Эксперты отмечают в текущем году на рынке жилой аренды позитивные изменения: по сравнению с провальным 2009 и спокойным 2010 годами, уровень спроса в Северной столице изменился как количественно, так и качественно — требования нанимателей к сдаваемому в аренду жилью стали выше, а предпочтения сместились в сторону новых домов. Но до 90% рынка жилой аренды до сих пор составляют объекты эконом — и комфорт-класса.
Зимнее затишье
Начался 2013 год с традиционного спада в этом сегменте рынка недвижимости — спрос на съемное жилье в январе-феврале обычно низкий, поэтому и арендные ставки немного снижаются. По данным Городской справочной службы по недвижимости «Квартирный Вопрос», по сравнению с декабрем 2010 года в январе 2013-го ставки снизились на 1,5-6%, в зависимости от класса объекта (та же ситуация наблюдалась в Петербурге и два последних года). Февраль и март были более активными, поэтому и стоимость аренды была относительно стабильной. В результате в конце I квартала однокомнатную квартиру можно было снять в среднем за 18,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную — за 24,6 тыс. руб. в месяц, трехкомнатную — за 33,5 тыс. руб. в месяц.
Ценовая география петербургского рынка аренды в I квартале 2013 года не претерпела каких-либо изменений. Самое дорогое съемное жилье располагалось в историческом центре города: Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах. Ставка аренды на такие объекты как правило выше, чем у аналогичных вариантов на окраине города, на 20-40% лишь из-за местоположения.
Что касается объема предложения в этом сегменте рынка недвижимости, то, согласно данным ГСН «Квартирный Вопрос», количество выставленных объектов в I квартале стабильно росло. Так, в начале года количество квартир и комнат в листингах превысило 17 тысяч, в феврале оно выросло уже до 18 тысяч, а в марте расширилось до 21 тысячи вариантов. Однако в данном случае следует иметь в виду, что один и тот же объект может быть продублирован в листингах несколько раз, выставленный от разных агентств недвижимости.
К слову, в 2010 году предложение аренды в Петербурге было еще обширнее (в среднем на тысячу объектов в месяц больше). Эксперты связывают эту тенденцию с последствиями кризиса — люди пытались дополнительно заработать, сдавая одну из комнат, либо всю квартиру целиком в аренду, и временно переезжая к родственникам.
Весенняя оттепель
Весна принесла на рынок жилой аренды оживление (спрос вырос на 30% по сравнению с прошлым годом). Особый всплеск активности нанимателей пришелся на начало июня. Но в целом второй квартал оказался для рынка аренды очень неровным: активность покупателей менялась от месяца к месяцу.
Что касается ценовой ситуации, то, по данным ГСН «Квартирный Вопрос», во втором квартале 2013 года стоимость съемного жилья продолжала медленно снижаться. Так, средняя цена предложения однокомнатных квартир в апреле, по сравнению с мартом, снизилась на 3,3%, двухкомнатных квартир — на 3,6%, трехкомнатных — на 6,9%. Такая ситуация на рынке сохранялась вплоть до начала июня, когда ставки аренды снова начали расти, в среднем на 1-2% в месяц. Таким образом, на конец июня средневзвешенная цена предложения в сегменте аренды однокомнатных квартир эконом-класса составила 17,6 тыс. руб. в месяц. По двухкомнатным ставки в конце второго квартала находились на уровне 23,5 тыс. руб. в месяц, по трехкомнатным — 30,3 тыс. руб.
А вот структура спроса на съемные квартиры в Петербурге достаточно традиционна и слабо меняется в зависимости от сезона. Наибольшей популярностью у потенциальных квартиросъемщиков всегда пользуются однокомнатные квартиры. На них приходится больше половины (во втором квартале — 51%) запросов, поступающих в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос». На втором месте по популярности, также традиционно, располагаются «двушки» — 31% запросов.
Наибольшим спросом в конце второго квартала пользовались квартиры и комнаты Московского (10% запросов), Приморского (9,7%), а также Калининского районов (9,4% запросов).
Объем предложения во II квартале достиг своего максимума за счет «сезонных» квартир (сдаваемых на время дачного сезона). В апреле в аренду в Петербурге предлагалось 23 тысячи объектов, в мае — 24,6 тысячи, в июне — 24,7 тысячи вариантов.
Летний ажиотаж
В III квартале петербургский рынок аренды удивил старожилов — эксперты говорили о небывалом после кризиса спросе на съемное жилье. Особенно активен был рынок в августе и сентябре. Повышение активности в этом сегменте традиционно связывают с наплывом в конце лета студентов в петербургские вузы, приездом в город новых трудовых мигрантов и активизацией бизнеса.
«По сравнению с началом этого года уровень спроса вырос в 2-3 раза, — рассказывает старший менеджер департамента аренды жилищного фонда агентства «Петербургская Недвижимость» Вероника Сурнина. — Вполне закономерно в конце июля — начале августа мы наблюдали резкий «скачок», в основном за счет приезжих студентов. Большинство из них решили свои жилищные проблемы в августе, поэтому к сентябрю спрос немного «схлынул». Тем не менее в это время на недорогие варианты стоимостью до 20 тыс. руб. держалась очередь из 10 человек».
В целом, по мнению экспертов, основной тенденцией III квартала на рынке жилой аренды Петербурга стал рост цен на одно — и двухкомнатные квартиры во всех районах города. «По сравнению с прошлым годом ставки выросли в среднем на 2-3 тыс. руб., — отмечает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака» Александр Пастухов. — Не секрет, что однокомнатные квартиры эконом-класса неизменно популярны у нанимателей. Так было и в этом году. Наибольшим спросом пользовались объекты в диапазоне от 18 до 22 тыс. руб. в новых домах в северных районах Петербурга».
В среднем расценки на съемное жилье в III квартале держались в следующих пределах: однокомнатные квартиры эконом — и комфорт-класса сдавали по цене от 16 до 23 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные квартиры — от 20 до 27 тыс. руб. в месяц, трехкомнатные — от 25 тыс. руб. до 37 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды объектов бизнес-класса и элитной недвижимости в последние два года значительно не менялась. Нижний порог ставок в этих сегментах — 30 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.
Объем предложения в III квартале начал постепенно уменьшаться. В июле, по данным «Квартирного Вопроса», в листингах находилось уже 22,5 тысячи вариантов, в августе — 21,4 тысячи, в сентябре — 20 тысячи. Эксперты связывают это с тем, что в середине лета с рынка начали уходить «сезонные» квартиры.
Осенняя стабильность
В целом, рассматривая текущую ситуацию на рынке аренды Санкт-Петербурга, эксперты отмечают сохранение главной его особенности — сезонности. «Этот сегмент остался стабильным, предсказуемым, сбалансированным, — считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. — Мы наблюдаем ту же сезонность, с чередующимися спадами и периодами роста арендных ставок. Правда, на сегодняшний момент скорость, с которой растут арендные ставки, еще не достигла своих докризисных значений. Так, в период с 2006 по 2008 год арендная ставка среднестатистической однокомнатной квартиры в год вырастала в среднем на 3 тыс. руб. В последние два года (2010-2013) она увеличивалась всего на 1 тыс. руб. в год. Спровоцировать дальнейший рост арендных ставок может рост средней заработной платы в Петербурге, так как рынок аренды и рынок труда очень тесно связаны».
По итогам IV квартала среднерыночная арендная ставка однокомнатной квартиры составила 20 тыс. руб. в месяц (с начала года она увеличилась на 10,6%). Двухкомнатной квартиры — 27 тыс. руб. (прибавила с начала года 13%). Арендная ставка на трехкомнатные квартиры в декабре составила 35,7 тыс. руб. (рост — 10% с начала года).
Самыми дорогими районами Петербурга для нанимателей остаются Центральный (средняя ставка аренды 29 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру), Петроградский (26 тыс. руб. в месяц) и Адмиралтейский (24 тыс. руб. в месяц).
А вот самые доступные предложения аренды находятся в Петродворцовом районе Петербурга. «Однушку» здесь можно снять за 14 тыс. руб. в месяц. Почти такие же цены держатся в Кронштадском районе города. Немного дороже — за 15 тыс. руб. в месяц — можно снять однокомнатную квартиру и в Колпинском районе Петербурга.
Объем предложения в конце осени продолжил снижаться. В октябре в аренду предлагалось 20 тысяч вариантов, в ноябре — 18,7 тысячи и в декабре — 18,1 тысячи. Несмотря на это, эксперты уверены, что в будущем объем предложения на петербургском рынке аренды будет только увеличиваться вслед за вводом в строй новых домов. Во многих из них, особенно в проектах эконом-класса, 30% и более квартир сдаются в аренду в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию — таким образом их владельцы расплачиваются с ипотечными кредитами.
В целом, в ближайшие месяцы рынок аренды будет развиваться по классическому сценарию: в январе арендные ставки начнут опускаться, чтобы к февралю достигнуть своего минимума (снижение может составить 10-15%, отыгранные осенью). Следующее оживление рынка аренды начнется лишь в апреле будущего года.
