субъектов Федерации. Над запуском альтернативного инструмента финансирования таких проектов задумывается АИЖК. Сейчас идет «обкатка» программы «Арендное жилье» в Новосибирске и Калужской области, после чего АИЖК сделает выводы, насколько она может быть востребована на строительном рынке в разных регионах России.
Как рассказал на Петербургском ипотечном форуме генеральный директор ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК) Александр Чаленко, пилотный проект реализуется в три этапа. Первый — строительство двух трехэтажных домов на 130 квартир, которое должно завершиться в первом квартале 2012 года. Второй этап — создание Центра жилищного найма, учредителем которого выступает НОАИК. Уставной капитал равен первоначальному взносу по программе «Арендное жилье» в размере 30% стоимости приобретаемого объекта. Центр выкупает построенные дома с использованием механизма ипотеки для юридического лица. За счет этого покрываются затраты НОАИК на строительство и меблировку доходных домов в размере 220,17 млн руб. Ипотека предоставляется банком-партнером АИЖК на 20 лет под 8,5% годовых. Ежемесячно по кредиту выплачиваются 1 млн 340 тыс руб., которые Центр жилищного найма гасит за счет сдачи жилья в наем.
Третий этап — квартиры выкуплены, доходные дома остаются в управлении компании. Жилье продолжает сдаваться в наем тому контингенту, для которого было построено: молодым ученым, преподавателям, бюджетникам и приглашенным сотрудникам Новосибирского Технопарка. Арендная ставка, согласно бизнес-плану, будет составлять в базовом варианте 12 тыс. руб. за полностью меблированную и оснащенную бытовой техникой однокомнатную квартиру. Это на 3-4 тыс. руб. ниже действующих в Новосибирске расценок.
Сомнения бизнеса
Варианты развития рынка найма жилья с участием государства отнюдь не выглядят коммерчески привлекательными и демонстрируют все проблемные места этого бизнеса. «Доходный дом — это долгие деньги. Как правило, это средство сохранения денег с возможной небольшой прибылью, но не средство получения быстрого и большого дохода», — поясняет генеральный директор ООО «Коломяжский, 15» Елена Гришина. Окупаемость инвестиций в доходный дом в среднем растягивается на 18-20 лет. И только в Москве (в регионе с высокими арендными ставками и платежеспособным спросом) срок возврата вложенных средств может сократиться вдвое.
Другая важная для предпринимателей характеристика — доходность вложений — также находится не на самом высоком уровне. «Если говорить о приобретении готового объекта, то от сдачи жилья в наем можно получить от 5 до 20% в год на вложенный капитал. Однозначно более высокую доходность демонстрируют проекты, связанные с недвижимостью эконом-класса», — считает Стаффан Таст. При этом, добавляет директор по развитию издательских проектов ГК «Бюллетень Недвижимости» Вячеслав Костров, если девелоперские проекты в области долевого строительства жилья начинают приносить доход еще на этапе строительства, то проект, связанный с управлением доходными домами, — на более поздних этапах.
Наряду с перечисленными недостатками сдача жилья в наем обладает несомненными плюсами. «Риски вложений в доходные дома самые низкие. В США после начала кризиса офисные центры продавались ниже себестоимости. А платежи за аренду квартир снизились всего на 10%. И заполняемость сильно не пострадала», — замечает управляющий директор NAI Becar Илья Андреев. К другим притягательным моментам относится капитализация вложений вместе с повышением цен на недвижимость и легкость выхода из бизнеса: продать квартиры «в розницу» много проще, чем найти покупателя, например для отеля.
Первые примеры успешной работы коммерческих компаний на рынке арендного жилья в РФ уже есть. Главное отличие их подхода от государственных программ строительства доходных домов — абсолютно разные целевые аудитории. Власти субъектов Федерации озабочены тем, чтобы обеспечить жильем наименее защищенные слои населения. Бизнесмены ориентируются на средний класс и выше. «При изучении рынка пришли к выводу, что коммерческую эффективность проекту обеспечивают приезжие, снимающие в долгосрочную аренду квартиры. В меньшей степени интересны иногородние, арендующие жилье краткосрочно (командировочные). Местные жители, снимающие жилье — наименее интересная аудитория», — делится опытом Константин Мастрюков. Елена Гришина подтверждает наблюдения магнитогорского коллеги. По ее словам, в принадлежащих им двух подъездах домов на Коломяжском,15, трехкомнатные квартиры зачастую снимают компании для приглашенных из других регионов специалистов, однокомнатные — родители для студентов, обучающихся в Петербурге. «Цены на квартиры находятся в пределах рыночных: 22-24 тыс. руб. на «однушку» в зависимости от метража, плюс плата по счетчикам за электроэнергию и воду» — поясняет Гришина.
С прицелом на трудовую мобильность высокооплачиваемых специалистов, похоже, были задуманы два других петербургских проекта доходных домов. Финская корпорация SATO, известная у себя на родине тем, что сдает в аренду бюджетные квартиры, для внедрения на петербургский рынок выбрала иную стратегию. В настоящий момент в распоряжении компании находится более 90 апартаментов бизнес-класса в пяти жилых комплексах, расположенных в центральных районах Петербурга.
Группа компаний «Пионер» намерена вывести на рынок абсолютно новый формат съемного-жилья — аппарт-отель, который войдет в возводимый ею многофункциональный комплекс Yellow Submarine на пересечении проспекта Просвещения и улицы Хошимина в Выборгском районе Петербурга.
